（2017）沪0117民初6383号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-09-29

案件名称

朱明忠与胡仁才、张志英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱明忠,胡仁才,张志英,王久洋,李俊霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6383号原告：朱明忠，男，1969年8月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：孙晶晶，上海万答律师事务所律师。被告：胡仁才，男，1968年5月18日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：董旭东，上海市君和律师事务所律师。被告：张志英，女，1967年7月5日生，汉族，住上海市。被告：王久洋，男，1978年3月13日生，汉族，住河南省。被告：李俊霞，女，1978年12月20日生，汉族，住河南省。上述被告王久洋、李俊霞的共同委托诉讼代理人：戴英，上海丰兆律师事务所律师。原告朱明忠与被告胡仁才、张志英、王久洋、李俊霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月13日公开开庭进行了审理。原告朱明忠及其委托诉讼代理人孙晶晶、被告胡仁才的委托诉讼代理人董旭东、被告王久洋、被告王久洋与李俊霞的共同委托诉讼代理人戴英到庭参加诉讼。被告张志英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱明忠向本院提出诉讼请求：1.确认被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告王久洋、李俊霞将系争房屋恢复登记至被告胡仁才名下；3.判令被告胡仁才、张志英将系争房屋过户登记至原告名下。事实与理由：本区茜蒲路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)系被告胡仁才、张志英的动迁安置房。2003年11月6日，原告与被告胡仁才、张志英签订《预售房屋买卖协议》一份，约定被告胡仁才、张志英将系争房屋出售给原告，面积约55平方米，房屋总价全部由原告向开发商支付，另支付每平方米300元的差价和2,000元的议价费。协议签订后，原告按约支付了定金和差���等共计43,000元。2004年9月14日，系争房屋办理了进户手续，房屋实际面积为52.95平方米，原告向开发商支付了全部房价款。至此，原告共支付房款100,075.50元、差价费15,885元、议价费2,000元，以上共计117,960.50元，被告胡仁才、张志英出具了相应收条。原告于2004年9月14日搬入系争房屋居住使用至今，并支付了包括但不限于有线电视初装费、物业费、水费等费用。2015年系争房屋可以办理小产证，原告催促被告胡仁才给予协助，但其要求加价，双方协商未果。2016年10月，原告发现被告胡仁才将系争房屋另售给了被告王久洋、李俊霞并办理了过户、抵押手续。被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞签订的合同应属无效，因为存在恶意串通，具体体现在：1.被告王久洋、李俊霞买房却未实地看房，存在重大过错；2.交易价格明显低于市场价；3.被告胡仁才在本市闵行区的中介公司挂牌，但被告王久洋并不居住在闵行区；4.中介工作人员早就知道房屋已经出售，且在房屋没有完成交易时就跳槽了，故被告王久洋、李俊霞有可能知道系争房屋已经出卖了，其是因为子女上学、房价便宜才买的。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告胡仁才辩称：不同意原告的诉讼请求。原告与被告胡仁才于2003年11月6日签订的预售房买卖协议违反了城市房地产管理法第38条第(六)项，应属无效合同。而被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞签订的房屋买卖合同不违反法律的禁止性规定，合法有效。被告胡仁才出售系争房屋给原告时，曾多次要求将房屋过户至原告名下，但原告怠于行使自己的权利。关于房价问题，售价与挂牌时的市场价相比低了7、8万元，是因为被告胡仁才急于出售才便宜的；售价与被告胡仁才被刑事羁押时的市场价相比低了30万元，是因为房价一直上涨所致。被告张志英辩称：本案与被告张志英无关。被告胡仁才、张志英已经于2006年11月份离婚。被告王久洋、李俊霞辩称：不同意原告的诉讼请求。被告王久洋、李俊霞通过网络看到中介公司的售房信息后，联系了中介公司购买系争房屋。被告胡仁才是系争房屋的唯一合法所有权人，被告胡仁才与王久洋、李俊霞签订的买卖合同是真实、有效的。合同签订后，被告王久洋、李俊霞支付了相应房款、办理了过户手续，且对一房二卖的事情完全不知情，所以是善意第三人。关于看房的问题，中介工作人员曾带被告王久洋、李俊霞去看房，但多次敲门没人开门，才无法看房；中介工作人员之后出示了系争房屋的照片，被告王久洋、李俊霞也看了相同户型的房屋，故对系争房屋已经有了了解。关于交易价格的问题，若交易价格与市场价明显不符，交易中心不可能批准，所以交易价格是属于合理范围内的。被告胡仁才自述低于市场价30万元，是与其被羁押时的市场价格相比较得出的结论。根据中介工作人员所述，系争房屋仅比市场价低7、8万元，并未明显低于市场价，因为系争房屋是拆迁安置房，本来就比其他房屋便宜。经审理查明：2003年11月6日，原告(乙方)与被告(甲方)胡仁才、张志英签订《预售房买卖协议》，约定甲方同意向乙方转让动迁分配房一小套，面积约55平方米，乙方负责向松江工业区房地产开发有限公司支付该房屋的所有款项；乙方同意向甲方支付该房屋每平方米300元的差价，面积以实际面积计算；乙方先向房地产开发有限公司支付订金28,000元；乙方应在一个月内向甲方支付房屋差价15,000元，其余部分待该房屋交付后付清，另外加2,000元给甲方；甲方同意，自本协议签订后，该房屋���全部权利转移给乙方，并承诺在乙方办理转让过户时，积极给予协助，由甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，造成乙方损失的，甲方负责赔偿；双方如有一方违约，违约者承担全部责任，并给付违约金2万元。