（2016）桂0302民初1210号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-12-04

案件名称

申文与唐保益房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

桂林市秀峰区人民法院

所属地区

桂林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

申文,唐保益

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第七十七条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）：第二条第一款

全文

广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0302民初1210号原告：申文，男，1941年6月17日出生，住桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：申昌明，系原告儿子，住桂林市秀峰区。被告：唐保益，男，1966年3月25日出生，住桂林市象山区。委托诉讼代理人：曾令栋，广西春良律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小娅，广西诚瑞律师事务所律师。原告申文与被告唐保益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法组成合议庭于2017年3月10日、6月23日公开开庭审理了本案。原告申文及其委托诉讼代理人申昌明，被告唐保益及其委托诉讼代理人曾令栋、李小娅到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即结清2016年6月至2016年10月共5个月所欠租金和水电费84651元，滞纳金47600元(按日5‰计算)，共计132251元；2.被告立即搬离原告所属车间及场地，租金、水电费结算到被告完全搬离当日；3.本案诉讼费用由被告全部承担。本案在审理过程中，原告变更其诉讼请求为:1.解除原告与被告的房屋租赁合同；2.被告立即搬离原告所属橡胶制品厂炼胶车间及场地；3.被告立即给付原告从2016年5月1日至2016年10月31日所欠租金74389元，2016年10月31日后的租金，按14400元每月给付至合同解除之日；4.被告给付原告房屋占用费（从合同解除之日至被告完全搬离当日，按14400元每月计算）；5.被告给付原告违约金(以拖欠的租金为基数，按照银行贷款利率，从被告拖欠租金之日开始计算)；6.本案诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：2009年9月13日，原、被告签订出租房协议书。2014年5月27日，原告重新与桂林橡胶制品厂有限责任公司签订新建炼胶车间房屋租赁合同，原告找被告重新签合同并给予一份草拟合同，而被告说合同签不签不要紧，反正给租金就行了，一直未与原告签新的合同。但是被告还是按2014年草拟合同的租金和租期的约定支付了壹年的租金。2015年6月，原告将2015年草拟合同给被告，被告说没空，以后再说，给了租金就行了。被告也按2015年草拟合同的约定付了壹年租金。2016年5月31日止被告尚欠租金2389元。2016年8月，原告将2016年6月1日起至2018年5月31日止的草拟租赁合同给被告，被告至今一直拒签合同，并且不缴纳租金和水电费。被告应依法承担违约责任。被告辩称：一、原告所诉被告不适格，原、被告签订租房协议书前已经知晓被告租赁场地用于桂林市唐盛彩印包装有限公司生产，合同签订时公司尚未成立，公司成立后被告是公司法定代表人，产生的后果应由公司承担，故被告应当起诉桂林市唐盛彩印包装有限公司；二、被告不同意解除租房协议书，被告在履行协议时无过错，除了租房协议书再无其他协议，桂林市唐盛彩印包装有限公司是预存费用后使用的租赁物，经核对公司预付费用超过租金及各项费用，不存在欠款情况，且在出具欠条后又预付了1.4万元。2016年9月10日左右，原告以被告欠租为由断电，违反合同约定，应支付违约金。因搬迁设备花费巨大，被告坚决不同意解除合同；三、被告并未违约，滞纳金没有依据，原告无权无理由提高租金。综上，请依法驳回原告诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提供的通知、房屋租赁合同、新建炼胶车间场地房屋租赁合同真实性不予认可。本院认为，该通知加盖了桂林橡胶制品厂有限责任公司的公章，被告有异议，但未能提供充分的证据予以反驳，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的关于按时缴付租赁房屋等有关费用的协议的真实性不予认可。本院认为，该协议无被告签名，故不予确认。被告对本院依职权调取的谈话笔录有异议，本院认为，该谈话笔录与本案诉争具有一定关联性可以作为本案的参考依据。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：桂林市秀峰区巫山路7号1栋；2栋；6栋房产的所有权人登记为桂林橡胶制品厂有限责任公司。原告与桂林橡胶制品厂有限责任公司签订租赁合同约定由原告租赁新建炼胶车间（位于秀峰区。被告（乙方）为设立桂林市唐盛彩印包装有限公司与原告（甲方）于2009年9月13日签订了《租房协议书》，该合同载明：“甲、乙双方经协商，达成如下协议:甲方将橡胶制品厂炼胶车间1500㎡出租给乙方用于生产场地，乙方不得转租给他人，不得造成工业污染。不得在厂区吸烟。注意防火、防盗安全。一、协议租赁期限:2009年9月15日至厂方搬迁通知止。任何一方不得违约，若违约罚款伍万元。二、租金:按5元/㎡月计算，月租金为柒仟伍佰元整(￥7500.00元)。电价为1元/KWh，水费为2.63元/T（如遇供电局电费，自来水公司水费价格变动，单价作相应调整）。三、付款方式为每月付房租一次，每月10日前交清下月房租，甲方开具收据给乙方(由乙方负责交税）。乙方到期如不交清房租，甲方有权采取任何措施收回房屋使用权，并停止供电、供水，对此造成乙方损失，甲方概不负责，同时没收乙方所交的租房信用保证金，乙方不得提出异议。四、协议签定之日，乙方须付给甲方人民币壹万元正，作为租房信用保证金，如不违约保证金到租约终止日，甲方无息如数退还给乙方。五、乙方在租用期间需爱护室内外所有结构及设施、机电设备，不得移动或自行改造，如要移动，乙方必须经甲方同意，否则乙方必须照价赔偿或恢复原样，如需改动或变动该房结构须征得甲方同意。