（2017）黔02民终1154号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2018-07-12

案件名称

六盘水南海云天经贸有限公司、六盘水康众房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州六盘水市中级人民法院

所属地区

贵州六盘水市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

六盘水南海云天经贸有限公司,六盘水康众房地产开发有限公司,六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终1154号上诉人（原审被告）：六盘水南海云天经贸有限公司。法定代表人：谢然，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：杨旭，系贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六盘水康众房地产开发有限公司。法定代表人：向阳，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：蔡碧远，系贵州祥紫律师事务所律师。原审被告：六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店。负责人：谢然，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：杨旭，系贵州中创联律师事务所律师。上诉人六盘水南海云天经贸有限公司（以下简称“南海云天”）因与被上诉人六盘水康众房地产开发有限公司（以下简称“康众房开”）、原审被告六盘水南海云天经贸有限公司北京烤鸭店（以下简称“北京烤鸭店”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人南海云天的特别授权委托诉讼代理人杨旭、被上诉人康众房开的特别授权委托诉讼代理人蔡碧远、原审被告北京烤鸭店的特别授权委托诉讼代理人杨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人南海云天上诉请求：1、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初358号民事判决中关于上诉人支付被上诉人违约金100000元、律师代理费14000元及案件受理费3182元的内容；2、驳回被上诉人关于要求上诉人支付违约金100000元、律师代理费14000元及案件受理费的诉讼请求；3、判决被上诉人承担本案的诉讼费用。上诉主要理由：一、上诉人在履行房屋租赁合同中没有违约行为。上诉人与被上诉人于2014年1月签订《房屋租赁合同》，后因市政建设影响经营等方面的原因，上诉人向被上诉人提出终止该合同的请求，经被上诉人同意后，于2016年4月与其解除合同，上诉人不存在违约。《房屋租赁合同》解除后，双方在结算房屋租赁费用并签订还款协议过程中，口头约定房屋租赁期间上诉人购买安装的中央空调因不便撤除，由双方协商作价转让给被上诉人使用，转让价款从房屋租金中抵扣。上诉人在支付第一笔房屋租金200000元给被上诉人后，由于双方一直未能就中央空调转让价格达成一致意见，以致欠付房屋租金数额不能确定，上诉人基于该原因才未按约定期限支付所欠房屋租金。即便要认定上诉人没有按《还款协议》约定期限支付房屋租金的行为违约，从双方约定的最后付款期限2016年8月30日起至2017年1月11日立案之日止，上诉人欠付的303605元房屋租金并未给被上诉人造成实际的经济损失，无非是该期间存在资金占用利息，要上诉人因此对欠付的租金向被上诉人支付100000元的违约金，显失公平。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，上诉人申请对违约金调减，按银行同期贷款利率支付被上诉人资金占用利息。二、鉴于上诉人不存在违约行为，对于部分房屋租金的欠付是基于双方原因造成，因此，被上诉人支付的一审律师代理费、案件受理费应由双方共同承担。被上诉人康众房开辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人在上诉状中请求调减违约金，但在一审中并未主张，而在二审中是不是一个新的诉请请法院审查。我方认为该请求无事实和法律依据，在合同中双方对违约金进行约定是双方当事人的真实意思表示，应当遵照执行。原审被告北京烤鸭店述称，无意见。康众房开向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告共同支付所欠租金303605元和承担违约金100000元；2、判令二被告承担原告支付本案的律师代理费14000元（以上共计417605元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：被告北京烤鸭店系被告南海云天的分公司。2014年1月15日，原告康众房开（甲方）与被告北京烤鸭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于六盘水市钟山X路51号太阳商业广场五楼以纯租金的方式租赁给乙方使用，该场地使用面积为2133.91平方米；场地租金为2014年2月1日至2015年1月31日665780元，2015年2月1日至2016年1月31日716994元，2016年2月1日至2017年1月31日768208元，2017年2月1日至2018年1月31日819421元，2018年2月1日至2019年1月31日896242元；租赁期限从2014年2月1日起至2019年1月31日止，共计5年；租金交付方式为每季度支付一次，先付租金后使用租赁物；每期租金及费用以当期开始计算的时间为准提前15个工作日交付，以此类推；租金及其他费用递增方式为每年在前一年租金标准上递增8%；合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金50000元，用以保证合同的履行，合同期满后，乙方如不续约，在乙方将物业交还给甲方验收并结清各种款项的30个工作日后甲方将履约保证金不计利息全额退回给乙方，如乙方违约提前终止合同或累计30天拖欠租金或本合同约定的其它应付款项的，甲方不退还乙方的履约保证金。