（2017）粤1203民初326号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-03
案件名称
姚金发与肇庆市宏信物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
肇庆市鼎湖区人民法院
所属地区
肇庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚金发,肇庆市宏信物业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1203民初326号原告：姚金发，男，汉族，1977年3月6日出生，住江西省九江市修水县，委托代理人：曾益莉，是广东立顺律师事务所律师。委托代理人：温根强，是广东安达信律师事务所律师。被告：肇庆市宏信物业发展有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡），统一社会信用代码：91441203794639745Y。法定代表人：陈建光。委托代理人：黄宇杰，男，汉族，1989年3月14日出生，住肇庆市端州区，是该公司职员。委托代理人：禤宇杰，男，汉族，1992年6月17日出生，住肇庆市端州区，是该公司职员。原告姚金发诉被告肇庆市宏信物业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案受理，依法适用简易程序于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾益莉及温根强、被告的委托代理人黄宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年8月1日，原告与被告签订租赁合同，约定由原告承租肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场D区70-72、102-103号商铺（现址肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼70-72、102-103号商铺），租赁期为3年11个月，至2019年6月30日终止。为配合肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目的拆迁需要，原、被告于2017年1月14日签署《＜租赁合同＞终止协议书》，约定于2017年1月14日终止双方的租赁合同，并约定被告将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计75161元一次性支付给原告。协议签订后，原告依约搬出租赁物。原告近期了解到鼎湖拆迁办除向被告支付了搬迁补助费、临时安置费外，还按被拆迁房屋补偿总价的20%向被告支付了经营损失。原告认为，根据《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》第三条第（一）款第7项第（2）目之规定，拆除非住宅房屋的安置中还包括按被拆迁房屋补偿总价的20%一次性补偿经营损失给经营者。但被告隐瞒上述情况，将属于原告的经营损失补偿私自侵占，于法无据。现起诉请求判决：一、被告立即向原告全额支付肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼70-72、102-103号商铺的拆迁经营损失500254.87元；二、被告支付从2017年5月24日起至实际支付经营损失费之日止以经营损失费500254.87元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2017年5月23日止为2417.89元）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、被告是涉案房地产的产权人，是该房地产的唯一合法赔偿对象，原告要求被告向其支付拆迁经营损失补偿，没有事实和法律依据。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收房屋应当对房屋所有权人进行补偿。因此，涉案房屋的补偿与原告没有任何关联。二、《＜租赁合同＞终止协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。且协议约定的义务已经履行完毕，原告未在约定的期限内主张权利，应视为对经营损失费归属无异议。协议第四条约定被告向原告支付二次装修费、搬迁补助费、临时安置费，第六条约定如原告对第四条以外的补偿费有异议，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼主张权利，逾期视为对第四条以外的补偿费归被告无异议。协议第七条约定，第四条约定的补偿款支付完毕后，原告又未在约定的期限提起诉讼，视为双方的权利义务终结，不再追究租赁合同及政府征地拆迁行为产生的任何法律责任。上述约定合法有效，被告已依约履行付款义务，现原告又起诉要求支付经营损失，违反了合同的约定，应予驳回。三、被告从未对原告隐瞒经营损失补偿费用的情况，其对协议的约定不存在重大误解的问题。首先，被告没有法定义务向原告告知或解释补偿方案的内容。其次，原、被告在协商解除合同时，被告已将经营损失费明确写在协议上，原告要求将经营损失费的表述变更为“除二次装修费、搬迁补助费、临时安置费的补偿费用”。再次，拆迁补偿方案以及后来的修改补偿方案的决定分别在2013年以及2016年通过互联网公布在鼎湖政府门户网站上供社会公众浏览。最后，鼎湖拆迁办及桂城街道办自拆迁决定作出后，多次上门向原告解释过相关补偿方案，原告也曾联合其他租户共同到拆迁办了解过补偿方案，其知悉补偿款中包含经营损失费，被告没有可能也没有必要去隐瞒经营损失费的事实，因此，原告对协议的约定不存在重大误解的问题。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。原告举证如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、营业执照、法人代表证明书、身份证，证明被告的诉讼主体资格；3、《＜租赁合同＞终止协议书》，证明原告承租被告的商铺，被告将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费支付给原告，但不包括经营损失费；4、营业执照、确认书、身份证，证明商铺的实际经营者为原告；5、肇鼎府办[2016]3号文件（《肇庆市鼎湖区人民政府办公室关于修改＜肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案＞的决定》），证明经营损失费是独立的补偿项目，按照房屋总价的20%补偿，补偿对象是经营者；6、《房屋征收补偿估价报告》、《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，证明补偿的依据是鼎湖区政府相关决定及房屋征收估价报告，经营损失费已经支付给被告；被告对上述证据1、2、4无异议。