（2017）粤01民终7832号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-07-20

案件名称

广州佰川装饰工程有限公司、广州市时代物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广州佰川装饰工程有限公司,广州市时代物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2017）粤01民终7832号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州佰川装饰工程有限公司。法定代表人：张辉，总经理。委托诉讼代理人：孙龙彪，该公司员工。委托诉讼代理人：李金宏，广东粤通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市时代物业管理有限公司。法定代表人：关建辉，经理。委托诉讼代理人：周石文，广东均桓律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴晓嘉，广东均桓律师事务所律师。上诉人广州佰川装饰工程有限公司（以下简称佰川公司）、广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代物业公司）因合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3187号民事判决，本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。佰川公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第四项；2.改判原审判决第二项为时代物业公司退还佰川公司服务费395000元；3.一、二审诉讼费由时代物业公司负担。事实和理由：（一）原审法院关于合作协议解除日期，事实认定不清。时代物业公司违反了提前一个月书面通知才能终止合同的约定。佰川公司的复函提出三个要求才能同意解除合同，然而时代物业公司却置之不理。录音资料也证实了佰川公司不同意解除合同。而且大量收楼通知书显示是在2015年8月24日之后，也证实了双方在之后仍然继续履行合同的事实。（二）原审法院判决时代物业公司退还服务费仅110330元明显偏袒时代物业公司，所依据的证据也明显存在瑕疵。时代物业公司从未提供交楼资料给佰川公司，并且也没有提交资料对房屋的类型进行说明。原审法院笼统的��定计算标准，与合同约定的如遇回迁房、限价房、安置房则按照70%支付佣金，如遇毛坯房则按照40%支付服务费，背道而驰，显失公平。原审5月18日开庭，原审法院责令时代物业公司庭后一周内提交交楼时间的证据，而时代物业公司2016年11月11日提交统计表，2017年2月7日才提交收楼确认书，超过审限，拖延时间，藐视法庭权威。同时，佰川公司对收楼确认书的三性不予确认，双方的合同约定了服务费收费标准，但是时代物业公司从未出示收楼户数的材料让佰川公司确认。大部分收楼确认书是在佰川公司发出解除合同后的，一方面时代物业公司发出解除合同的通知书，一方面又举证在解除合同后继续履行合同，自相矛盾。对方所提交的时代山湖海花园（第一套）的收楼确认书与合同约定的及统计表的时代南湾不一致。所提交的佛山时代廊桥花园（第四套）收楼��认书与合同约定的及统计表的时代城不一致，时代云图苑（第五套）的收楼确认书与合同约定的及统计表统计的佛山时代云图不一致。收楼确认书的原件复印件不相符。时代物业公司根本违约，应当退还全部管理费395000元。双方签订的合同约定的是唯一合作供应商，而事实上时代物业公司另行招租了几家，开盘时多家装修公司进场，该情况有证人证言，照片以及邮箱联系函证实。时代物业公司实际交楼时间比约定的都晚一个月以上，造成佰川公司损失。时代物业公司通过断水断电的方式阻挠佰川公司进场，导致双方约定的多个楼盘无法经营。