（2017）川08民终611号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-15
案件名称
四川建联实业开发有限公司与李昱志房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省广元市中级人民法院
所属地区
四川省广元市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川建联实业开发有限公司,李昱志
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川08民终611号上诉人(原审被告）：四川建联实业开发有限公司，住所地：四川省广元市。法定代表人：赵建平。委托诉讼代理人：李志，四川律法律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李昱志，男，1976年12月8日出生，汉族，住四川省双流县委托诉讼代理人：罗永成，四川源森律师事务所律师。上诉人四川建联实业开发有限公司（以下简称四川建联公司）因与被上诉人李昱志房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初5127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。上诉人四川建联公司的委托诉讼代理人李志，被上诉人李昱志及委托诉讼代理人罗永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人四川建联公司上诉请求：1、确认上诉人与被上诉人签订的两份商品房预售合同无效；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。上诉人在一审中没有认可收到被上诉人签发的催收销售佣金的函。相反，上诉人已全部支付了销售佣金，且帮被上诉人偿还了大量债务。同时，被上诉人也向上诉人出具了155万元借条。二、一审认定合同有效错误。双方无真实的房屋买卖意愿。签订合同是基于朋友关系，帮被上诉人利用该房屋融资，签订合同后，被上诉人也向上诉人出具等同房款的借条，亦能够证实双方没有发生真实的房屋买卖关系。事实上，被上诉人也未向上诉人支付购房款，上诉人也未交付房屋。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人李昱志辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人一直代理上诉人销售房屋，双方也签订了《销售代理合同》。但在被上诉人为其销售房屋期间，上诉人未按合同约定支付销售佣金，同时，在销售前期被上诉人也为上诉人垫付了款项。上诉人因无钱支付被上诉人上述款项，才将其房屋卖与被上诉人，并进行了备案登记。综上，请求维持一审判决。被上诉人李昱志向一审法院起诉请求：1、确认原、被告双方所签房屋买卖合同有效；2、赔偿被上诉人的费用30000.00元；3、诉讼费由上诉人承担。。一审法院认定的事实：2013年4月25日，四川建联公司作为甲方与李昱志担任法定代表人的成都汇锦行房地产营销策划有限公司签订了一份项目策划及销售代理合同，合同约定由成都汇锦行房地产营销策划有限公司作为被告四川建联实业开发有限公司开发的香颂湾物业的总策划代理人和广元独家销售代理人。2015年9月14日李昱志作为成都汇锦行房地产营销策划有限公司的法定代表人签发了一份向四川建联公司催收销售佣金的函。2015年9月20日，李昱志作为乙方、买受人与四川建联公司作为甲方、出卖人签订了两份商品房买卖合同（预售），并分别进行了备案登记。其中在备案号为201509200000×××号合同中双方约定：“乙方所购商品房项目名称：建联香颂湾。商品房位于广元市利州区大石镇前进村建联•香颂湾××栋×-×-×号。……总价1450000.00元。销售依据：2、商品房预售许可证,证号：（2014）房预售证第×××号。付款方式及期限：买受人在2015年9月20日前支付该商品房全部价款……第四十条：合同生效。本合同自双方签字、盖章之日起生效。本合同的解除采用书面形式。”另一份备案号为201509200000×××的合同中，四川建联公司将其开发建设并获得预售资格的建联香颂湾南区地下室-4层22-1-车1号车位出售给李昱志，其中第八条、第九条载明：“车位单价为2923.98元，总价款为10万元，签订本合同前，买受人已向出卖人支付10万元”。同日，由四川建联公司向李昱志出具了155万元的购房款收据，载明：“入账日期：2015年9月20日。收到李昱志购房款，建联•香颂湾××栋×-×-×号，金额（大写）壹佰伍拾伍万元。”于此同时，成都汇锦行房地产营销策划有限公司向四川建联公司出具155万元借条，李昱志为连带担保人。本案中李昱志既未向四川建联公司支付155万元的房款，四川建联公司亦未向李昱志及其担任法定代表人的成都汇锦行房地产营销策划有限公司交付155万元的借款。此后，李昱志作为成都汇锦行房地产营销策划有限公司的法定代表人分别于2015年10月14日，11月10日、12月1日签发向四川建联公司催收销售佣金230万的函。两份预售合同签订后，四川建联公司一直未向李昱志交付建联•香颂湾××栋×-×-×号房屋及南区地下室-×层××-×-车×号车位。一审法院认为，本案的争议焦点为：原、被告签订的两份商品房预售合同的效力问题。首先针对被告四川建联公司抗辩两份合同的签订不是真实意思表示且原告没有交付房款的问题。如存在重大误解的情形，被告理应根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条规定在一年内行使撤销权。其次，两份预售合同均明确约定，合同经双方当事人签字盖章之日起即生效，这是原、被告双方的合意。另，被告取得预售资格、所转让的房产不存在法律规定的禁止转让的情形且不涉他权，加之两份预售合同均在房管、国土部门分别进行了备案登记，合同的形式及内容亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。对于原告方实际未履行房款交付义务、被告未实际履行借款交付义务这一事实，并不影响两份商品房预售合同的效力。因此原告的第一项诉讼请求，有事实及法律依据，应予以支持。针对原告第二项诉讼请求，因原告未提供任何证据到庭证明其损失，其应承担举证不力的后果，对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告李昱志与被告四川建联实业开发有限公司签订的两份备案号分别为201509200000×××号、201509200000×××号商品房预售合同有效；二、驳回原告李昱志其他诉讼请求。二审期间，被上诉人李昱志提交了向上诉人四川建联公司催收佣金的函，并有陈劲松的签收。以证明曾多次向上诉人催收款项。上诉人质证认为，该证据不能反映出上诉人曾收到过被上诉人该函件。本院认为，该证据反映双方有其他合同纠纷，与本案确认双方的房屋买卖合同是否有效并无关联性。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人作为从事房地产开发、销售的公司，对其签订房屋买卖合同的法律后果应是知晓，在与被上诉人签订房屋买卖合同，并进行相关备案登记后。现又上诉请求合同无效的理由不能成立，双方所签订的合同也并未违反《中华人民共和国合同法》中关于合同无效的情形。故双方所签订的合同应为有效，上诉人的上诉请求，其理由不成立，本院不予支持。至于是否存在被上诉人用上诉人欠付的佣金抵扣了购房款，属于双方另一合同关系，本院不予评述。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费550元，由上诉人四川建联实业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 夏茂中审判员 徐小雁审判员 熊剑洪二〇一七年七月十八日书记员 王汇锋 百度搜索“”