（2017）鲁01民终3300号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-24
案件名称
邹扬与山东安和物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邹扬,山东安和物业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3300号上诉人（原审被告）：邹扬，男，1986年4月3日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：窦宝玲，女，1956年6月11日出生，汉族，章丘明水大化集团退休工人，住章丘市。被上诉人（原审原告）：山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：杨自涛，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，山东豪才律师事务所律师。上诉人邹扬因与被上诉人山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹扬上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判不支付2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业费，不支付交通费500元、法律服务费，不支付违约金2115元；2.一、二审诉讼费用由安和物业公司承担。事实和理由：一、一审违反法定程序。(一)一审中，邹扬代理人窦宝玲持《授权委托代理书》到庭并在被告席入座，一审法官问是否是被告本人，窦宝玲回答不是，并告知是邹扬母亲，法官立即责令其离开被告席，到旁听席入座。一审法官应当提醒代理人当庭出具《授权委托代理书》并进行审查，对邹扬的缺席判决存在错误认定。(二)一审邹扬代理人入座旁听席后，法官在庭审期间向其提问，并让其当庭作出解释。既然法官认定窦宝玲不具有代理权限为何还要向其提问，严重违反法院审理程序，因程序违法导致实体判决不公。(三)窦宝玲在旁听席回答完法官提出的问题和解释后，主动向法官表明有证据提交(法官在向窦宝玲发问完后，窦宝玲认为法官己承认代理关系)，法官不收不看邹扬准备提交的证据，违背庭审原则，故意偏袒安和物业公司。二、一审认定事实不清。(一)XX公司与安和物业公司签订《XX前期物业管理委托合同》（以下简称物业管理合同）约定由安和物业公司为XX项目前期物业服务。一审判决中提及2012年7月1日-2015年12月31月邹扬一直未交纳物业费。而邹扬是在2012年12月28日入住，一审认定入住时间事实不清。(二)由于邹扬于2012年12月28日入住时，发现房屋存在建设缺陷，第一时间拨打安和物业公司服务电话，要求整改建设缺陷，安和物业公司服务人员未表明此事与其无关，并承诺尽快安排维修人员上门维修、整改。自2012年12月28日至2015年12月期间，邹扬多次拨打安和物业公司服务电话要求尽快派维修人员上门维修、整改，安和物业公司联系维修人员上门查勘、维修，邹扬告知安和物业公司什么时候将建设缺陷维修、整改完成，什么时候交付物业管理费。2015年12月安和物业公司终于派维修人员上门维修、整改完成，邹扬自2016年1月恢复交纳物业管理费。(三)安和物业公司未尽到服务职责，明显达不到其所称的高标准服务。小区绿地改为车位，道路两旁停车，单元门锁(磁卡、密码、业主锁)自邹扬入住以来(截止到2017年2月)，一直是损坏状态，任何人都可随便进出，存在严重安全隐患，这都是邹扬拒缴物业费的理由。(四)一审判决中提及安和物业公司诉讼代理人魏燕快递《山东豪才律师函》拒收退回，而邹扬对该函并不知晓，没有任何快递服务机构电话、短信、上门方式要求邹扬签收此类文件。(五)一审判决交通费过高，不符合法律规定。律师在章丘地区办案期间不允许乘坐出租车，只允许乘坐公交车等公共交通工具，并出具交通发票证据，方可承认。安和物业公司提出的交通费用过高，法院不应支持。安和物业辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉。安和物业向一审法院起诉请求：1.判令邹扬支付物业服务费2115元；2.判令邹扬支付违约金2115元；3.判令邹扬支付法律服务费800元、交通费500元；4.案件受理费由邹扬负担。一审法院认定事实：2007年12月31日，安和物业公司与XX公司签订物业管理合同，约定物业管理服务费多层住宅按建筑面积0.5元/平方米/月、每季度开始前15日交纳、逾期每日按应交金额的0.3％支付违约金。2009年11月25日，邹扬购买XX号房，套内建筑面积89.77平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.94平方米。2011年5月31日，楼宇交付，邹扬签字承诺的《XX业主临时管理规约》约定拖欠物业服务费用的律师代理费等均由败诉方承担。