补充协议支付的35000元、60000元与协议相重叠，系时代物业公司利用自己的强势地位签订，该费用应当返还。（三）原审法院多处事实认定错误。佰川公司对于对方审限期满后提交的证据提出了质疑，原审法院没有作任何答复。��于佰川公司提交的通过邮箱的联系函证据，原审法院没有作任何说明。佰川公司对于时代物业公司的解除合同的通知，已经提出异议，原审法院却不理。服务费计算至2105年8月24日明显不合理，如果时代物业公司8月23日交楼，8月24日提出解除合同，佰川公司签订合同的目的难道是为了交钱？交楼的统计表系时代物业公司单方面制作，原审法院完全采纳，有失偏颇，广州地区的476套，佛山地区的2136套的算法缺乏依据。补充协议支付的35000元、60000元的不退还缺乏说服力，时代物业公司提前解除合同，却收取上述费用，缺乏公平公正的司法精神。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院改判。时代物业公司答辩称：（一）关于举证期限的问题，时代物业公司已经在原审第一次庭审后将统计后的表格发送给了原审法院和佰川公司，但佰川公司没有发表意见，时代物业公司只能单方举证。2017年才提交确认书的原因是佰川公司不予回复导致的，而不是时代物业公司故意迟延提交。（二）关于补充协议一和补充协议二的费用问题，与约定的服务费是不同性质的费用，补充协议收取的是场地管理费，而且佰川公司对于其是受强制胁迫签订的补充协议应举证，而不仅仅是单方陈述。根据补充协议一、二收取费用具有合同依据。（三）格式条款是为了重复使用而预先设置的条款，涉案合同中的条款不是格式条款，不是为了重复使用而拟定，合法有效。在佰川公司未履行撤场义务时，应依照约定支付相应的场地占用费。时代物业公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项、第五项；2.改判驳回佰川公司的原审全部诉讼请求，支持时代物业公司的原审反诉请求；3.一、二审诉讼费由佰川公司负担。事实和理由：（一）原审法院以时代物业公司未证实公证书所公证地点为南沙时代山湖海（即时代南湾）、番禺时代外滩、清远时代倾城三个楼盘之一，以及时代物业公司提交的证据未能证实佰川公司的撤场时间为由，驳回关于场地占用费的反诉请求，显然属于事实认定错误。广州公证处工作人员于2016年4月1日前往时代南湾13栋首层现场，进行了拍摄，从现场照片可知，佰川公司未在时代南湾项目撤场的事实是客观真实的。佰川公司在原审庭询中也自认未完成撤场的事实。同时，原审法院也要求双方在庭询结束后协商撤场工作。时代物业公司已提供《时代山湖海花园（时代南湾）放行条》，该证据足以证实佰川公司于2016年5月28日委托黄某进行撤场工作的事实。即便原审法院不认可该证据的证明力，但是原审2016年5月5日第一次庭询时尚未撤场的事实也是客观明确的，原审法院应当判令佰川公司支付2015年9月24日到2016年5月5日期间的场地占用费，而不应当简单粗暴的驳回反诉请求。此外根据约定，佰川公司应当在2015年9月24日完成所有驻场经营场地的撤场，虽然时代物业公司在原审中反诉仅要求佰川公司对时代南湾、时代外滩、清远时代倾城楼盘进行撤场，但是对于其他已经完成撤场工作的楼盘（广州时代倾城、佛山时代城、佛山时代云图、佛山时代倾城），佰川公司也没有依约在2015年9月24日前完成，而是到2016年2月29日才完成。（二）原审法院在认定佰川公司应当缴纳的服务费时未统计清远时代倾城的交楼户数，遗漏重大事实。即便按照原审法院的服务费应当计算至合同解除之日止，清远时代倾城项目已完成了563户业主的交楼手续，根据合同约定服务费应当为28150元。佰川公司答辩称：（一）双方的合同是合法有效��，应得到全面切实履行。时代物业公司不能凭借自身优势，以10000元的低廉成本，就凭一纸解除合同通知书，践踏约定，欺压弱势一方。同时双方在2015年9月9日依然协商是否履行合同事宜，可见合同当时依然在履行，应当履行至合同约定的时间。（二）时代物业公司不配合佰川公司搬运东西多方阻挠。从佰川公司提交的证人证言可知，佰川公司聘请了人员搬走东西，放在那里对于佰川公司没有任何意义。