（2016）沪0115民初85440号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-11-28

案件名称

许伟华、邵海琴与汪旭东、汪艳君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市浦东新区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许伟华,邵海琴,汪旭东,汪艳君

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市浦东新区人民法院民事判决书（2016）沪0115民初85440号原告许伟华，男，1985年1月12日生，汉族，住上海市浦东新区。原告邵海琴，女，1986年11月28日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人胡小汉，上海汉科律师事务所律师。上列两原告共同委托代理人邱俊豪，上海汉科律师事务所律师。被告汪旭东，男，1971年9月24日生，汉族，住上海市杨浦区。被��汪艳君，女，1980年4月26日生，汉族，住湖北省咸宁市。原告许伟华、邵海琴与被告汪旭东、汪艳君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年5月27日公开开庭进行了审理，原告许伟华、邵海琴的委托代理人胡小汉及原告许伟华到庭参加了诉讼，被告汪旭东、汪艳君无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告许伟华、邵海琴诉称，原、被告于2016年3月18日及2016年8月24日分别签订了房地产买卖协议及补充协议，约定由被告将其所有的位于上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋以183万元(人民币，下同)出售给原告。合同签订后，原告已支付给被告购房款153万元，被告亦将系争房屋交付给了原告，原告已经装修并居住使用，但被告不愿意配合原告办理网签和过户等相关后续事宜，双方多次协商未果。为维护原告的合法权益，故起诉至法院，要求依法判令：1、确认原、被告就系争房屋于2016年3月18日及2016年8月24日签订的买卖协议及补充协议有效，2、被告立即协助原告将系争房屋过户到原告名下。被告汪旭东庭前辩称，其与汪艳君系夫妻，原告主张的房屋买卖是事实，其同意继续履行合同，但购房款大部分被汪艳君拿走了，故其准备起诉与汪艳君进行分割。被告汪艳君未作答辩。经审理查明，原告许伟华、邵海琴系夫妻关系。被告汪旭东、汪艳君系上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房地产的权利人，系争房屋于2016年10月24日经核准登记至两被告名下。2016年3月12日，原、被告通过上海帛乐房地产经纪事务所新场分所(以下简称“帛乐经纪事务所”)居间介绍，双方签订了一��《房地产买卖居间协议》，约定由原告以153万元的价格向两被告购买系争房屋，并约定，被告同意并授权中介公司代为办理该房地产的首次买卖违约的解除及赔付事宜，被告需退还及赔付给前次买家的购房定金及违约赔偿金总计60万元将从原告支付的首期房款中扣除。2016年3月18日，两原告作为甲方，两被告作为乙方，帛乐经纪事务所作为丙方，三方就系争房屋签订了《买卖协议》。协议第一条约定，甲方出售该物业的净到手价格为153万元整，甲方赔付原买家顾某的违约金30万元整由乙方承担。第二条约定，乙方以183万元整的价格购买该物业。第三条关于付款方式约定，乙方需在2016年3月25日前将购房定金60万元整支付给甲方(该笔款项将由丙方代为收取，并由丙方负责作为退还给原买家顾某的购房定金及违约赔偿金转付给顾某；甲方已收取的原买家顾某的购房定金人民币叁拾万元整则转为乙方的购房定金)；待甲方办出以甲方为产权人的该物业“房产证”后，该定金则转为乙方的购房首付款(部分)。乙方需在2016年3月25日前将第二部分购房定金人民币贰拾万元整支付给甲方，待甲方办出以甲方为产权人的该物业“房产证”后，该定金则转为乙方的购房首付款(部分)。乙方将以向贷款银行申请银行贷款的方式支付剩余部分房款，该部分房款计人民币壹佰零叁万元整，该部分款项将在甲、乙双方办理了该物业的产权过户手续后，由乙方的贷款银行直接支付给甲方。第四条约定，甲方必需在2016年4月底前与该物业开发商完成该物业的交房入户手续，并在完成上述手续当日将该物业交付给乙方使用，同时委托丙方协助办理该物业的一手产权证。买卖协议还对其他内容作了约定。2016年8月24日，原、被告又签订了一份《补充协议》，��明双方曾于2015年9月5日就系争房屋签订过“买卖定金协议”，现就相关未尽事项又达成了一致约定。补充协议约定，甲方(即两被告)出售该物业的净到手价格为153万元整；乙方购买该物业的具体付款时间如下：乙方于2016年6月20日前支付首期房价款46万元整，甲方同意乙方以银行贷款形式支付剩余房价款107万元整，该款项将在办出以乙方为产权人的该物业房产证后，由贷款银行直接支付给甲方；由于甲方急需资金，乙方同意由乙方父亲许海章借款给甲方，具体借款方式另见甲方与许海章签订的“借款协议”，甲方同意在办出该物业一手产证后即与乙方签订有关该物业的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同签订后，甲、乙需去贷款银行办理贷款手续，待上述事项完成后，乙方父亲许海章即将甲方所需资金107万元借付给甲方，乙方父亲许海章借款给甲方完全是因乙方��买该物业所需，故如甲方违约，违约赔偿将纳入乙方父亲的借款金额。该补充协议第7条还约定，由于甲方在本次交易中已有违约行为产生，虽经双方协商现已解决，但为保证乙方利益，现甲方承诺如下：甲方在本次交易中如再提出与本协议不符的异议，即视为甲方违约，如上述情况发生，乙方可要求法律判决甲方按本协议约定强制将该物业过户给乙方，除此之外，乙方还可要求甲方赔偿屡次违约给乙方造成的损失。