2016年4月12日，安和物业公司诉讼代理人魏燕快递《山东豪才律师事务所律师函》，要求邹扬交纳2012年7月1日至2015年12月31日物业管理服务费2115.4元并支付违约金，拒收退回。2016年6月12日，安和物业公司签订《山东豪才律师事务所委托代理合同》。2016年10月12日，魏燕收到交通费500元。2016年10月28日，安和物业公司支付法律服务费800元。一审法院认为，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中履行按时交纳物业业务费用等义务。邹扬拖欠安和物业公司2012年7月1日至2015年12月31日物业管理服务费，事实清楚，应予确认。安和物业公司要求邹扬支付2012年7月1日至2015年12月31日物业管理服务费2115元及违约金2115元、法律服务费800元、交通费500元，有据合理，一审法院应予支持。邹扬经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果自行承担。综上所述，安和物业公司的诉讼请求，理由正当，应予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《物业管理条例》第六条、第七条规定，判决：一、被告邹扬于判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司支付2012年7月1日至2015年12月31日物业管理服务费2115元；二、被告邹扬于判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司支付违约金2115元；三、被告邹扬于判决生效之日起10日内向原告山东安和物业有限公司支付法律服务费800元、交通费500元。案件受理费50元，由被告邹扬负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。邹扬提交1.照片三张。证明房屋2012年12月28日入住漏水，直至2016年3月才维修好，是安和物业公司负责联系维修人员进行维修的，维修完毕后邹扬按时交纳物业费。2.2017年2、3月份录制的光盘一张。证明涉案房屋所在小区绿地改为车位，单元门的锁从入住开始一直锁不住，安和物业公司的服务不好。经质证，安和物业公司称照片、光盘的真实性需要核实，照片中反映的问题并不能体现出安和物业公司对房屋漏水存在过错，该问题如果给邹扬造成损失，邹扬应向开发商另行主张，照片也不能显示物业公司作为物业服务单位有延误维修或其他服务上的重大瑕疵。光盘中显示的是否为涉案小区以及是否为邹扬居住的单元无法证明。本院认为，安和物业公司虽称需对邹扬提交的证据予以核实，但庭后未向本院反馈核实情况，亦未提交相反证据予以反驳，本院对邹扬提交的证据予以采信。一审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审中，安和物业公司认可开发商委托其对保质期内的房屋质量问题进行维修。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中安和物业公司与胜明房地产公司签订前期物业管理合同，该物业管理合同合法有效，对邹扬及全体业主均有约定力。2011年5月31日，邹扬接收涉案房屋，2012年7月1日至2015年12月31日期间，安和物业公司为该小区提供了物业服务，邹扬应当按照物业管理合同约定交纳物业费。邹扬主张安和物业公司物业服务不到位，存在维修房屋漏水时间长、所居住单元门锁不住、小区绿地改车位等问题，本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，根据邹扬的陈述及提交的证据，邹扬房屋漏水问题向安和物业公司报修后，安和物业公司积极协助，已安排维修完毕，邹扬提交的光盘不足以证实安和物业公司物业服务存在重大瑕疵，邹扬拒交物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。邹扬收房后是否入住，都应按规定交纳物业费，邹扬主张2012年12月28日入住，但邹扬未提交证据证实已交纳了2012年7月至2012年12月28日期间的物业费，故安和物业公司要求邹扬交纳2012年7月1日至2015年12月31日期间的物业服务费符合物业管理合同约定，本院予以支持。但是维修涉案房屋时间长、单元门损坏未及时维修等问题客观上对邹扬的生活产生影响，构成物业服务的一般瑕疵，且双方在《XX业主临时管理规约》第三十一条中未对交通费作出约定，故一审判决邹扬向安和物业公司支付违约金、交通费以及律师费不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4067号民事判决第一条及案件受理费负担；二、撤销章丘市人民法院（2016）鲁0181民初4067号民事判决第二条、第三条；三、驳回被上诉人山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人邹扬负担。本判决为终审判决。审判长 许海涛审判员 何菊红审判员 唐鸣亮二〇一七年七月十八日书记员 王 娜