然而对于时代物业公司而言，控制了这些东西，每天可以收取3000元的场地占用费。（三）双方签订的合同属于时代物业公司提供的格式合同，场地占用费的条款，加重了佰川公司的责任，没有特别标识，应当为无效。且该条款有多重解释，属于约定不明，请求法院认定该条款无效。（四）时代物业公司的上诉请求事实和理由不符合客观实际，也没有证据，请求法院予以驳回。公证书证明的内容与事实严重背离，违背了《公正程序规则》第五十四条的规定，恳请法院对该证据不予采纳。公证书拍摄的照片与现场不一致，时代物业公司要求佰川公司将装修展示材料搬到地下室，公证书的图片不是事实。佰川公司并未在清远时代倾城实际经营，从而并无服务费一说。佰川公司清远的项目被对方阻挠，无法经营，且大部分收楼时间为2014年，不在合同履行期限内。原审法院没有支持支付相关管理费认定正确。(五)时代物业公司违反了合同第8.1.2条约定，实际上时代物业公司招了很多供应商在现场摆放，我方通过证人证言、邮箱联系函等证实该事实。合同第10.5条约定的场地占用费是对方提供的格式条款，该条款没有明确场地占用费。根据合同法第三十条、第四十一条和合同法司法解释二第六条、第九条应认定该条款无效。佰川��司向原审法院起诉请求：1.时代物业公司返还管理费395000元；2.时代物业公司返还装修押金13000元；3.时代物业公司支付违约金10000元；4.本案诉讼费由时代物业公司承担，并在履行判决时直接支付予佰川公司。时代物业公司向原审法院反诉请求：1.确认佰川公司、时代物业公司于2014年12月21日签署的《广告驻场经营战略合作协议》已于2015年8月24日正式解除；2.佰川公司于判决生效之日起三日内将位于广州市南沙区港前大道虎门石矿场段西侧时代山湖海自编13栋1单元架空层（以下称南沙时代山湖海）、位于广州市番禺区沙溪大道400号时代外滩二栋二梯首层架空层（以下称番禺时代外滩）以及位于清远市大学西路222号时代倾城（以下称清远时代倾城）正门口左侧的驻场经营场地腾空并还给时代物业公司；3.佰川公司向时代物业公司支付因逾期清场产生的产地占用��（自2015年9月24日起，按每日3000元的标准计算至实际清场之日止）；4.本案诉讼费由佰川公司承担，并在履行判决时直接支付予时代物业公司。诉讼过程中，时代物业公司称场地已收回，放弃第二项诉讼请求。原审法院认定事实：2014年12月21日，佰川公司（乙方）与时代物业公司（甲方）签订《时代物业广告驻场经营战略合作协议》（以下称涉案合同），约定就乙方所经营的项目在甲方合作范围内的所有小区设置独家驻场经营场地达成协议；第三条合作范围3.1双方在广州、佛山、清远（清远从2015年3月份开始）三个区域的所有楼盘开展合作；第四条合作项目4.1甲方为乙方在合作范围内的小区提供独家的驻场经营场地，（具体经营服务项目见本合同第二部分第1项）；第五条合作期限5.1双方合作期限为壹年零两个月，广州、佛山区域的楼盘合作期限为从2015年1��1日到2016年2月29日；清远地区的楼盘合作期限为2015年3月1日到2016年2月29日；第六条附件一：时代物业新交楼盘佣金支付统计表；第七条乙方经营项目7.1乙方经营的项目有：成品家私、定制衣柜、窗帘布艺、铝合金门窗、防盗系列、防蚊纱窗、室内外装修、热水器、液体墙纸、净水器、空调、灯饰等；第八条双方权利与义务8.1.1乙方在甲方指定位置摆放广告摊位，甲方承诺提供给乙方摆放摊位的位置不少于50㎡；8.1.2甲方保证乙方为驻场小区摊位出租唯一合作供应商（不包括广告推送商家），以便于乙方合法销售服务的进行；第九条服务费支付方式9.1服务费以当批次交付的物业户数为基础计算，按地域划分并以广州每户100元；佛山每户70元；清远每户50元（如遇回迁房、限价房、安置房则按70%支付佣金，如遇毛坯房按40%支付服务费）的方式结算服务费；9.2服务费结算时间：按附件一所规定时间段结算；第十条违约责任10.1本合同自双方签署之日起生效，如合同期内，甲、乙双方中任何一方出现单方面终止合同行为，需承担违约金壹万元人民币；10.3除本合同另有约定外，本合同一方在符合法律和本合同约定条件下提出终止合同的要求，必须提前1个月书面通知另外一方，在合同终止前双方仍应履行本合同规定的各项义务，否则须承担相应的违约责任；10.5合同期满或因任何原因解除后，乙方必须在解除或者期满之日起30日内清退所有的货物和其他物品，拆除添附部分装修、恢复经营场地原貌。