（2017）浙07民终2008号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-08-11

案件名称

浙商金汇信托股份有限公司、浙江三联集团有限公司抵押权纠纷二审民事判决书

法院

浙江省金华市中级人民法院

所属地区

浙江省金华市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

浙商金汇信托股份有限公司,浙江三联集团有限公司,东阳市义源投资管理有限公司,王俊伟

案由

抵押权纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省金华市中级人民法院民事判决书（2017）浙07民终2008号上诉人（原审原告）：浙商金汇信托股份有限公司，住所地浙江省杭州市庆春路199号6-8楼。法定代表人：蓝翔，公司董事长。委托诉讼代理人：段瑞强，公司员工。委托诉讼代理人：朱涛，浙江金元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：浙江三联集团有限公司，住所地浙江省金华市婺城区八一北街737号世贸大饭店附楼二楼。诉讼代表人：浙江三联集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：胡蓉芳、喻帅，浙江三联集团有限公司破产管理人员工。被上诉人（原审被告）：东阳市义源投资管理有限公司，住所地浙江省东阳市横店镇康庄北街19号二楼。法定代表人：王俊伟，公司执行董事。被上诉人（原审被告）：王俊伟，男，汉族，1986年6月28日出生，住浙江省东阳市。上诉人浙商金汇信托股份有限公司（以下简称金汇公司）因与被上诉人浙江三联集团有限公司（以下简称三联集团）、东阳市义源投资管理有限公司（以下简称义源公司）、王俊伟抵押权纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初14032号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金汇公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持金汇公司诉请或发回重审；一、二审诉讼费用均由三联集团、义源公司、王俊伟承担。事实与理由：一、一审法院认定事实有误。根据涉案委托贷款合同及涉案抵押合同，涉案房产解押的程序为，三联集团提出申请，金汇公司审查理由是否合理，是否会影响到债权的回收后，最终决定是否解除抵押，影响金汇公司做出决定的最关键因素是解押理由，因三联集团的解押理由是“备案急需办理按揭”，该理由影响了金汇公司是否解押的决定，故一审法院认定三联集团申请解押理由不影响金汇公司解除抵押的决定，明显有误。一审法院认定三联集团、义源公司、王俊伟之间的以房抵债并非正常销售，也就是说认定金汇公司所申请的理由是故意隐瞒真实情况，该行为最终诱使金汇公司做出了错误的意思表示，如果知道所谓以房抵债的事实，金汇公司不可能作出相应同意解押的行为。金汇公司已经在一审中提供相应证据证明相关串通事实，涉案房产已经抵押，解除抵押是履行以房抵债行为的必备条件，根据民事诉讼法高度盖然性原则，一审法院认定三联集团、义源公司、王俊伟没有恶意串通有误。二、一审法院法律适用有误。金汇公司起诉主张无效所基于的法律规定系民法通则第五十八条第（三）项、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第六十八条，三联集团、义源公司、王俊伟存在欺诈行为。因上述欺诈行为，导致金汇公司解押的错误意思表示，可认定上述解押行为无效。三联集团答辩称，作为开发商的三联集团为所有购房者提供按揭的便利是其应尽的义务，涉案解押在合同中是有明确约定，而且在一审判决中有提到，借款人按每套房屋的合同销售收入80%作为保证金划入监管账户，保证金进入账户后，贷款人方办理在建工程抵押的解押手续。而在本案中，贷款方在其监管账户中，没有收到保证金情况下，为三联集团办理了该套房屋的解押手续，视为对该商品房买卖合同的认可。三联集团认为既然双方在解押条件有约定的情况下，金汇公司对于解押条件没有达到约定时依然办理了解押手续，该风险应当由其自行承担。三联集团与义源公司、王俊伟并不存在恶意串通的情形，王俊伟与三联集团有限公司对到期债权进行结算后，将其借款转化为房款，履行了合同的付款义务，且该房屋买卖合同是在法院受理破产前一年，王俊伟已其对三联集团享有的债权直接抵偿购房款，符合破产法的规定，具有法律效力。王俊伟与三联集团的签订买卖合同发生在金汇公司抵押的情形之前，在此情况下，三联集团对金汇公司是否会办理抵押登记以及事后是否会办理解除抵押登记的情况尚不确定。