（2017）浙06民终1451号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-18
案件名称
诸暨市十里牌汽修厂、杨永远物权纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
诸暨市十里牌汽修厂,杨永远
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1451号上诉人（原审原告）：诸暨市十里牌汽修厂,住所地浙江省诸暨市浣东街道十里牌。经营者：王文祥，男，1969年5月9日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人(特别授权)：项薇，浙江司正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨永远，男，1958年12月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托诉讼代理人(特别授权)：朱小伟，浙江百方律师事务所律师。上诉人诸暨市十里牌汽修厂（简称十里牌汽修厂）因与被上诉人杨永远物权纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人十里牌汽修厂上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院肯定了双方的租赁合同效力，则双方“政府拆迁赔偿或补偿的项目的约定归属问题”条款也有效，则拆家补助费、临时安置过渡费也归上诉人所有，一审法院的认定前后矛盾。二、一审法院滥用自由裁量权，排除了上诉人享有搬家补助费、临时安置过渡费的合同权利。三、因政府拆迁，上诉人在租期未满时进行搬迁，必然产生搬家补助费和临时安置过渡费，被上诉人因政府拆迁而未全面履行合同义务导致承担违约责任的约定，也未违反法律强制性规定，属有效。四、国家拆迁政策不再让承租人参与拆迁，让承租人与被拆迁人自行解决补偿问题，双方约定搬家补助费和临时安置过渡费归上诉人所有符合法规精神。被上诉人杨永远辩称，租赁合同第四条约定：政府拆迁因给乙方造成的损失所补偿或者赔偿的费用归乙方所有。该条明确约定上诉人其可获得的赔偿费用的前提是有损失。是否产生损失应当由上诉人举证证明，未提供证据因承担不利后果。本次征迁按照《诸暨市国有土地上房屋征收和补偿办法》进行，针对被上诉人作为房地产所有权人以及出租经营者的房地产征收以及出租经营所得减少而获得的补偿。房屋征收补偿安置协议和经费补偿单中所列的补偿项目与上诉人没有任何直接关联。搬家补助费和临时安置过度费在征迁时，即使不存在任何出租、经营活动，被上诉人作为被征迁人也有权依据规定获得补偿，与上诉人承租没有任何关联。搬家补助费的相关费用已在一审法院判决的停产停业损失中体现，不能重复主张。上诉人支付了租金，被上诉人也依约提供了租赁物，上诉人不可能因其支付了租金而获得额外的超过被上诉人预见范围外的利益。上诉人主张的费用超越了损失的合理范围，合同括号内内容因违背当事人的真实意思表示属于无效约定。一审法院将机械设备评估费用、停产停业费用以及职工一年歇业补贴作为损失判决给上诉人是错误的，该费用是对被上诉人出租以及经营利益受损而做出的补偿。十里牌汽修厂向一审法院起诉请求：判令由原告享有因土地使用权证地号为1-100-0-4-1的土地及地上建筑物拆迁所享有的拆迁款共计80万元。第一次庭审中，原告将诉请中的金额变更为598900元；第二次庭审中，原告又将诉请变更为：要求被告根据合同的约定支付原告拆迁补偿款669135元。一审法院认定事实：位于诸暨市××东街道××村绍大线北侧有一处面积为1433.3平方米的土地（以下简称案涉地块）使用权登记在被告杨永远名下，在该地块上有建筑物。2014年5月30日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：甲方（即被告）将位于诸暨市××东街道××村绍大线北侧（地号为1-100-0-4-1）的地上营业用房六间、第二层及第三层东面700平方米房屋、1500平方米的汽车修理厂租给乙方（即原告）使用；租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日；汽车修理厂租金为每年15万元，营业用房租金每年每间2.5万元，六间为15万元，第二层及第三层房屋租金为每年10万元，以上合计每年为40万元，第三年租金为45万元；合同期限内，如遇政府拆迁，甲、乙双方应中止履行合同，甲方退还乙方所余租金；政府拆迁给乙方造成的损失所补偿或赔偿的费用（包括企业搬迁费、停业停产损失、临时安置费、企业搬迁员工补偿等一切费用）归乙方所有。合同签订后，被告交付租赁物给原告，原告即在该租赁区域内经营。原告于2015年7月10日、21日、31日分三次向被告交纳租金共计40万元。在案涉地块上还有诸暨市袁海芳理发店、诸暨市城东鹏俊饭店、诸暨市城东霞阳副食品店、福建耀圣石材、诸暨市隆基医药连锁有限公司十里牌阳光店、诸暨市宣家山香榧经营部、体育彩票店等单位在经营，上述单位总占面积为237.63平方米。2016年1月15日，被告与诸暨市房屋征收办公室签订《2015年度“三改”专项行动房屋征收补偿安置协议》一份，约定：乙方（即被告）同意将坐落在浣东街道十里牌曲潭村绍大线北侧房屋，所有权证诸暨国用（2003）字第1-850号，证载面积1433.3㎡，土地用途工业出让，附属房2875.48㎡，交给甲方（即诸暨市房屋征收办公室）拆除。核定以下金额给予补偿：被征收土地货币补偿1587308元；签约搬迁奖金286660元（1433.3㎡×200元/㎡）；搬家补助费286660元（1433.3㎡×200元/㎡）；临时安置过渡费286660元（1433.3㎡×200元/㎡）、临时建筑残值补贴2494723元；附属物、装潢、机械设备等补偿411463元；停业损失补助（房地产评估值的6%）82816元（1380268元×6%）；店面营业面积补偿427734（237.63㎡×1800元/㎡）；职工一年期歇业补贴36000元（6人×6000元/人）；合计为5900024元。案涉地块于2016年4月11日搬迁腾空。上述补偿款均由被告领取。