如乙方未按时清退并将经营场地恢复原貌的，每逾期一日，乙方应向甲方支付场地占用费叁仟元，同时，甲方有权留置乙方的货物或其他物品，并有权就拍卖、变卖乙方的货物或其他物品的金额优先受偿；第十三条争议处理方式13.2在处理争议的期间，除争议事项外，双方应继续履行合同的其他条款。附件一为时代物业新交楼盘服务费支付统计表（具体见附表一）；备注有1.合同签订后10个工作日内乙方向甲方支付100000元；2.2015年5月15日前，乙方向甲方支付200000元；3.2015年11月15日前，乙方向甲方支付327840元；4.乙方支付服务费金额按地产公司实际集中移交给甲方接管的户数结算，并在最后一次结算时核对实际应付服务费金额，并根据实际服务费金额多退少补。2015年3月13日，佰川公司（乙方）与时代物业公司（甲方）又签订了《广告驻场经营战略合作补充协议2》（以下称补充协议2），约定本合同属于《广州市时代物业管理有限公司广告驻场经营战略合作协议》的补充协议；一、甲方在广州市番禺区南村七星岗公园东面时代倾城小区指定约45㎡位置提供给乙方，乙方只能用于驻场场地经营，不得用作其他��途；二、合同执行期为自2015年3月1日起至2015年9月30日止；四、场地管理费按5000元/月，柒个月合计费用35000元，乙方需于2015年3月20日之前一次性付清；八、其他约定本协议与原合同及补充协议一约定不一致的，以本协议约定为准；其余事宜按原合同及补充协议一约定执行。2015年3月16日，佰川公司（乙方）与时代物业公司（甲方）再次签订了《广告驻场经营战略合作补充协议1》（以下称补充协议1），约定本合同属于《广州市时代物业管理有限公司广告驻场经营战略合作协议》的补充协议；一、甲方在广州市番禺区沙窖岛东侧时代外滩小区内指定约45㎡位置提供给乙方，乙方只能用于驻场场地经营，不得用作其他用途；二、合同执行期为自2015年2月1日起至2016年1月31日止；四、场地管理费按5000元/月，拾贰个月合计费用60000元，乙方需于2015年3月20日之前一次性付清；八、其他约定本协议与原合同及补充协议一约定不一致的，以本协议约定为准；其余事宜按原合同及补充协议一约定执行。合同签订后，佰川公司向时代物业公司支付了装修押金共计13000元及分别支付了管理费200000元、100000元、60000元及35000元。2015年8月24日，时代物业公司向佰川公司发出《关于提前终止的通知》，内容为双方于2014年12月21日签署了《广告驻场经营战略合作协议》，现因我司业务发展调整，需提前终止合作协议。根据合作协议的相关约定，我司专函通知贵司，合作协议于2015年9月25日终止，我司同意按照合作协议第10.1条的约定向贵司承担相应责任，贵司亦应做好撤场准备，合作协议终止后的相关事宜按照合作协议的约定处理。2015年8月25日，佰川公司向时代物业公司作出《关于提前终止的通知回复函》，内容为收到时代物业公司发出的《关于提前终止的通知》，其认为是时代物业公司单方面过错行为，需满足佰川公司3点要求：1.驻场费用共计395000元，全部返还；2.现行摆放的行架、广告、门窗等共计费用400000余元，全部由时代物业公司承担；3.同时执行合作协议第10.1条的约定向佰川公司赔偿。另查，佰川公司为证实其并非涉案楼盘的唯一合作供应商及时代物业公司阻止其撤场提交了以下证据：1.现场照片，照片中有联邦家居、莎诗比亚家居等品牌的广告展示；2.证人刘某、谭某、王某、黄某、程某的证人证言；3.录音资料；4.收据2份，内容分别为2016年2月26日，收到佰川装饰清远时代倾城清理撤场样板，因物业不让拉货，空车来回减去200元，原定600元运费，经手人为程某；2016年3月1日，收到佰川装饰时代南湾清理撤场样板因小区物业不放行误工费100元，经手人为陈。