这种情况下，与金汇公司所说的三联集团与王俊伟恶意串通的情形显然无法成立。请求依法驳回金汇公司的上诉请求，维持原判。义源公司、王俊伟共同书面答辩称，一、义源公司、王俊伟与金汇公司事先并不认识，金汇公司自认其与义源公司、王俊伟起诉前没有任何交往和联系，义源公司、王俊伟不可能欺诈金汇公司。金汇公司解押的意思表示是其单方面向相关行政部门作出的，即使有欺诈，也是相关行政部门存在欺诈行为；金汇公司认为三联集团欺诈其，也与义源公司、王俊伟无关；即使三联集团存在欺诈，也不足以导致解押无效，金汇公司因其内部控制不严导致的相关风险应由其自行承担，不应由善意第三方承担。二、义源公司、王俊伟购买三联集团取得预售许可证的涉案预售房产，符合法律规定，法律也未禁止抵押的商品房不可以销售，金汇公司也未禁止三联集团销售涉案房产；义源公司、王俊伟与三联集团的交易真实合法并支付了市场对价，不违反法律、行政法规的禁止性规定，也不损害国家、集体以及其他人合法权益，属于善意取得；义源公司、王俊伟办理上述房产的预告登记，已经取得了准物权保护效力。三、金汇公司的解押行为完全是其内部风控管理问题，与义源公司、王俊伟无关，义源公司、王俊伟备案时间是2014年5月，金汇公司起诉时间是2016年，如果金汇公司的审核重点为涉案房产是否按揭购房，这么长时间为何从未找义源公司、王俊伟协商处理，根据相关法律规定，可撤销期限为一年，如果金汇公司进行审核，早就应该起诉。金汇公司向一审法院起诉请求：1.确认其同意解除对桂语山居15幢7单元201号房屋（在建工程）的抵押权并向金华市房地产办证中心发出解押证明的行为无效；2.确认金汇公司仍依法享有该房屋的抵押权；3.本案诉讼费由三联集团、义源公司、王俊伟承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，金汇公司与三联集团签署信托贷款合同（合同编号：浙金信（贷）字HY-2014-016号），信托贷款合同约定三联集团向金汇公司申请1.95亿元的信托贷款，贷款利息执行固定利率12.2%每年，贷款可分笔发放，各笔贷款期限均为20个月。贷款资金专项用于三联桂语山居项目（二期）后续工程建设。合同第8条中亦对于工程建设及销售进度作出安排，预计销售计划均不得晚于2014年5月；第12条中对于担保和还款的保证措施中12.3对于资金沉淀的具体安排中约定：12.3.1桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）不超过1.2亿元且排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）不超过1.8亿元的情况下，贷款人应借款人要求可办理相应在建工程抵押的解押手续；12.3.2桂语山居项目（二期）高层住宅合计销售款（合同销售收入）达到1.2亿元后借款人销售剩余高层住宅的，或排屋（包括叠排和联排）及别墅合计销售款（合同销售收入）达到1.8亿元后借款人销售剩余排屋（包括叠排和联排）及别墅的，借款人按每套房屋合同销售收入的80%作为保证金划入监管账户，保证金进入将账户后，贷款人方办理相应的在建工程抵押的解押手续……。同日，三联集团与金汇公司签订抵押合同（合同编号：浙金信（抵）字HY-2014-016号-1），约定：三联集团将其所有的包含本案所涉的桂语山居15幢7单元201号房屋在内的三联桂语山居项目（二期）、位于金华安地镇安地村地块的土地使用权及其地上在建工程抵押给金汇公司，作为其履行信托贷款合同项下全部债务提供抵押担保；抵押期间未经抵押权人书面同意，抵押人不得出售、交还、赠与、转移、出租、再抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物。合同签订后，双方就本案所涉房屋向金华市房地产交易中心申请办理了相关抵押登记。此后，金汇公司于2014年3月至4月期间，陆续向三联集团发放贷款本金1.95亿元。2012年5月，王俊伟欲租赁三联集团锦绣金华等房产，于同年5月、8月分两次向三联集团预付租赁款4000万元。此后，该租赁合同未能实际履行，三联集团及关联公司、马文生与王俊伟协商确定将上述预付租金转为借款。2013年12月3日，王俊伟与三联集团等签订还款协议，约定：借款本金4000万元及利息共计173.9万元，借款人于2014年1月31日前归还王俊伟借款本金500万元，自2014年3月起，每月归还本金500万元。此后，三联集团等未能按约还款。同年5月，双方商定借款本息共计4400万元，以三联集团及关联公司旗下的三联桂语山居房产12套及兰溪喜瑞房产10套作价4293万元抵偿，上述借款本息直接转为购房款，超额部分不再追究。