（2017）沪0115民初27799号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-19
案件名称
费振伟、张瑜与袁仡凡、季丽音等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
费振伟,张瑜,袁仡凡,季丽音,袁瑾季香
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初27799号原告(反诉被告)：费振伟，男，1984年11月24日出生，汉族，住徐汇区田林十二村***号***室。原告(反诉被告)：张瑜，女，1984年6月6日出生，汉族，住徐汇区田林十二村***号***室。以上两原告之委托诉讼代理人：洪凌，北京盈科(上海)律师事务所律师。以上两原告之委托诉讼代理人：王蔚薇，上海市金茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：袁仡凡，男，1985年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：季丽音，女，1987年7月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：袁瑾季香，女，2015年7月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人：袁仡凡(系袁瑾季香之父)，其余同上。以上三被告之委托诉讼代理人：白俊玲，上海瀛泰律师事务所律师。原告费振伟、张瑜与被告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案。被告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香提出反诉，本院受理后适用简易程序于2017年6月5日公开开庭合并审理。原告(反诉被告)费振伟、张瑜之委托诉讼代理人洪凌，被告(反诉原告)袁仡凡、季丽音及其委托诉讼代理人白俊玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费振伟、张瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金730,000元；2、判令被告向原告支付迟延支付违约金39,700元；3、判令被告负担案件受理费。事实和理由：2016年7月23日、12月3日，原、被告分别签订了《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议》，约定被告以365万元价格购买原告所有的坐落上海市浦东新区大道站路XXX弄XXX号XXX室(以下简称601室)房屋，其中《补充协议》对被告袁仡凡住房公积金个人抵押借款合同资金划入原告费振伟的账户号码、开户银行等作了补充约定。原告已经履行了所有义务，但被告未根据《上海市房地产买卖合同》约定的时间履行支付房款的义务，多次延期。截止2017年2月3日，被告支付最后一期房款，已经超过合同约定时间55天，其行为已经严重违约。根据双方约定原告有权要求对方赔偿房屋总价20%违约金并支付迟延支付违约金。故起诉。被告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香辩称，不同意原告的诉讼请求。根据合同约定，20%违约金的前提是解除合同；现合同已经履行完毕，原告第一项诉讼缺乏依据。被告确因银行房贷滞后等原因延迟付款，但均通过中介工作人员与原告沟通并得到其同意，即双方已经对合同约定的付款时间作出变更，现原告要求被告承担延迟支付违约金亦缺乏依据，综上请求法院驳回原告本诉的请求并提出反诉请求：1、判令反诉被告支付延迟交房违约金88,550元(每逾期一日按已收款的0.05%支付违约金)；2、判令被告支付物业服务费1,371元(2015年1月至2017年2月)3、判令被告承担反诉案件受理费。原告暨反诉被告费振伟、张瑜针对反诉辩称，合同约定2016年12月10日交房，但因本诉被告未及时支付房款，出售方未按时交付系行使抗辩权；2016年12月28日出售方应对方要求将房屋钥匙快递送达，于2017年2月12日结清了水电煤等，对物业费是否由反诉原告支付的事实不清楚。综上，不同意反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月23日，以费振伟、张瑜为甲方，袁仡凡、季丽音、袁瑾季香为乙方就601室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称系争合同)，约定：转让价款为309万元；双方于2016年11月22日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方于2016年12月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方在收到通知之日起的15日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。关于乙方未按期限付款的违约责任约定为：每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%作为违约金，合同继续履行；若乙方逾期未付款超过30日，甲方有权单方解除合同，合同即行解除，甲方可以从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付总房款的20%违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在3日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由乙方据实赔偿；关于甲方未按合同约定期限交接的违约责任约定为：每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款的0.05%作为违约金，合同继续履行，若甲方逾期超过30日，乙方有权单方面解除合同，合同即行解除，甲方除应在3日内向乙方返还已收款外，还应按总房款的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。