时代物业公司对证据1认为，无法显示拍摄时间，时代物业公司允许其他装修公司进场均是在解除合同之后；对证据2认为，证人与佰川公司存在直接利益关系，且该证据没有其他证据加以佐证；对证据3认为，从复函内容看，佰川公司仅对合同解除后债权债务提出异议，对解除合同本身并未提出异议，且佰川公司提交的录音不完整，而是通过剪辑的材料；对证据4认为，真实性不予确认，且该收据出具时间为2016年2月26日、3月1日，但涉案合同约定佰川公司应当在合同解除后30天内撤场。时代物业公司为证实佰川公司未按合同约定撤场。时代物业公司提交了以下证据：1.物品放行条三份，其中放行日期为2015年11月28日，楼盘为时代云图一期；放行日期为2016年1月21日，楼盘为时��云图一期；放行日期为2016年2月29日，楼盘为时代倾城四期；2.2016年3月28日、3月31日拍摄的现场照片；3.2016年4月13日，广州市公证处作出的公证书，内容为广州市南沙港前大道北湖韵一街16号时代南湾13栋首层的现场现状，照片显示该地址现场放置载有佰川公司名称的广告牌及装修材料。佰川公司对证据1无异议；对证据2、3真实性、合法性、关联性不予确认。另外，时代物业公司提交了涉案合同所涉楼盘项目的交楼统计表、收楼确认书拟证实交楼时间、户数及佰川公司撤场时间，拟证实服务费结算的依据及佰川公司撤场的时间。佰川公司对上述证据的合法性、真实性及关联性均不予认可，认为系时代物业公司单方面制作的证据，业主的签名真实性无法确认，且时代物业公司从未出示该材料让佰川公司确认，大部分收楼确认书均在时代物业公司要求解除涉案��同后，时代物业公司一方面主张合同解除，另一方面举证证明解除合同后继续履行，明显自相矛盾。庭审中，佰川公司、时代物业公司双方确认服务费未进行结算；佰川公司认为时代物业公司未按合同约定提供交楼服务费结算的材料，且时代物业公司全面违约应退还全部服务费；时代物业公司认为应按涉案合同约定，以佰川公司撤场时实际收楼户数结算，多退少补。时代物业公司确认涉案全部场地已收回，其主张的场地占用费为其反诉诉请二中三个楼盘的场地占用费，计至时代南湾实际撤场之日2016年5月28日止；佰川公司表示清理时间已记不清楚。原审法院认为：佰川公司、时代物业公司签订的《时代物业广告驻场经营战略合作协议》、《广告驻场经营战略合作补充协议1》及《广告驻场经营战略合作补充协议2》未违反法律规定，是双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。时代物业公司撤回其第二项反诉请求，属对己方权利的处分，原审法院予以准许。时代物业公司于2015年8月24日提出解除涉案合同。佰川公司已作出回复，其对解除涉案合同后的时代物业公司应承担的违约责任存在异议，但未对解除涉案合同提出异议，且佰川公司亦未向人民法院或仲裁机构要求确认解除合同的效力，可视为佰川公司同意解除涉案合同，故时代物业公司反诉要求确认涉案合同于2015年8月24日解除合理，原审法院予以支持。现无证据证实佰川公司在履行涉案合同过程中存在违约行为，时代物业公司单方提出解除涉案合同的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同第10.1条的约定，佰川公司主张时代物业公司赔偿违约金10000元的主张合理合法，原审法院予以支持。至于服务费395000元的问题。佰川公司已向时代物业公司支付了涉案合同约定的服务费300000元、补充协议1的管理费35000元及补充协议2的管理费60000元。现双方对服务费结算的计算方式存在争议。佰川公司认为时代物业公司违约应全部退还，但佰川公司实际亦进驻了涉案场地并经营，其主张全部退还服务费无合同依据和法律依据，原审法院不予采纳。时代物业公司主张应按照佰川公司实际撤场时地产公司交楼的户数结算，但涉案合同已于2015年8月24日解除，相应服务费理应计至合同终止之日。涉案合同解除后，佰川公司是否按约定清理、腾空场地属合同解除后的权利义务。