同年5月15日，三联集团与王俊伟投资开办的东阳市义源投资管理有限公司就涉案房屋即三联桂语山居第15幢7单元201号房签订商品房买卖合同，总价款为132万元。2014年5月26日，三联集团向金汇公司递交解除抵押申请，以上述工程项目开盘预售并签订多份购房合同，合同需办理备案为由，请求金汇公司出具证明解除对预售房屋的抵押登记。解除清单中包含本案涉案房屋15幢7单元201室，房款为132万元，备注内容为：急需备案办理按揭。随即金汇公司向金华市房地产交易办证中心出具证明，解除了清单所涉房屋的在建工程他项权证注销事宜。同年6月3日，涉案房屋完成备案。2015年8月6日，三联集团以企业流动资金短缺、不能清偿到期债务、明显缺乏偿债能力为由，向该院申请重整。该院于2015年8月12日作出〔2015〕金婺破（预）字第9号民事裁定，受理了三联集团的重整申请。2015年9月2日，金华市中级人民法院通过竞争方式选定浙江泽鉴律师事务所、浙江中健会计师事务所为管理人。2015年9月21日，破产管理人向金汇公司发出债权申报通知书，金汇公司申报债权后，从债权人会议资料中获取三联桂语山居15幢7单元201号房屋房产登记备案至义源公司名下。一审法院认为，根据金汇公司与三联集团就三联桂语山居（二期）项目签订信托贷款合同及抵押合同约定，三联集团向金汇公司提供抵押的桂语山居（二期）在建房产，金汇公司在三联集团销售后应根据三联集团要求办理相应房产解押手续，在三联集团预售高层住宅销售款1.2亿元及排屋及别墅销售款达1.8亿元后，三联集团销售剩余高层住宅时需向其开设在金汇公司处的保证金账户汇入相应比例的购房款。可见，三联集团就抵押房产预售未达到双方约定销售额度前，金汇公司对相关预售房屋负有无条件解押义务，当三联集团预售的房产达到约定销售额度后，在三联集团确保能够缴纳约定款项保证金后，金汇公司也应无条件解押。故金汇公司为保护其债权安全，对三联集团申请解押房产审查的重点是三联集团已预售房屋价款是否已经达到应缴纳保证金条件，及时监督三联集团依约缴纳保证金。金汇公司作出解押决定，并不受三联集团预售房屋交易方式和申请解押原因的直接影响。因此，义源公司虽系以房抵债方式从三联集团购得涉案房产，但该交易客观、真实，交易时也未损害国家和社会公共利益及其他人的合法权益，也未违反法律规定，合法有效。三联集团向金汇公司申请解除该房屋抵押时，备注“该房屋销售需办理按揭”，不影响金汇公司作出解除抵押的决定。金汇公司也未提供充分证据证明，三联集团、义源公司、王俊伟在完成涉案房产交易过程中存在恶意串通、损害金汇公司合法权益的情形，金汇公司仅以三联集团申请解押时备注的内容主张三联集团、义源公司、王俊伟间存在恶意串通，没有事实、法律依据。金汇公司据此要求确认其向房产部门出具的解押证明无效，也于法无据。综上所述，金汇公司诉讼请求无充分事实及法律依据，该院不予支持。对三联集团、义源公司、王俊伟抗辩中合法有据部分，该院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十八条等规定，判决：驳回浙商金汇信托股份有限公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40元（金汇公司已预交，已减半收取），由浙商金汇信托股份有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，金汇公司作出同意解除涉案房产抵押的行为是否无效。涉案信托贷款合同及抵押合同虽约定销售额未达规定条件时，金汇公司应三联集团要求可办理相应在建工程抵押的解押手续，但未明确约定办理解押手续的条件，故三联集团无论以何理由要求解押，金汇公司可自行决定是否同意。金汇公司作为专业的信托公司，理应对三联集团的解押申请理由是否符合事实进行审查，并在审查的基础上基于自己独立的判断和自身利益决定是否同意三联集团的申请。然，在卷无证据证明金汇公司对上述解押理由是否真实进行了实质审查，金汇公司亦未明确其系怠于进行实质审查，还是基于自身利益故意放弃实质审查，故三联集团的解押申请理由是否虚构或是否与他人恶意串通与金汇公司解押行为之间并无必然因果关系。据此，金汇公司的上诉意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，金汇公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由浙商金汇信托股份有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　朱红彦审　判　员　　杜月婷代理审判员　　盛　伟二〇一七年七月十八日代书　记员　　周璟学关注公众号“”