（2017）苏0602民初2351号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-12-02
案件名称
2351祁新与曹晓燕、胡炜洲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南通市崇川区人民法院
所属地区
南通市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
祁新,曹晓燕,胡炜洲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第四十九条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初2351号原告：祁新，男，1973年3月13日生，汉族，住南通市。诉讼委托代理人：李垚（特别授权），北京大成（南通）律师事务所律师。被告：曹晓燕，女，1973年5月30日生，汉族，住南通市。诉讼委托代理人胡炜洲（系曹晓燕丈夫、特别授权），男，1970年8月9日生，汉族，住南通市崇川区。被告：胡炜洲，男，1970年8月9日生，汉族，住南通市崇川区。原告祁新与被告曹晓燕、胡炜洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用简易程序,由审判员范纪强独任审判,公开开庭进行审理。原告祁新及其委托代理人李垚，被告曹晓燕、胡炜洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁新向本院提出诉讼请求：一、确认被告单方解除原、被告于2016年10月21日签订的《房地产买卖协议》的行为无效；二、判令被告继续履行原被告于2016年10月21日签订的《房地产买卖协议》并将位于富贵园9幢202室房屋过户给原告；三、被告承担违约金20万元；四、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年10月21日，原、被告双方签订《房地产买卖协议》一份，约定被告将位于南通市富贵园9幢202室房屋出售给原告。合同签订后，原告依约支付了首笔款项，但被告近期突然表示反悔，更明确表示解除上述协议，被告表示拒绝。原告为了保护自己的合法权益，特诉至法院。被告曹晓燕辩称：原告所述并非事实，当时双方约定，被告胡炜洲签字后，合同才生效，否则无效。如果被告曹晓燕丈夫胡炜洲不同意出售案涉房屋，只要返还购房款就可以了，现在愿意返还购房款，也同意额外给予一部分补偿。请求法院驳回原告所有诉讼请求。被告胡炜洲辩称：出售案涉房屋其并不知情，被告曹晓燕也未得到其授权，曹晓燕并非卖房的负责人，其并不构成表现代理。案涉合同被告胡炜洲并未签字，原告要求其承担责任，无事实依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：房地产买卖协议、房屋产权证、付款凭证、收条、微信聊天记录，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹晓燕、胡炜洲系富贵园9幢202室房屋的共有权人（共同共有）。2016年10月21日，原告祁新（作为乙方买方）与被告曹晓燕（作为甲方卖方）签订《房地产买卖协议》一份，约定：甲方自愿将座落于南通市富贵园9幢202室建筑面积78.76平方米，产权证号为1500387325的房屋出售给乙方，成交总价为128万元。本协议签订时乙方支付人民币20万元作为购房定金，甲乙双方定于2017年7月1日办理产权过户手续，同时乙方支付100万元给甲方。此外，协议还对交房时间、过户费用承担、违约责任等其他事项进行了约定。同日，原告祁新给付被告曹晓燕20万元，被告曹晓燕向其出具收条一份，载明：“今收祁新购房款贰拾万元正。”2017年4月，被告曹晓燕与原告祁新微信沟通中，表示其丈夫仍不同意出售房屋，愿意对原告进行赔偿。诉讼中，被告曹晓燕主张，双方约定如其丈夫胡炜洲不同意出售房屋，则房地产买卖协议自动取消。因此，其向原告出具的收条中载明的是购房款而非定金。原告祁新，对该陈述不予认可，主张曹晓燕签订房地产买卖协议的行为构成表见代理。被告胡炜洲明确，其不同意出售案涉房屋。鉴于被告胡炜洲在本案中明确表示不同意出售案涉房屋，法院依法对原告进行释明，如因被告胡炜洲不同意售房导致合同无法继续履行，是否同意变更诉讼请求。原告祁新表示坚持其诉讼请求，不予变更。本院认为，原告祁新与被告曹晓燕签订的《房地产买卖协议》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。被告曹晓燕拒绝履行合同，有违诚信。被告曹晓燕辩称，双方约定合同须经胡炜洲签字同意后方可生效，未提供充分证据，本院难以采信。根据我国物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，被告曹晓燕系以自己的名义与原告订立买卖协议，构成无权处分，并不存在有权代理或表见代理行为。倘若继续履行案涉《房地产买卖协议》，实现该共有不动产的物权变动，必须取得该房屋共有权利人的同意。鉴于本案诉讼过程中，被告胡炜洲作为共同共有权人明确表示不同意出售案涉房屋。在此情形下，本院依法对原告进行法律释明，可变更诉讼请求进行另行权利主张。原告祁新仍坚持其原来的诉讼请求，拒绝变更诉讼请求。本院认为，原告祁新主张继续履行合同以及以此为基础的提出的其他诉求，不符合法律规定，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告祁新全部诉讼请求。案件受理费9060.5元（已减半），保全费5000元，合计人民币14060.5元，由原告祁新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币9060.5元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行西被闸支行，户名：南通市财政局，账号：47×××82)。审判员 范纪强二〇一七年七月十八日书记员 施 维 来源：