时代物业公司亦就此主张了违约责任，故时代物业公司对服务费结算方式的主张于法无据，原审法院不予采纳。涉案合同约定服务费按地产公司实际集中移交给甲方接管的户数结算，并在最后一次结算时核对实际应付服务费金额，并根据实际服务费金额多退少补。时代物业公司应按截止至2015年8月24日前交楼户数结算金额服务费。结合涉案合同附件内容、时代物业公司提交的交楼确认表及统计表，可认定2015年8月24日前的交楼情况为广州地区交付476户、每户100元，佛山地区共交付2136户，其中1391户为每户70元、745户为每户60元。以上合计为189670元。佰川公司就涉案合同已向时代物业公司缴纳服务费300000元，故时代物业公司应结算退还佰川公司服务费110330元（300000元-189670元）。至于补充协议1的管理费35000元及补充协议2的管理费60000元的退还并无合同依据。补充协议1及补充协议2为双方的真实意思表示，现佰川公司主张该两笔费用收取不合理于事实无据，原审法院不予采纳。关于装修押金的问题。涉案合同并未约定装修押金，庭审中时代物业公司亦表示佰川公司撤场后可退回，故佰��公司诉请退还该13000元合理，原审法院予以支持。关于场地占用费的问题。根据涉案合同第10.5条约定合同因任何原因解除后，佰川公司必须在解除之日起30日内清退所有的货物和其他物品，拆除添附部分装修、恢复经营场地原貌，如佰川公司逾期履行，每逾期一日支付场地占用费3000元。佰川公司应在2015年9月24日前清退涉案场地。现时代物业公司在本案主张佰川公司未按期清退南沙时代山湖海、番禺时代外滩、清远时代倾城，并至2016年5月28日方完成场地清退，故场地占用费应计至上述场地完全清退之日。佰川公司抗辩时代物业公司阻拦其清退依据不足，原审法院不予采信。现无证据证实公证书所公证地点为上述三场地之一。时代物业公司提交的证据亦不足以证实佰川公司在2016年5月28日完成清退，故时代物业公司主张计付场地占用费无事实依据，原审法院��予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、佰川公司与时代物业公司于2014年12月21日签订《时代物业广告驻场经营战略合作协议》于2015年8月24日解除；二、判决生效之日起五日内，时代物业公司退还佰川公司服务费110330元；三、判决生效之日起五日内，时代物业公司退还佰川公司装修押金13000元及支付违约金10000元；四、驳回佰川公司的其他诉讼请求；五、驳回时代物业公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7570元（佰川公司已预交）、反诉受理费4785元（时代物业公司已预交），由佰川公司负担本诉受理费4603元、反诉受理费50元，并于判决生效之日起五日内直接支付给时代物业公司；时代物业公司负担本诉受理费2967元、反诉受理费4735元，并于判决生效之日起五日内直接支付给佰川公司。经审理，本院对原审已查明的事实予以确认。二审中，佰川公司提交照片拟证明时代物业公司让其他装修公司进场，存在违约的情况。时代物业公司发表质证意见称：时代物业公司允许其他装修公司进驻楼盘是在涉案合同解除之后。而且由于该证据是微信工具截图，作为一种电子数据，具有天然的易编辑修改性，在无其他证据佐证的情况下，对该证据的真实性、合法性、关联系均不予认可；且根据司法解释，该证据并不属于二审“新证据”，二审法院对该证据应当不予采纳。对于佰川公司提交证据中的照片，时代物业公司无法提出依据对该证据的真实性、合法性进行反驳，因此本院对其真实性、合法性予以确认，从照片的内容可以看出，至少在2015年6月30日开始，已经有其他装修商上在“时代云图”场地进行广告宣传，时代物业公司的行为违反了涉案合同关于时代物业公司保证佰川公司是独家驻场商家和佰川公司为驻场小区摊位出租唯一合作供应商的约定，存在违约的情况。二审期间，本院组织双方当事人对2015年8月24日前收楼的情况进行核实，双方确认如下广州158户，佛山1291户（其中时代云图是935户，佛山时代城是356户），清远135户。