附件三(付款协议)约定如下：2016年7月20日前支付定金5万元；同年7月23日前支付39万元；同年10月15日前支付49万元；同年11月22日前支付85万元；同年12月10日前支付130万元；同年12月10日前支付1万元。附件四约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。同日，原、被告签订《协议书》，约定：双方买卖该房地产的实际成交价格以本买卖协议约定之价格为有效价计365万元，为甲方净到手价格；乙方承诺，乙方付款义务应以本买卖协议中约定的实际成交价格为限；甲乙双方应于本买卖协议中约定的时间或双方另行约定的时间，以上述名义成交价格签订《上海市房地产买卖合同》。任何一方未能履行本条所述事项，则需向相对方承担违约责任，违约金数额为上述实际成交价格的20%。实际成交价格与名义成交价格之间计56万元差额由乙方在签署《上海市房地产买卖合同》当天以银行转账的方式直接支付给甲方。被告(反诉原告)于2016年11月14日向原告(反诉被告)支付53万元、同年12月2日支付82万元、2017年1月19日支付100万元、同年2月3日支付30万元。双方于2016年12月3日共同至房地产交易中心办理了申请产权变更的登记手续，并由费振伟、袁仡凡为合同当事人签订《补充协议书》，确定费振伟的银行收款账户等。同年12月14日，601室房屋登记在被告名下。同年12月28日，原告费振伟以快递形式将601室钥匙交付被告袁仡凡。2017年2月12日，买卖双方及中介工作人员至601室房屋内结清水电煤等费用。袁仡凡等向601室所在小区物业公司支付了2015年1月至2016年9月的物业管理费1,120.60元。审理中，袁仡凡等变更其第二项请求数额为1,122.60元并申请证人杨胜春(系为原、被告房屋买卖提供中介服务的工作人员)出庭作证，证明：袁仡凡等因各种原因无法按合同约定时间支付房款时，均通过中介告知过费振伟，并征得其同意。费振伟等对该证人的身份存疑，且认为即使该证人为本次交易提供居间服务，但因双方约定中介费由对方支付，故存在利害关系，亦不符合证人资格要求；再者通过证人证词及其与费振伟的微信记录，仅有告知的过程，费振伟并未表示接受该付款时间的变更，综上认为双方并未就延迟付款达成一致。上述事实，由费振伟等提供的《上海市房地产买卖合同》、《协议书》、《补充协议书》、银行历史明细、律师函及快递查询单等证据，袁仡凡等提供的《不动产权证书》、物业费发票等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以变更合同。据此本案当事人应当根据合同约定履行；合同对买受人支付房款的时间做出了明确的约定，本诉被告作为买受人迟延履行是客观事实，除非其迟延履行得到本诉原告的同意，即双方协商一致对付款时间做出变更，否则即构成违约。现本诉被告未证明其主张，承担由此造成的不利后果。本诉原告主张的迟延交付违约金符合双方的合同约定，本院依法支持。对于本诉原告的第一项诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院难以支持：在买受人延迟付款超过三十日的前提下，本诉原告作为出售方有权行使解除权，但其并未行使该权利而是选择继续履行并要求对方承担违约责任，则其不再享有行使解除权后的相应权利；至于协议书(2016年7月23日)第四条的约定，则是买卖双方为制约对方以达到作低价格签订网签合同的目的，首先该协议书的签订目的涉嫌避税，其次，事实上买卖双方签订了网签合同并履行完毕，故本诉原告据此要求本诉被告承担总房价20%违约责任亦不符合该约定。综上本院对该诉请不予支持。对于反诉部分本院认定如下：合同法规定，当事人互负债务，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。据此，因反诉原告未按合同约定时间支付房款，反诉被告据此延迟交房符合上述规定。合同约定：房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；反诉被告于2016年12月28日已交付房屋钥匙，完成交房义务，距离双方共同办理过户时间(2016年12月3日)不足一月，尚属合理范围，故反诉原告的第一项诉讼请求本院难以支持。第二项诉讼请求系双方在合同履行中发生的费用，反诉原告的主张符合双方约定(即反诉被告应当支付交房前的水电煤及其他费用等)，在本案中一并处理，反诉被告应当返还反诉原告垫付之费用。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、本诉被告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香于本判决生效之日起十日内支付本诉原告费振伟、张瑜延期付款违约金39,700元；二、驳回本诉原告费振伟、张瑜的其余本诉诉讼请求；三、反诉被告费振伟、张瑜于本判决生效之日起十日内返还反诉原告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香垫付物业费1,122.60元；四、驳回反诉原告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费11,497元，减半收取计5,748.50元，由本诉原告费振伟、张瑜共同负担5,452元，本诉被告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香共同负担296.50元；反诉受理费1,024元，由反诉原告袁仡凡、季丽音、袁瑾季香共同负担1,011.22元，反诉被告费振伟、张瑜共同负担12.78元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 乔亚敏二〇一七年七月十八日书记员 陶庭谱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不当擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》2、第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”