（2017）黔0222民初3363号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2018-09-21
案件名称
毛乾龙、何阳琼等与叶春梅等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
盘县人民法院
所属地区
盘县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
毛乾龙,何阳琼,黄某1,黄某2,黄某3,刘燕,叶春梅,蒋文刚,蒋文琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0222民初3363号原告:毛乾龙，男，1958年5月23日生，彝族，住贵州省盘县，原告:何阳琼，女，1961年6月6日生，汉族，住贵州省盘县，原告:黄某1，男，2009年3月27日生，彝族，住贵州省盘县，原告:黄某2，男，2012年7月26日生，汉族，住贵州省盘县，原告:黄某3，女，2014年6月14日生，彝族，住贵州省盘县，原告:刘燕，女，1984年12月30日生，汉族，原住贵州省盘县，现羁押于贵州省第二女子监狱，六原告委托诉讼代理人：肖渊，贵州长空律师事务所律师，执业证号15202201410711684。被告：叶春梅，女，1972年12月12日生，汉族，住贵州省盘县，被告：蒋文刚，男，1968年12月30日生，彝族，住贵州省盘县，被告：蒋文琼，女，1954年1月4日生，彝族，住贵州省盘县，三被告委托诉讼代理人：李翔，贵州勤维律师事务所律师，执业证号15202200610366716。原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕与被告叶春梅、蒋文刚、蒋文琼房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年6月6日向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序由审判员张明艳独任审判，于2017年7月18日公开开庭进行了审理，原告毛乾龙及六原告特别授权委托诉讼代理人肖渊，被告叶春梅及三被告特别授权委托诉讼代理人李翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效；二、判令三被告腾空红果镇警苑小区1栋2-2号住房，移交给原告管理使用；三、判令三被告将红果镇警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定的名下，办理不动产权证书，原告领取不动产权证书后十日内支付下欠被告蒋文琼的房款235000元；四、判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：被继承人毛华于2015年2月27日病故，没有留下遗嘱和遗赠协议，法定继承人有其父母、妻子、子女。张朝清于2010年4月27日病故，留下遗产房屋一套，坐落于红果经济开发区××路（公安局宿舍小区）房产证号为红果开发区字第××号，房号为第1栋第1单元202室。蒋文琼系张朝清之妻，蒋文刚系蒋文琼之弟，叶春梅系蒋文刚之妻。2010年7月1日，蒋文琼与蒋文刚、叶春梅签订授权委托书，授权蒋文刚、叶春梅代理蒋文琼出租或出售其位于红果经济开发区××路的房屋。2013年9月28日，蒋文刚、叶春梅与毛华、刘燕签订《房屋转让协议》，约定：1、蒋文刚、叶春梅将红果警苑小区第1栋第1单元202室住房一套转让给毛华、刘燕，房屋四至界限以房屋所有权证为准；2、房屋出售价格为428000元；3、付款方式及时间为，签订合同之日付28000元，2013年11月底前全部付清；4、房屋转让手续由蒋文刚、叶春梅负责办理，所产生的费用由蒋文刚、叶春梅承担。合同签订当日，毛华支付了购房定金28000元，并入住该房。2015年9月9日，刘燕与蒋文刚、叶春梅签订《违约合同》，蒋文琼、蒋文刚、叶春梅退还购房款90000元，刘燕搬出转让房屋，将房屋交还蒋文琼、蒋文刚、叶春梅。2016年5月20日，毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3起诉刘燕、蒋文琼、蒋文刚、叶春梅，诉请确认刘燕与蒋文琼、蒋文刚、叶春梅于2015年9月9日签订的《违约合同》无效。2016年8月11日原盘县人民法院作出（2016）黔0222民初2556号民事判决书，判决《违约合同》无效。蒋文琼、蒋文刚、叶春梅不服一审判决提出上诉，六盘水市中级人民法院维持原判决。综上，因毛华生前已付房款283000元，余款未按时支付，是因为毛华患癌症，花去巨额治疗费，该房屋于2015年9月10日由被告居住至今。原告方与被告方协商，要求退还已支付的房款，未能达成一致意见。现原告方起诉要求履行合同，补足房款235000元，被告方将房屋移交给原告方，并办理不动产权证书。被告叶春梅、蒋文刚、蒋文琼辩称：被告方认可房屋转让协议有效，对双方均有约束，双方应当按合同约定执行，任何一方违反约定就视为违约，给付房款的时间原告方存在违约，合同约定了违约责任，被告有权收回房屋及已付款项，毛华生前所交房款应当归被告所有，原告的第二、三项诉请没有事实依据，房屋产权依然归被告，不应再出售或转让给原告，毛华已经构成了违约，被告不信任其行为。毛华生病不是其违约承担免除责任的理由，没有法律依据。房屋收回后被告方又添置了家具，2015年9月9日退回90000元给刘燕，被告方保留诉权。