佰川公司主张双方签订的合同约定清远做的是时代倾城的二期，而上述清远的135户都是一期的，佰川公司是2015年4月份进驻时代倾城，而一期是2014年底交楼的，故应该剔除。佰川公司还主张时代云图935户��745户是回迁房和毛坯房，根据涉案合同第9条，佛山每户的标准是70元，毛坯房再乘以40%，回迁房是70%，但具体这745户究竟全部是回迁房还是全部是毛坯房记不清了。本院要求时代物业公司、佰川公司回去核实情况后三天内书面回复法庭并提供相应证据。之后时代物业公司主张仅其中428户为回迁房，但并未提供证据。佰川公司亦无提供证据予以证明。本院认为：本案二审的争议焦点在于以下三个方面：一是佰川公司与时代物业公司签订的《时代物业广告驻场经营战略合作协议》是否在2015年8月24日解除；二是时代物业公司是否应当退还佰川公司已付服务费、管理费；三是佰川公司是否需要向时代物业公司支付场地占用费。关于争议焦点一，时代物业公司与佰川公司在2014年12月21日签订了《时代物业广告驻场经营战略合作协议》，之后双方签订了两份补充协议。2015年8月24日，时代物业公司向佰川公司发出《关于提前终止的通知》。2015年8月25日，佰川公司向时代物业公司发出回复函，认为是时代物业公司单方面过错行为，需满足佰川公司3点要求才同意解除合同。原审法院据此认为佰川公司同意解除涉案合同。但是，《时代物业广告驻场经营战略合作协议》的第10.3条，实际上是对一方可解除合同之条件的约定，双方并未对具体可解除合同的条件进行其他约定，因而当事人只能通过法定解除或者协商一致解除的方式解除合同。从佰川公司复函来看，只有时代物业公司满足其提出的3点要求的前提下，佰川公司才会与其协商解除合同，因此这3点要求属于解除合同的前提条件而并非是原审法院所认为的仅仅是对违约责任存在异议。而时代物业公司提出终止合同履��的原因，不属于涉案合同关于解约条件的约定，也不属于我国《合同法》第九十四条行使法定解除权的情形。佰川公司对时代物业公司的复函中也没有就解除合同达成一致，不符合协商一致解除合同的条件。因此，时代物业公司单方通知终止合同履行的行为，不发生解除合同的效力，并已构成违约。本案合同至合同履行期限届满即2016年2月29日时终止。原审法院认定涉案《时代物业广告驻场经营战略合作协议》已于2015年8月24日解除属于对事实认定不清、法律适用不当，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，根据原审查明事实，佰川公司先后向时代物业公司缴纳了服务费300000元，管理费35000元和管理费60000元。涉案合同约定服务费按地产公司实际集中移交给甲方接管的户数结算，并在最后一次结算时核对实际应付服务费金额，并根据实际服务费金额多退少补��由于时代物业公司在2015年8月24日向佰川公司发送了解除合同的通知书，明确表示自己不再履行合同义务，已构成违约。事实上，时代物业公司也没有继续为佰川公司提供合同约定的、正常的经营环境和缔约机会。因此，根据公平原则和诚实信用原则，不应对2015年8月24日后交楼的户数计算服务费。二审本院组织双方当事人对2015年8月24日前收楼的情况进行核实，可以确认合同期内至2015年8月24日前交楼情况为广州158户，佛山1291户（其中时代云图是935户，佛山时代城是356户）。《时代物业广告驻场经营战略合作协议》第9.1条约定：“服务费以当批次交付的物业户数为基础计算，按地域划分并以广州每户100元；佛山每户70元；清远每户50元（如遇回迁房、限价房、安置房则按70%支付佣金，如遇毛坯房按40%支付服务费）的方式结算服务费。”佰川公司主张佛山地区时��云图935户有745户是回迁房和毛坯房，但无提供证据予以证明，本院不予采信。时代物业公司自认其中428户为回迁房，属于对自身权利的处分，本院依法予以认可。根据上述合同约定，本院认定已发生的服务费为158×100+428×70×70%+(1291-428)×70=97182元则时代物业公司应退还佰川公司服务费202818元（300000元－97182元）。