合同还对双方的权利义务做了约定。庭审中，原告康众房开认可收到被告北京烤鸭店履约保证金50000元。2016年4月20日原告康众房开（甲方）与被告北京烤鸭店（乙方）签订《还款协议》，约定：甲方依据双方签订的《房屋租赁合同》有关条款于2016年4月13日收回乙方租赁场地及相关设施，并同意终止双方签订的《房屋租赁合同》；经甲、乙双方确认，乙方拖欠甲方租金503605元；乙方于2016年6月30日前支付第一笔租金欠款300000元，于2016年8月30日前支付剩余租金203605元；乙方在本协议约定期限未支付甲方欠款，乙方向甲方支付100000元违约金；如乙方违约，甲方将依法提请诉讼，因此产生的所有费用及其他损失均由乙方承担（包括但不限于律师代理费、差旅费、诉讼费、拍卖费、公告费等以及甲方其他损失）。签订《还款协议》后，被告北京烤鸭店支付了原告租金200000元，剩余租金被告北京烤鸭店至今未偿还，故原告诉至法院。以上事实因双方当事人均无争议，故予以确认。另，原告于2016年12月22日委托贵州祥紫律师事务所指派蔡碧远、任静云为原告在该案的代理人，并支付代理费14000元。一审法院认为：原告康众房开与被告北京烤鸭店于2014年1月15日签订的《房屋租赁合同》、于2016年4月20日签订的《还款协议》，因系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。双方应按照《还款协议》约定履行义务，故对原告请求被告北京烤鸭店支付租金303605元的诉讼请求予以支持。《还款协议》约定，若被告北京烤鸭店未按约定期限支付原告欠款，则被告北京烤鸭店支付原告违约金100000元并承担原告因诉讼产生的律师代理费、诉讼费等。因该约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故对原告主张的违约金100000元以及律师代理费14000元予以支持。因原告认可收到被告北京烤鸭店履约保证金50000元尚未退还，被告主张将该款从其欠原告的租金中予以扣减，该主张未违反相关法律法规规定，故予以支持。因庭审中原告同意将被告北京烤鸭店安装的空调折价30000元，故该款应从尚未支付的租金中予以扣减。综上，被告北京烤鸭店应支付原告租金303605元、违约金100000元、律师代理费14000元，共计417605元。扣除被告交给原告的押金50000元、空调折价款30000元，被告应支付给原告337605元。因被告北京烤鸭店是被告南海云天的分公司，故被告北京烤鸭店的民事责任应由被告南海云天承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，判决：一、被告六盘水南海云天经贸有限公司于判决生效之日起十日内支付原告六盘水康众房地产开发有限公司租金及其它费用共计337605元；二、驳回原告六盘水康众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7564元，减半收取计3782元，由原告六盘水康众房地产开发有限公司负担600元，被告六盘水南海云天经贸有限公司负担3182元。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：1、上诉人是否存在违约；2、双方约定的违约金标准是否过高，法院是否应当予以调整；3、上诉人是否应当承担被上诉人的律师代理费。本院认为，对于上诉人是否存在违约的问题，上诉人主张双方签订《还款协议》后由于对安装在租赁场所的空调设备补偿价格未协商一致，所以上诉人才未按照协议约定支付租金。首先，《还款协议》中未对该内容进行约定。其次，结合各方当事人的陈述及举证情况，也不能证实协商空调补偿价格是上诉人履行协议义务的前置条件。因此，上诉人未按照《还款协议》的约定支付租金系违约行为，上诉人的该主张不能成立，本院不予支持，上诉人应当继续履行合同义务。扣除上诉人预交的押金、双方议定的空调补偿价款，本院认定上诉人仍应支付租金223605元。对于双方约定的违约金标准是否过高的问题，被上诉人主张上诉人的违约行为导致其遭受租金收益的可期待利益损失。本院认为在双方租赁关系已经解除的情况下，被上诉人对涉案房屋享有完整处分权，上诉人未按照约定支付租金并不影响被上诉人另行向外出租房屋，被上诉人不可将租金损失归因于上诉人的违约行为，上诉人延迟支付租金给被上诉人造成的损失系资金占用损失，双方约定的违约金标准过高，应予以调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案违约金应以欠付租金为基数，以贷款年利率6%上浮30%即年利率7.8%为标准对违约金进行调整。对于律师代理费的问题，双方已在《还款协议》中作出了明确约定，被上诉人也举证证实该费用已实际产生，因此，上诉人应对律师代理费承担偿还责任。综上所述，上诉人南海云天的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初358号民事判决；二、六盘水南海云天经贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付六盘水康众房地产开发有限公司租金223605元，并承担延期支付期间的违约金（自2016年6月30日起至2016年8月29日止，以100000元为基数，按年利率7.8%计算；自2016年8月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止，以223605元为基数，按年利率7.8%计算）；三、六盘水南海云天经贸有限公司于本判决生效之日起十五日内支付六盘水康众房地产开发有限公司已支付的律师代理费14000元；四、驳回六盘水康众房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3782元，二审案件受理费6364元，共计10146元，由六盘水南海云天经贸有限公司负担6228元，六盘水康众房地产开发有限公司负担3918元。本判决为终审判决。审判长　　朱会峰审判员　　蒙彩虹审判员　　马功云二〇一七年七月十八日书记员　　杨清冰 更多数据：