同日，原告父亲许海章与两被告签订了一份《借款协议》，载明两被告因急需资金向许海章借款107万元，此款由两被告于2016年6月20日前向许海章借款24万元、于2016年8月24日前借款40万元、于2016年10月1日前借款43万元，两被告以其所有的系争房屋作为借款保证，在收到许海章的全部借款款项后，将去公证处办理全权公证委托，委托许海章全权代理以上物业��出售事宜并代收部分房款107万元。另查明，签订涉案居间协议之前，原告通过中介公司工作人员劳迅雷向被告支付了2万元购房定金，2016年3月18日，原告根据约定转账支付给劳迅雷58万元，前述60万元已由劳迅雷支付给案外人顾某作为被告应该赔付给顾某的违约金及应退还的购房定金，后，原告方又分别于2016年3月21日支付给汪艳君购房款199,900元、2016年6月25日转账支付给汪旭东购房款5万元、2016年8月24日转账支付给汪艳君购房款40万元、2016年10月18日和10月24日各转账支付给汪艳君购房款5万元，另外，原告还于2016年5月24日通过转账方式借给被告汪旭东15万元，汪旭东出具借条承诺该款于原告购买其房屋的银行贷款发放至其账户当天归还给原告，2016年10月2日，原告又通过劳迅雷出借给被告汪旭东3万元，后汪旭东出具借条给原告承诺该3万元在系争房屋购房款中��以扣除。综上，原告共计已支付给两被告1,529,900元。又查明，系争房屋已于2016年6月24日交付给原告，并由原告装修之后居住使用。再查明，2015年8月26日，两被告曾通过帛乐经纪事务所与案外人顾某签订《房地产买卖居间协议》，约定由顾某以133万元(净到手价)向两被告购买系争房屋。2015年9月7日，顾某向被告支付了购房款30万元。后，系争房屋因(2016)苏0411民初5830号案件被常州市新北区人民法院实施了司法查封，司法限制期限从2016年10月25日起至2019年10月25日止，后经原告申请，本院对该房屋实施了轮候查封，轮候查封期限自2016年12月30日起至2019年12月30日止。2017年6月，许伟华、邵海琴代被告汪旭东、汪艳君缴纳了上述5830号案件30多万元的执行款，常州市新北区人民法院遂解除了该案对系争房屋的查封，目前本案对系争房屋的查封为正式查封(首封)。两原告要求上述代付的执行款中300,100元与其尚未支付的剩余购房款相抵。审理中，案外人许海章到庭称，原告许伟华系其儿子，其与两被告签订借款协议是由于两被告急需钱款等不及原告办理贷款才同意以出借款项的形式帮原告支付购房款的，其一共出借了107万元，现同意将该款作为原告支付给两被告的购房款并由其自行和原告进行结算，包括借款利息在内不再要求两被告返还。案外人劳迅雷到庭称，其系系争房屋买卖的中介公司工作人员，其根据协议约定收取原告方支付的60万元后已根据约定支付给了案外人顾某，后又收取了原告转账支付的3万元并将该3万元支付给了被告汪旭东。关于2016年5月24日支付给被告汪旭东的15万元，原告表示，鉴于双方已经变更了房款支付方式，不再通过贷款方式剩余房款，故其出借给汪旭东的15万元不再要求其返还，直接抵作其应支付给两被告的购房款。上述事实，由原告的陈述及《房地产买卖居间协议》、《买卖协议》、《补充协议》、《借款协议》、《收款收据》、《借条》、《收条》、银行转账凭证及交易明细、上海市不动产登记簿信息、发票、照片等证据予以佐证。本院认为，涉案房地产买卖居间协议、买卖协议及补充协议系原、被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应恪守履行。协议内容已具备了房屋买卖的主要条款，即原、被告就系争房屋已经建立了买卖合同关系，双方应当据以履行。根据约定，被告应在办出系争房屋一手产证后即与原告签订《上海市房地产买卖合同》，合同签订后，由双方去银行办理贷款手续，在双方办理了房屋产权过户手续后，由贷款银行将剩余房款直接支付给被告，合同履行中，经原、被告协商，双方对房款支付方式等作了变更，即同意先由原告父亲许海章将被告所需的107万元借给被告，并由被告委托许海章代为办理系争房屋的交易过户手续并代收原告方申请的贷款款项，现许海章已按约将款项出借给被告，系争房屋也已于2016年10月24日经核准登记至两被告名下，但被告未按约配合原告办理贷款和房屋过户手续，显已违约，原告要求被告协助办理该房屋的过户手续具有合同和法律依据，本院可予支持。审理中，许海章明确表示其出借给被告的钱款不再要求被告返还，同意作为原告支付给被告的房款进行结算，关于被告向原告所借的15万元，原告亦明确表示愿意直接抵作其应当支付的房款，根据双方约定及原告的意见，本院确认原告已支付给被告购房款1,529,900元，尚欠被告的购房款300,100元，该款与两原告代被告支付的执行款相抵，应视为两原告已经付清了全部购房款。被告汪旭东、汪艳君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的不利后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告汪旭东、汪艳君于本判决生效之日起十日内协助原告许伟华、邵海琴办理将上海市浦东新区新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户登记至原告许伟华、邵海琴名下的手续。案件受理费21,270元、财产保全费5,000元、公告费600元，共计26,870元(原告许伟华、邵海琴已预交)，由被告汪旭东、汪艳君负担，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　倪军燕人民陪审员　　顾玲玲人民陪审员　　梅天红二〇一七年七月十八日书　记　员　　唐　蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”