租赁期间：房屋漏雨、门窗损坏、租赁场地内的用水用电设施发生故障，其维护修理皆由乙方负责。负责环境卫生不得有污染。七、在租赁期间，乙方不得在厂房内从事任何违法活动，乙方如做出任何违法事情，其责任皆由乙方负责，与甲方无关。八、本协议一式贰份，双方各执壹份为凭。未尽事宜，双方及时协商解决。”2009年12月8日，桂林市唐盛彩印包装有限公司成立，法定代表人为被告唐保益。在原、被告履行《租房协议书》期间，租金从2014年6月1日起至2015年5月30日变更为每月12000元，从2015年6月1日起变更为每月14400元。2016年8月，韦雪凤（系被告唐保益妻子，也系桂林市唐盛彩印包装有限公司员工）代表被告与原告进行了结算，并以自己为欠款人出具了欠条，该欠条载明：今欠申文租金款人民币贰仟叁佰捌拾玖元整（￥2389元正）截止2016年5月31日止。原、被告就租金发生争议，原告遂诉至本院提出前述诉请。本院认为，原、被告签订的《租房协议书》系当事人真实意思表示，内容符合法律规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被告主张其为设立桂林市唐盛彩印包装有限公司以自己名义与原告签订《租房协议书》，责任应由公司承担，故其作为被告不适格，原告应当起诉桂林市唐盛彩印包装有限公司。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，被告作为发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，原告请求被告承担合同责任符合上述法律规定，故被告的上述主张本院不予采纳。关于原、被告是否更改了《租房协议书》的租金标准。原告主张租金从2014年6月起至2015年5月变更为每月12000元，从2015年6月起变更为每月14400元。被告则主张其未同意变更租金，而且预付了租金、水电费。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”《最高人民法院关于适用》第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”本院认为，根据双方提供的缴费单、欠条，可认定双方通过履行行为改变了《租房协议书》对租金标准的约定，被告称其预存租金、水电费多达179700元，经结算后却出具欠条，前后矛盾，且不符常理，故本院对原告的主张予以采信，确定在原、被告履行《租房协议书》期间，租金从2014年6月起至2015年5月变更为每月12000元，从2015年6月起变更为每月14400元。关于是否解除原告与被告签订的《租房协议书》、被告返还租赁房屋及支付租金、房屋占用费。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原、被告签订的《租房协议书》约定，每月付租金一次，每月10日前交清下月租金。被告仍欠原告2016年5月租金2389元，且未支付2016年6月至今的租金，依照双方签订的《租房协议书》约定，被告到期如不交清租金，原告有权收回房屋使用权，故对原告要求解除与被告签订的《租房协议书》、被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告未支付2016年5月的租金2389元，以及2016年6月之后的租金，故被告应支付原告2016年5月的租金2389元，并从2016年6月起按每月14400元的标准计付租金至合同解除之日止即本判决生效之日止。合同解除后，被告应及时将承租的房屋返还给原告，逾期腾房的，应按租金标准每月14400元向原告支付逾期返还期间的房屋占有使用费。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告拖欠原告租金必然会造成原告资金占用损失，原、被告签订的《租房协议书》约定了租房信用保证金10000元，该租房信用保证金具有违约金性质，原告请求调整违约金，以拖欠的租金为基数，按照银行贷款利率，从被告拖欠租金之日开始计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告签订的《租房协议书》约定每月10日前交清下月租金，被告未支付2016年5月的租金2389元，以及2016年6月之后的租金，故被告应支付原告违约金的具体计算方式为：1、以2389元为基数，从2016年4月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付；2、从2016年6月起，以每月拖欠租金为基数，逐月从上月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第七十七条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第二条及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定，判决如下：一、解除原告申文与被告唐保益于2009年9月13日签订的《租房协议书》；二、被告唐保益应于本判决生效之日起十日内将位于桂林市秀峰区巫山路7号6栋的租赁房屋（炼胶车间）腾空返还给原告申文；三、被告唐保益应于本判决生效之日起十日内向原告申文支付租金、房屋占有使用费（租金计算：1.2016年5月的租金2389元；2.从2016年6月起，按每月14400元的标准计至本判决生效之日。房屋占有使用费，按每月14400元的标准，从本判决生效之日起计至腾空返还房屋之日止）；四、被告唐保益应于本判决生效之日起十日内支付原告申文违约金（违约金计算：1.以2389元为基数，从2016年4月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付；2.从2016年6月起，以每月拖欠租金为基数，逐月从上月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计付）。义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。本案案件受理费1660元（原告已预交），由被告唐保益负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1660元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审　判　长　　刘恒志人民陪审员　　王暄懿人民陪审员　　申和平二〇一七年七月十八日书　记　员　　龚　涛 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