另查明，上述附属物、装潢、机械设备等补偿411463元中，包括原告机器设备补偿80557元和装饰工程补偿42343元。上述职工一年期歇业补贴36000元（6人×6000元/人）中的6人均系被告的职工。一审法院认为，原、被告于2014年5月30日签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应确认有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在该合同中载有“政府拆迁给乙方（即原告）造成的损失所补偿或赔偿的费用（包括企业搬迁费、停业停产损失、临时安置费、企业搬迁员工补偿等一切费用）归乙方所有”的条款，系合同的组成部分，不能脱离整个合同内容。现原告基于该合同条款的约定向被告主张权利，其基础事实仍系房屋租赁。该条款明确约定可获得赔偿费用的前提是有损失，此也符合合同公平原则和损失填补原则。原告在租赁期内因政府拆迁原因提前搬离，必然存在相应损失，且在拆迁补偿款中也有停业损失补助的项目，该项目应当是有单位在案涉地块上生产经营为前提，故原告的停业损失应予考虑，根据政府补助金额及原告租赁的土地面积等因素，酌情确定为69085元；机器设备80557元、装饰工程42343元、职工一年期歇业补贴36000元等已在拆迁补偿的相关材料中反映，系原告的损失，也应予以考虑；原告主张的搬迁拆迁补助费、临时安置过渡费均是按地块的面积计算，与原告是否在该地块经营没有必然的关联，且也不是原告的损失，故该院不予确认，综上，原告主张的合理损失为227985元，被告应将该金额款项支付给原告。综上所述，原告的合理请求该院予以支持，其余部分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，判决：一、被告杨永远支付原告诸暨市十里牌汽修厂因诸暨市××东街道××村绍大线北侧地号为1-100-0-4-1的土地及地上建筑物被征收所得的补偿款中的227985元，款限判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告诸暨市十里牌汽修厂的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取5900元，财产保全申请费4520元，合计诉讼费10420元，由原告诸暨市十里牌汽修厂负担7450元，被告杨永远负担2970元。二审中，上诉人提交其企业的公示信息、营业执照复印件一份作为新证据用以证明其已搬迁。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人认可上诉人搬迁的事实，本院认可该证据的真实性，但能否证明上诉人的上诉请求将结合全案综合认定。本院经二审审理查明的事实与一审法院认定的一致。本院围绕上诉人的上诉请求评析认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方当事人亦按照合同约定履行了各自的合同义务。在租赁合同履行期限内，案涉地块、房屋被征收拆迁，上诉人亦进行搬迁腾空厂房。纵观上诉人的上诉请求，本案主要争议焦点在于拆迁所获得的搬家补助费与临时安置过渡费上诉人能否享有，若上诉人能够享有，则金额如何确定的问题。搬家补助费是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人支付的搬迁补助费，包括设备搬迁、安装费用等。上诉人与被上诉人签订的租赁合同中亦有约定乙方企业因搬迁造成的损失包括企业搬迁费等由乙方即上诉人所有。然根据上诉人所获得的机器设备补偿费的评估明细，该机器设备补偿费计算方式为重置价格乘以搬迁费率，实则为上诉人搬迁时产生的费用，而不应再重复取得搬迁补助费。同时，案涉土地房屋征收补偿安置协议中明确的搬家补助费并未明确仅系上诉人企业因搬迁而产生的补助，被拆迁人即被上诉人以及其他承租人亦存在搬迁补助费。故一审法院不予支持上诉人关于搬家补助费的主张，并无不当。关于临时安置过渡费，该费实为解决被拆迁人或者承租人周转用房的补助费用。双方签订的租赁合同中亦有约定，拆迁对乙方即上诉人造成损失而补偿或赔偿的临时安置费归乙方所有，但征收补偿安置协议中的临时安置过渡费并未明确该笔费用全部为补偿上诉人而产生，被上诉人及其他承租人亦也权享有临时安置补助费。故本院对上诉人享有其自身部分的临时安置过渡费可予支持。至于上诉人可享有的临时安置过渡费的金额认定，因该项补助费实为解决周转用房，故可参照上诉人与被上诉人签订的租赁合同约定的租金进行计算。因案涉地块于2016年4月11日搬迁腾空，上诉人在一审庭审中亦陈述其在2016年3月底搬空，再根据其提交的公示信息，上诉人于2016年5月20日经营场所进行了变更登记，故实际完成经营场所变更应在该日期前，故本院确定按照租赁合同约定第二年租金标准计算一个月的租金作为上诉人的临时安置过渡费，计人民币33333元。本院认可一审法院认定的上诉人可享有的其他补偿款共计227985元。基于此，上诉人因拆迁造成的损失而获得补偿或者赔偿的金额在一审法院认定的基础上增加临时安置过渡费，共计人民币261318元。综上所述，十里牌汽修厂的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初2554号民事判决第二项；二、变更浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初2554号民事判决第一项为被上诉人杨永远支付上诉人诸暨市十里牌汽修厂因诸暨市浣东街道十里牌曲潭村绍大线北侧地号为1-100-0-4-1的土地及地上建筑物被征收所得的补偿款中的261318元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。一审案件受理费11800元，减半收取5900元，财产保全申请费4520元，合计诉讼费10420元，由上诉人诸暨市十里牌汽修厂负担7450元，被上诉人杨永远负担2970元。二审案件受理费7917元，由上诉人诸暨市十里牌汽修厂负担7000元，由被上诉人杨永远负担917元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 艳代理审判员 王 翠代理审判员 吕 军二〇一七年七月十八日书 记 员 俞小婷 来自