（2017）鄂01民终3435号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-07-26
案件名称
武汉长青资产经营有限公司、武汉市江岸区长青广场业主委员会物权纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉长青资产经营有限公司,武汉市江岸区长青广场业主委员会
案由
物权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终3435号上诉人：武汉长青资产经营有限公司，住所地武汉市江岸区中山大道783号。法定代表人：刘育华，董事长。委托诉讼代理人：曾宪强，湖北光年律师事务所律师。被上诉人：武汉市江岸区长青广场业主委员会，住所地武汉市江岸区友益街28号黄兴路30号。负责人：余章钢，武汉市江岸区长青广场业主委员会主任。委托诉讼代理人：李南，湖北高颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：田建华，男，1949年6月12日出生，汉族，自述退休人员，武汉市江岸区长青广场业主委员会委员，住武汉市江岸区，上诉人武汉长青资产经营有限公司（以下简称长青资产公司）因与被上诉人武汉市江岸区长青广场业主委员会（以下简称长青广场业委会）物权纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2016）鄂0102民初3463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。长青资产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审根据房地产权附图的标注，自行车车道和地下自行车车库为共用，因此判决产权属于全体业主共有，这是混淆了共用和共有的关系。2.上诉人对自行车库的改造符合业主利益，顺应社会发展需要，也消除了小区的不安定因素。3.两个房屋只有一个房屋出租，租金实际数额只有33317元，一审判决返还51517元不当。即使自行车库属于业主所有，其占用费未经评估就将上诉人投资建成的房屋的租金判决返还，是不公平的，损害了上诉人的利益。4.一审判决适用《物权法》第七十三条错误。涉诉自行车库是1995年6月26日起，由上诉人开发新建的，该时间在《物权法》实施前，当时未有相关的法律法规规定自行车库属于全体业主所有，自行车库也没有作为共有面积进行分摊。根据法不溯及既往的原则，一审适用《物权法》错误。此外，一审诉讼费的分担也不合理。长青广场业委会答辩称，上诉人所说的车库问题，根据武汉相关法律规定，车库面积本来不属于公摊范围，一审法院认定车库属社区居民共有是正确的。上诉人提出返还所收取租金3万元的理由是错误的。我方认为一审对诉讼费的判决是正确的。长青广场业委会起诉请求：依法判令长青资产公司向全体业主交付面积为364.97平方米（价值4744610元）的物业管理办公用房；依法判令长青资产公司将占用的332.04平方米（价值1992240元）的公共自行车停车库恢复原状，交付给全体业主，并按其出租收入标准支付截止2016年3月的占用费90159.20元，及截止实际交付之日的占用费。一审法院认定事实：武汉市长青广场小区位于武汉市江岸区车站路，系长青资产公司（原名称武汉长青房地产开发公司、武汉长青房屋开发公司，2008年10月变更为现名称）开发建设，规划总建筑面积182485.59平方米，其中公寓建筑面积114455.46平方米，地上共分A、B、C、D、E五栋主体建筑。1995年6月26日，武汉市城市规划管理局和武汉市土地管理局以武规土北字【1995】043号文件批复了《长青广场扩初设计审查意见》。根据建筑工程施工许可证显示，长青资产公司从1995年3月最先建设E栋，1997年4月建设C栋，2001年1月建设B栋，2002年10月建设建设A、D栋，2014年1月完工。该项目的前期物业由长青资产公司下属的武汉市长青物业管理有限责任公司负责。2001年1月5日，长青资产公司下文将长青广场裕馨园3号楼架空层（建筑面积约200平方米）提供给武汉市长青物业管理有限责任公司办公。2014年，长青资产公司将长青广场A栋一层的原自行车车道和地下自行车车库改造成两个商铺，分别于2014年5月和7月对外出租至今，租金分别为1277元/月、1300元/月。根据武汉市房地产权证附图标注，上述自行车车道和自行车车库均为共用。2015年7月，长青广场业委会成立后，重新选聘了小区物业管理公司，武汉市长青物业管理有限责任公司原办公场所目前闲置。