而关于管理费的问题，原审法院认为，补充协议1的管理费35000元及补充协议2的管理费60000元的退还并无合同依据，因此对佰川公司要求退还该两笔费用的主张不予采纳。但是，双方合同实际上对该两笔费用的约定是采取按月的方式计算的，而时代物业公司于2015年8月24日向百川公司发出了解约通知，发出解约通知后则无法为佰川公司提供一个正常、良好的经营环境，不应继续收取管理费，因此应该扣除相应部分的管理费后予以退还：补充协议2约定的使用期限是2015年3月1日起至2015年9月30日止，每月管理费5000元，因此应扣减2015年3月至2015年8月的应收管理费再退还剩余管理费，即35000元－30000元=5000元；补充协议1约定的使用期限是2015年2月1日起至2016年1月31日止，每月管理费5000元，因此应扣减2015年2月至2015年8月的应收管理费再退还剩余管理费，即60000元－35000元=25000元。两项管理费合计时代物业公司应向佰川公司退还30000元。关于争议焦点三，涉案合同的第10.5条对场地占用费作出了明确约定：“合同期满或因任何原因解除后，乙方必须在解除或者期满之日起30日内清退所有的货物和其他物品，拆除添附部分装修、恢复经营场地原貌。如乙方未按时清退并将经营场地恢复原貌的，每逾期一日，乙方应向甲方支付场地占用费叁仟元，同时，甲方有权留置乙方的货物或其他物品，并有权就拍卖、变卖乙方的货物或其他物品的金额优先受偿。”因此，佰川公司理应在合同期满后一个月即2016年3月29日前退场。时代地产公司主张佰川公司无及时退场，为此，提交了公证书为证。该公证书显示，在2016年4月1日当天佰川公司并无完成撤场。在没有相反证据的情况下，本院对该公证书的真实性予以认可。因此佰川公司应支付2016年3月30日（合同到期后一个月）至2016年4月1日的场地占用费共9000元。时代物业公司主张佰川公司直至2016年5月28日方完成场地清退，但并无充分证据予以证实，故本院对其所主张的其余场地占用费不予支持。关于装修押金和违约金的问题，虽然时代物业公司上诉请求撤销原审判决中的相关判项，但是并未陈述事实与理由，且原审法院关于装修押金、违约金的处理并无不当，本院予以支持。综上所述，原审判决认定事实部分不清，适��法律不当，应予以改判。上诉人佰川公司、时代物业公司的上诉理由成立部分，本院予以支持；上诉理由不成立部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3187号判决第三项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3187号判决第一项、第四项、第五项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初3187号判决第二项判决为：在本判决生效之日起五日内，广州市时代物业管理有限公司退还广州佰川装饰工��有限公司服务费202818元、管理费30000元；四、在本判决生效之日起五日内，广州佰川装饰工程有限公司向广州市时代物业管理有限公司支付场地占用费9000元；五、驳回广州佰川装饰工程有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市时代物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费7570元，由广州佰川装饰工程有限公司负担2937元，广州市时代物业管理有限公司负担4633元；反诉受理费4785元，由广州佰川装饰工程有限公司负担25元，广州市时代物业管理有限公司负担4760元。二审上诉费16373元，由广州佰川装饰工程有限公司负担1652元，广州市时代物业管理有限公司负担14721元。本判决为终审判决。审判长　　陈舒舒审判员　　许东劲审判员　　唐佩莹二〇一七年七月十八日书记员　　谢佩君黄怡斐更多数据：搜索“”来源：