对证据3、5的真实性、合法性及关联性无异议，对其证明内容有异议，认为经营损失费已由双方协商确定其归属。对证据6的真实性、合法性及关联性无异议，但认为与原告没有关联。被告举证如下：1、房地产权档案详细资料、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，证明被告是涉案房地产的产权人，是唯一的补偿对象；2、银行卡（复印件），证明原告根据《＜租赁合同＞终止协议书》的约定要求被告向其支付补偿款，其认可终止协议，不存在重大误解；3、广东省农村信用社交易回单，证明被告已根据《＜租赁合同＞终止协议书》的约定向原告支付了补偿款，已经履行完相关义务；4、鼎湖政府门户网站的截图，证明《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》于2013年7月25日在政府网站公布，供社会公众浏览查阅；5、场地证明、商铺转让协议，证明被告向原告支付了补偿款。原告对上述证据1的证明内容不认可，认为其是经营损失费的补偿对象。对证据2的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，认为只能证明原告认可终止协议第4条。对证据3的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，认为被告仅是按照约定支付二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费及押金，并没有补偿经营损失费，其义务没有履行完毕。对证据4的真实性无异议，但认为无法证明补偿方案已经在2013年7月25日的网页上公布，且被告没有证据证明已明确告知原告。对证据5的真实性无异议，但认为原告才是真正的经营者。经质证，被告对原告提供的证据1-6的真实性、合法性及关联性均无异议，原告对被告提供的证据1-5的真实性无异，其合法性及关联性本院亦予确认，上述证据均予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：原、被告于2015年8月1日签订《租赁合同》，约定由原告承租承租肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场D区70-72、102-103号商铺（现址肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼70-72、102-103号商铺），租赁面积为202.8平方米，租赁期至2019年6月30日止。原告以“樊军军”为登记经营者在上述商铺设立了字号为“鼎湖区万合新旧货商店”的个体工商户。因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目建设需要对上述物业进行拆迁，原、被告于2017年1月14日签订了《＜租赁合同＞终止协议书》，约定于2017年1月14日终止租赁合同，由被告向原告支付部分拆迁补偿费用。协议第四条约定：被告将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计75161元一次性支付给原告。第六条约定：原告对政府将本协议第四条约定以外的补偿费预先支付给被告没有异议，如对第四条约定以外的补偿费有异议，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼主张权利，逾期视为对该费用归属于被告无异议，如原告提起诉讼，应向被告返还第四条约定的费用。第七条约定：租赁合同终止且本协议第四条约定的补偿款支付完毕后，原告又未在约定期限内起诉的，视为双方的权利义务终结，双方不再追究因租赁合同及政府征地拆迁行为所产生的任何法律责任。第八条约定：原告承诺已完全知悉本协议约定的全部条款的法律含义，对协议条款存在或可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，协议内容是原告的真实意思表示，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。协议签订后，原告依约搬出租赁物，被告向原告支付了约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费。另查明，肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号1、2号楼（两层）的权属人是被告。1号楼总建筑面积为1835.35平方米，经评估其市场价值为16723133元，2号楼总建筑面积为3894.57平方米，经评估其市场价值为37078620元。1、2号楼的二次装修补偿价为2985309元，其中原告承租的商铺二次装修补偿价为47783元。根据上述评估结论，被告与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订了《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，确认肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组应向被告支付房屋、土地及构筑物价款39641228.81元及二次装修补偿款2985309元、搬迁补助费85948.8元（5729.92平方米×15元/平方米）、临时安置费687590.4元（5729.92平方米×10元/月/平方米）、一次性经营损失费8294691.14元（41473455.71×20%），共51694768.15元。上述协议约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付被告，由被告向租户支付，存在争议的一次性经营损失费待被告与租户的争议解决后再支付给被告。现被告已取得约定的一次性经营损失费。又查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等；市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。肇庆市鼎湖区政府对因交通设施建设发生的征地拆迁补偿作出《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》及修改方案，并在政府网站公布。《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》第三条第（三）项第7点规定，经确认用于餐饮等经营性房屋，按被拆迁房屋补偿总价的20%一次性补偿经营损失给经营者。