蒋文刚及叶春梅不应作为本案被告，其仅是受蒋文琼委托出售涉案房屋，不是合同当事人，主体不适格；房屋所有权人是张朝清，涉案房屋是其遗产，蒋文琼自行处理房屋无效，被告认可转让协议有效，双方应当按协议履行义务，毛华、刘燕2013年11月底没有给付购房款已经违约，应当按协议约定的违约责任履行，且也写了承诺书约定按2%的利息承担违约责任，原告下差利息97200元，被告2015年才收回房屋且退还了90000元购房款，原告应当支付被告共计331000元，若原告能支付被告，被告可以配合办理房屋过户手续，如果不能补331000元，被告不能将房屋卖给原告，合同当事人生病或重病而亡不是不履行合同义务的法律依据；根据转让协议，毛华违约后已交付的房款归被告，被告归还给刘燕的90000元应当是蒋文琼所有，被告保留对刘燕的诉权，请求驳回原告第二、三项诉请。本院经审理查明如下事实，本案中涉及的毛华系原告毛乾龙、何阳琼之子，因病于2015年2月27日死亡。原告刘燕系毛华之妻，原告黄某1、黄某2系毛华之子，黄某3系毛华之女。张朝清（2010年4月27日死亡）系被告蒋文琼之夫，被告蒋文刚系被告蒋文琼之弟，被告叶春梅、蒋文刚系夫妻关系。2006年4月5日，六盘水市房管局颁发的六盘水市房权证红果开发区字第××号房屋所有权人为张朝清。房屋坐落于红果开发区丹霞北路（公安局宿舍小区）。2010年7月1日，蒋文琼与蒋文刚、叶春梅签订授权委托书，授权蒋文刚、叶春梅代理蒋文琼出租或出售其位于红果经济开发区××路的房屋等事项。2013的9月28日，蒋文刚、叶春梅与毛华、刘燕签订《房屋转让协议》，约定：1、蒋文刚、叶春梅将红果警苑小区第1栋第1单元202室住房一套转让给毛华、刘燕，房屋四至界限以房屋所有权证为准；2、房屋出售价格为428000元；3、付款方式及时间为，签订合同之日付28000元，2013年11月底前全部付清；4、房屋转让手续由蒋文刚、叶春梅负责办理，所产生的费用由蒋文刚、叶春梅承担。合同签订当日，毛华支付了购房定金28000元，并入住该房。2013年12月8日，毛华出具一份承诺书，承诺下欠购买……住房款210000元，于2014年3月8日一次性付清，利息按2%月息支付，到期不还，自愿无条件将该房退还房主。2015年1月4日，刘燕出具一份《下差房屋款》，内容为：今下差叶春梅代售张朝清警苑小区住房一套（1栋1单元202室），下差款150000元整。毛华、刘燕因购房款未付清，一直未办理房屋过户手续。2015年9月9日，刘燕与蒋文刚、叶春梅签订《违约合同》，蒋文琼、蒋文刚、叶春梅退还购房款90000元，刘燕收到90000元后搬出转让房屋，交还叶春梅。2016年5月20日，毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3起诉刘燕、蒋文琼、蒋文刚、叶春梅，诉请确认刘燕与蒋文琼、蒋文刚、叶春梅于2015年9月9日签订的《违约合同》无效。2016年8月11日原盘县人民法院作出（2016）黔0222民初2556号民事判决书，判决《违约合同》无效。蒋文琼、蒋文刚、叶春梅不服一审判决提出上诉，六盘水市中级人民法院维持原判决。上述事实有原被告的陈述、答辩及原告提交的并经庭审质证的证据（2016）黔0222民初2556号民事判决书、（2016）黔02民终1537号民事判决书，被告提交的并经庭审质证的证据房屋转让协议、收条、承诺书、下差房屋款欠条、收据、家具销售同意书、销售清单在卷佐证。本院认为，原告刘燕与其夫毛华向被告蒋文琼购买房屋并签订《房屋转让协议》，约定购房款428000元，向被告蒋文琼支付了购房款283000元，余款尚未付清。双方的买卖行为并未违反相关法律法规的强制性规定，受法律保护，系合法有效合同。本案中，原告刘燕与其夫毛华支付购房款283000元后，被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅将房屋交付原告刘燕及其夫毛华居住大约三年，后因未按购房协议履行下欠款项支付义务，双方当事人本应继续履行合同约定义务。由于原告刘燕之夫毛华于2013年12月8日出具一份承诺书，约定于2014年3月8日一次性付清，利息按2%月息，按月支付，到期不还，自愿无条件将该房退还房主，导致原告刘燕与被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅于2015年9月9日签订《违约合同》，蒋文琼、蒋文刚、叶春梅退还购房款90000元给原告刘燕，原告刘燕将房屋交还被告蒋文琼、蒋文刚、叶春梅居住至今。故对原告方主张确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效的诉请，依法予以支持。但对原告方主张判令三被告腾空红果镇警苑小区1栋2-2号住房，移交给原告管理使用的诉请，属侵权责任调整范围，依法不予支持；对原告方主张判令三被告将红果镇警苑小区1栋2-2号住房过户在原告指定的名下，办理不动产权证书，原告领取不动产权证书后十日内支付下欠被告蒋文琼的房款235000元的诉请，属诉讼请求不明确，无法确定领取不动产权证书的期限，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，判决如下：一、确认毛华、刘燕与蒋文刚、叶春梅于2013年9月28日签订的《房屋转让协议》合法有效。二、驳回原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕的其他诉讼请求。案件受理费2413元，由原告毛乾龙、何阳琼、黄某1、黄某2、黄某3、刘燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员 张明艳二〇一七年七月十八日书记员 张 聪 搜索“”