一审法院认为：本案系物权保护纠纷，不适用诉讼时效之规定，因此长青资产公司关于诉讼时效的抗辩理由不能成立。长青广场项目系长青资产公司于1995年通过规划审批，并于当年开工，1996年10月24日，武汉市人民政府颁布的《武汉市住宅小区管理办法》中对物业管理办公用房无任何规定，因此在长青资产公司对项目规划审批及建设初期，当时并无开发建设单位应为业主委员会提供物业管理办公用房的强制性法律规定和政策性规定。虽然在1999年9月27日武汉市人大常委会颁布的《武汉市住宅区物业管理》、2003年9月1日由国务院颁布实施的《物业管理条例》中对物业管理办公用房进行了规定，但长青广场作为在建项目，政府职能部门并未要求长青资产公司变更规划设计方案，在项目建成后也通过了竣工验收，因此，根据法不溯及既往的原则，上述法规对长青广场项目无约束力，长青广场业委会依据上述法规要求长青资产公司提供物业管理办公用房的诉讼请求不能成立，法院不予支持。对于自行车车道和自行车车库权属，根据房地产权证附图的标注，均为共用，应属全体业主共有，长青资产公司擅自将业主共有的公共场所改造为商铺出租，侵犯了全体业主的合法权益，长青资产公司应恢复原状，移交给长青广场业委会。同时，长青资产公司收取的租金应返还长青广场业委会。一审法院判决：一、武汉长青资产经营有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市江岸区车站路长青广场A栋一层的自行车车道和地下自行车车库恢复原状并移交给武汉市江岸区长青广场业主委员会；二、武汉长青资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内返还武汉市江岸区长青广场业主委员会截止2017年2月的租金51517元，并从2017年3月起按2577元/月的标准向武汉市江岸区长青广场业主委员支付自行车车道和车库的占用费至移交完毕时止；三、驳回武汉市江岸区长青广场业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59595元，由武汉市江岸区长青广场业主委员会负担36445元，武汉长青资产经营有限公司负担23150元。因武汉市江岸区长青广场业主委员会已全部预交本院，武汉长青资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内将23150元诉讼费用支付给武汉市江岸区长青广场业主委员会。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人的上诉请求和上诉理由是否有理是本案争议的焦点。关于上诉人的第一点上诉理由。房地产权证附图明确标注车道、车库属于共用。上诉人认为该共用部分没有计入公摊，故不应当由全体业主享有，而应当由自己所有，该说法没有道理。建筑面积是否计入公摊面积，只影响物业的价格成本，而成本是市场行为，具有可变性，与产权的归属没有因果关系。况且，依照武汉市房产测绘中心制定的《武汉市房产测绘实施细则》第五十九条的规定，共有建筑面积的内容包括地下室或半地下室中独立使用的车位、车库及作为机动车、非机动车集中停放的部位等，故公共自行车停车库本不应计入公摊面积。是否享有物权应当以相应的权证或者法律规定作为依据，权证附图标注诉争地域为共用，共用就是业主共有，上诉人将业主共用的地域独占牟利，让业主无法共用，故其该项上诉理由没有道理。关于上诉人的第二点上诉理由。这只是一种辩解，不是一种实体诉求，该辩解是否符合业主的利益，不以上诉人自称为准，而应当以业主委员会代表业主的表达为准。现业主委员会起诉上诉人侵权，故上诉人的上述辩解不符合事实。关于上诉人的第三点上诉理由。由于诉争地域属于业主共有，其在共有地域产生的收益应当归业主享有。基于这样的逻辑，一审参照上诉人对该地域出租合同所约定的收益，判返还所得租金51517元并无不妥。关于上诉人的第四点上诉理由。《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，本案所涉小区建筑工程于2014年1月完工，故不存在上诉人所说的法不溯及既往的问题。另，长青广场业委会就本案于2016年6月起诉，一审适用上述物权法并无不当。至于诉讼费，一审判决符合有关规定，并无显失公平。综上所述，长青资产公司的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23150元，由上诉人武汉长青资产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 叶玉宝审判员 张 红二〇一七年七月十八日书记员 陈旭敏 来自：