经庭审询问，原告表示对拆迁部门计付的一次性经营损失费没有异议，对其向被告支付经营损失费也没有提出异议。但认为依据上述《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》的规定，被告应向其支付经营损失费。再查明，原、被告对终止租赁合同及拆迁补偿进行过协商，最后由被告制作协议书，双方共同到拆迁部门签订了《＜租赁合同＞终止协议书》。现原告认为其签订协议时不清楚经营损失的补偿情况，且存在受胁迫的情形，协议属于格式合同，而被告没有尽到明确的提示义务，剥夺了原告的诉权，违反法律规定，因此，其在诉讼中增加请求，要求确认协议书第六、七、八条的约定无效。鼎湖区万合新旧货商店的登记经营者樊军军确认该商店的实际经营者是原告，向出租人主张经营损失补偿等权利由原告享有，与其本人无关。本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，本案是房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，争议的问题是：一、《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条的约定是否有效；二、被告是否应当向原告支付经营损失费。一、关于《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条约定的效力。根据本院查明的事实，《＜租赁合同＞终止协议书》是双方协商达成的协议，原告诉称其受胁迫签订该协议，但未能提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。因此，对其意见应不予采纳。且协议是双方在拆迁部门签订的，应认定是双方的真实意思表示。该协议约定的内容清楚，没有违反法律法规的强制性规定，协议合法有效。双方在协议第六条约定如对拆迁补偿费的归属有异议，应当在约定的期限内提起诉讼，是对拆迁补偿费归属的确认条件，实际给予原告权利，并非限制原告的诉权，因此，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。原告认为协议剥夺其诉权的理由不成立，本院不予采纳。虽然该协议由被告起草制订，但其内容经双方协商确定，双方在订立合同的过程中地位平等，意思自由，被告并没有优于原告的地位，因此，原告认为该合同是被告单方制订的格式合同，理由不成立，本院不予采纳。其认为被告应向其明确说明条款内容的理由不成立，本院不予采纳。因此，原告请求确认《＜租赁合同＞终止协议书》中的第六、七、八条约定无效，理据不足，本院不予支持。二、关于被告是否应当向原告支付经营损失费。在涉案房屋的拆迁过程中，拆迁部门依据行政法律法规及相关的规定向相对人支付拆迁补偿费，属于行政法律关系，不属于民事案件的审查范围。因此，原告是否属于补偿对象，是否享有行政法律法规及相关的规定所确定的权利，不属于本案审查的范围。其认为依据《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》的规定，应向其支付经营损失费的理由不成立，本院不予支持。且经庭审询问，原告认可行政机关向被告支付经营损失费的行政行为，又以上述规定为由在本案中主张权利，欠缺法律依据，应不予支持。由于原、被告之间是租赁合同关系，双方的权利义务应以合同约定为依据。双方解除租赁合同时，在《＜租赁合同＞终止协议书》中没有约定被告向原告支付经营损失费，因此，原告请求被告支付该费用，缺乏事实和法律依据，应不予支持。而上述协议第六、七条对二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费以外的拆迁补偿费进行了明确的约定，约定合法有效，双方应当依约履行。现被告已向原告履行了约定的义务，原告未在约定的期限内对约定的内容提出异议，合同已经履行完毕，因此，双方的权利义务终结。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。及该法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告双方应依照上述法律规定行使权利、履行义务。现原告要求被告支付经营损失费及其利息，违反合同的约定，有违诚实信用的原则，与上述法律规定不符，应不予支持。原告诉称其签订合同时，不清楚经营损失的补偿情况，对协议的内容存在重大误解的情形。但根据有关规定，政府部门关于拆迁补偿的有关规定及拆迁补偿方案均是向社会公众公开的信息，且其信息应传达到相关权利人，原告作为利害关系人，在拆迁工作过程中应当知悉有关的补偿规定及补偿方案。其在与被告协商解除合同期间，亦可以向政府部门了解相关的权利。因此，原告不存在不能了解自己权利的状况。《＜租赁合同＞终止协议书》第四条对二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费的项目及数额作了具体的约定，上述补偿项目及数额的确定均源于有关拆迁补偿的规定，原告对此予以认可，表明其应当知道拆迁补偿有关规定及权利。该协议第八条载明，原告已完全知悉协议约定的全部条款的含义，对可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。上述条款的表述清楚，内容明确，不存在理解的障碍。结合以上事实，应认定该声明是其真实意思表示。原告既在协议中已确认知悉协议条款的内容，不存在重大误解，现又作相反的主张，违反了诚实信用的原则。且其未能提供充分的证据证明其主张，对其主张应不予确认。综上，本院确认《＜租赁合同＞终止协议书》不存在重大误解的情形。因此，变更该协议亦缺乏事实和法律依据。原告以此为由请求被告支付经营损失费及其利息，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告姚金发要求确认其与被告肇庆市宏信物业发展有限公司签订的《＜租赁合同＞终止协议书》第六、七、八条无效的诉讼请求；二、驳回原告姚金发要求被告肇庆市宏信物业发展有限公司支付经营损失费500254.87元的诉讼请求；三、驳回原告姚金发要求被告肇庆市宏信物业发展有限公司支付从2017年5月24日起至实际支付经营损失费之日止以经营损失费500254.87元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（暂计至2017年5月23日止为2417.89元）的诉讼请求。本案受理费4414元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员 谭建玲二〇一七年七月十八日书记员 黄素怡 来源：百度“”