（2017）内0203民初2338号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-12-04
案件名称
内蒙古均豪物业服务有限责任公司与董娜娜物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市昆都仑区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古均豪物业服务有限责任公司,董娜娜
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2017）内0203民初2338号原告：内蒙古均豪物业服务有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：马建平，总经理。委托诉讼代理人：赵涛，女，该公司职工。委托诉讼代理人：王缠缠，女，该公司职工。被告：董娜娜，女，1983年3月7日出生，汉族，包钢房产处职工，住包头市。委托诉讼代理人：贺银梅，内蒙古冠坤律师事务所律师。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司与被告董娜娜物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司（以下简称均豪物业公司）的委托诉讼代理人赵涛、王缠缠、被告董娜娜的委托诉讼代理人贺银梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告董娜娜向原告支付2012年2月15日至2018年2月14日期间拖欠的物业费10193.04元；2、被告向原告支付违约金3000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2009年4月14日与内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订《江南文枢苑前期物业委托服务合同》，由原告对小区物业进行服务管理，合同约定底商物业费每月每平方米1.5元，按年度预先收取物业费；如果业主违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费，欠费业主应当按照《江南文枢苑前期物业服务合同》第十七条第四小条的约定，每逾期一日按欠费总额的5‰向原告支付违约金。被告是江南文枢苑小区6业主，房屋面积94.38平方米。被告从2012年2月起拒绝交纳物业费及相关费用，原告多次催促无果。故原告诉至法院，请求判如所请。董娜娜辩称，一、原告起诉系重复起诉，人民法院应依法裁定驳回其起诉。二、原告起诉主体错误，位于包头市昆都仑区钢铁大街与白云路交叉口江南文枢苑小区的房屋由王玉然出资购买，因王玉然年岁已高不符合办理按揭贷款的条件，其借用董娜娜的资质办理按揭贷款，并将房屋产权证办理至董娜娜名下，但房屋所有权仍归王玉然所有。且自房屋交付之日起王玉然一直占有、使用至今，该房屋的一切费用均由王玉然交纳。王玉然系国家退休老干部，持有优待证书，故应当给予免交或减交物业费的待遇。另被告既未与原告签订《前期物业服务合同》，也未接受原告提供的物业服务，原、被告不存在物业服务合同关系，被告不是本案适格主体，应依法驳回原告的起诉。三、原告要求支付2012年2月15日至2014年9月19日期间的物业费的请求已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。四、《前期物业服务合同》已于2016年4月13日履行期限届满，原告主张物业费无法律依据。五、原告要求被告支付违约金的请求无事实和法律依据。六、原告收取的物业费标准过高，违反法律法规的规定，应在法律允许的范围内收取。七、原告提供物业服务不符合合同约定，物业使用人有权行使同时履行抗辩权。本院经审理认定事实如下：2009年7月12日，被告董娜娜与内蒙古包钢金基房地产开发有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，被告向该公司购买了位于包头市昆都仑区江南文枢苑房屋，房屋建筑面积94.38平方米。内蒙古包钢金基房地产开发有限公司曾与原告就江南文枢苑小区的物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同载明江南文枢苑，原告为江南文枢苑一期提供物业服务。之后内蒙古包钢金基房地产开发有限公司又与原告就江南文枢苑1期签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告为江南文枢苑提供前期物业服务，期限为2011年4月14日至2016年4月13日。2016年11月7日，内蒙古包钢金基房地产开发有限公司就江南文枢苑1、2、3期与原告续签了《前期物业服务合同》，期限从2016年4月14日开始至2021年4月13日止。另查明，原告曾于2016年因被告不交物业费向本院提起诉讼，后因双方无法达成调解意向，原告申请撤诉，本院口头裁定准予撤诉。本院认为，一、关于被告的主体资格问题，根据原告提供的《包头市商品房买卖合同》，可以看出被告系涉案房屋的购买人，即实际办理网签的买受人，被告辩称该房屋由王玉然购买，但并未提供相关证据予以证实，故该抗辩理由本院不予采信，被告是本案适格主体，其提供的王玉然的优待证也与本案没有关系，且优待证也并未注明可以不交物业费。二、关于被告抗辩的重复诉讼问题，原告虽起诉过被告，但已经本院口头裁定准予撤诉，原告另行起诉不违反法律规定，故该理由也不成立。三、物业服务是个连续的服务过程，被告至今未交处于连续的状态，故原告有权向被告请求支付物业费，且原告多次下发过催缴通知，被告以通知单张贴的房屋不能显示系其所居住房屋为由不予认可，缺乏说服力，本院不予采信，且被告是否交纳物业费，自己对此是明知的，只是以优待证来抗辩可以免交或者减交。四、包头市昆都仑区江南文枢苑小区由内蒙古包钢金基房地产开发有限公司开发，在业主大会选聘物业服务企业之前，内蒙古包钢金基房地产开发有限公司有权选聘原告为小区提供物业服务。内蒙古包钢金基房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告有约束力，且并未超过约定期限，故原告有权主张物业费。根据该合同约定，被告购买房屋的物业费标准为每月每平方米1.5元，该收费标准并不违反法律规定，故被告应按此标准交纳物业费，即每月应支付的物业费为141.57元（94.38×1.5）。原告要求被告支付2012年2月15日至2018年2月14日的物业费请求，因原告主张的部分月份的物业服务尚未发生，且合同对此没有明确约定，故对该请求予以部分支持。五、关于原告主张的违约金请求，因原告并未与被告明确约定并释明，故对该请求本院不予支持。六、关于被告提出的同时履行抗辩权的理由，被告长期未能交纳物业费，其提供的几张照片并不能作为不交物业费的理由，被告可以建议物业予以改进和完善，故该辩称本院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告董娜娜于本判决生效后十日内向原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司支付物业费，按照每月141.57元自2012年2月15日起至实际支付之日止；二、驳回原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元（原告已预交），由原告内蒙古均豪物业服务有限责任公司负担15元，被告董娜娜负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 王桂梅二〇一七年七月十八日书记员 杜 娟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 微信公众号“”