同日，原告向被告胡仁才、张志英支付了房屋订金28,000元、房屋差价费1万元，共计38,000元。被告胡仁才、张志英出具了相应收条。2003年12月2日，原告向被告胡仁才、张志英支付了房款5,000元，被告胡仁才、张志英出具了相应收据。2004年9月14日，案外人上海松江工业区房地产开发有限公司出具《商品房实测结算通知单》，言明胡仁才购买的晨星小区12号402室建筑面积为52.95平方米，房屋总价100,075.50元，已付款34,480元(其中动迁奖6,480元)，本次结算付款65,595.50元，结清，并出具了相应发票。同日，被告张志英出具收据，言明今收到原告给付的晨星小区12号402室全部房款。2016年6月9日，被告胡仁才、被告王久洋及案外人上海搜房房天下房地产经纪有限公司签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告王久洋向被告胡仁才购买系争房屋，总房价款775,000元，被告王久洋已实地验看了该房地产。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告胡仁才、被告王久洋签订《房屋买卖合同》一份，约定被告王久洋向被告胡仁才购买系争房屋，总房价款775,000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。同日，被告王久洋向被告胡仁才支付了定金2万元，被告胡仁才出具了相应收款收据。2016年6月20日，被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告胡仁才将系争房屋出售给被告王久洋、李俊霞，转让价款为775,000元。合同另对其���相关事宜进行了约定。同日，被告王久洋向被告胡仁才转账支付235,000元，被告胡仁才出具了相应收款收据。2016年8月27日，上海市松江区税务局第十六税务所开具了上海市增值税普通发票，载明价税合计金额为775,000元。2016年9月8日，系争房屋登记至被告王久洋、李俊霞名下。2016年9月20日，被告李俊霞通过向上海农商银行向被告胡仁才支付了50万元。2016年9月30日，被告胡仁才委托律师向原告发送《律师函》一份，言明被告胡仁才曾多次要求原告办理过户手续但均被拒绝；经了解，因原告不是该房屋的安置对象所以无权购买，《购房协议书》涉嫌无效。2016年10月30日12时35分，被告王久洋报警称与原告朱明中发生了买房纠纷。2016年11月17日，被告王久洋在本区新桥派出所由民警制作询问/讯问笔录��其称在购买系争房屋之前没有实地看房，因为中介公司员工杜文颢和被告胡仁才均表示房屋已出租他人，且声称租客有时在外地、有时不配合看房，所以一直没有看到，但通过杜文颢提供的照片看到了房屋的情况。2016年11月29日，案外人杜文颢暨中介公司员工在本区新桥派出所由民警制作询问/讯问笔录，其称系争房屋比市场价便宜了8万元左右。案外人ＸＸ暨中介公司员工在本区新桥派出所由民警制作询问/讯问笔录，其称胡仁才曾告知其房屋已经在十几年前出售他人，但ＸＸ通过产调信息发现所有权人仍然是胡仁才，故认为可以交易买卖。2016年12月2日，被告胡仁才在上海市第三看守所由本区新桥派出所民警制作询问/讯问笔录，其称没有将房产证办理出来的消息告知原告，且系争房屋笔市场价便宜了30万元左右。审理中，被告王久洋、胡仁才为证明其观点提交了如下证据材料：1．银行明细，拟证明被告支付了税费、中介费合计7,750元；被告王久洋、李俊霞按期偿还公积金贷款。原告对证据的真实性没有异议，但认为不能证明支付的就是税费；不能反映是偿还哪套房屋的贷款。被告胡仁才对证据没有异议。被告张志英表示不清楚，认为与其无关。2.搜房网网页截图，拟证明2016年6月份系争房屋小区售价在1万元至1.5万元之间，被告王久洋、李俊霞购买的价格1.46万元/平方米是合理的价格。原告认为中介公司的网站不具有参考性，且搜房网上的价格本来就偏低。被告胡仁才对证据没有异议。被告张志英表示不清楚，认为与其无关。以上事实，由预售房买卖协议、收据、商品房实测结算通知单、发票、律师函、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记簿、询问笔录、房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、银行回单、贷款借款凭证、接报回执单、银行明细、网页截图以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点在于，被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞之间的房屋买卖是否系恶意串通。本院认为，首先、被告王久洋、李俊霞未实地查看系争房屋、挂牌的中介公司并非位于被告王久洋、李俊霞的居住区域，均无法得出被告胡仁才与被告王久洋、李俊霞之间恶意串通的结论；其次，原告主张系争房屋售价明显低于市场价，但未提供充分证据对此进行证明；再次，即使中介工作人员知道系争房屋早已出售给原告且在房屋交易手续未完全办理完毕时就跳槽，也无法得出被告王久洋、李俊霞知道房屋早已出售的结论。综上，原告主张被告胡仁才、王久洋、李俊霞之间恶意串通，损害了原告的利益，合同��属无效，缺乏依据，本院不予支持。相应的，原告在合同无效的基础上，继而主张系争房屋恢复登记至被告胡仁才名下，并应再行过户登记至原告名下，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告朱明忠的诉讼请求。案件受理费11,550元，减半收取计5,775元，由原告朱明忠负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　张　孜二〇一七年七月十八日书记员　邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：