（2017）桂04民终468号

裁判日期: 2017-07-18

公开日期: 2017-12-27

案件名称

孙敏、何小华租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区梧州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙敏,何小华,郑改花

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广西壮族自治区梧州市中级人民法院民事判决书（2017）桂04民终468号上诉人（一审被告）：孙敏，男，1978年12月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。上诉人（一审被告）：何小华，女，1980年4月7日出生，壮族，住广西昭平县。两上诉人的委托诉讼代理人：莫志强，广西皓元律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郑改花，女，1973年2月28日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。上诉人孙敏、何小华因与被上诉人郑改花租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院(2016)桂0405民初925号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月15日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月21日公开开庭进行了审理。上诉人孙敏、何小华的委托诉讼代理人莫志强、被上诉人郑改花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙敏、何小华上诉请求本院：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原审判决认定事实的观点错误。原审法院认为：“因超润公司与百纺站签订的租赁合同与2016年1月13日起解除，从而导致上诉人与被上诉人的租赁合同无法履行，超润公司应承担违约责任”，此认定无任何事实和法律依据的。百纺站与超润公司合同的解除是由于百纺站、宏通公司三次向法院起诉要求解除租赁合同，超润公司无解除合同的故意，上诉人对此不应承担责任，更不存在违约行为；2、原审判决错误。超润公司与被上诉人签订的《租赁合同》第二条已约定了“租赁期内，市有关单位如对本租赁场地的土地使用进行变更或作其他使用时，甲方需提前三个月通知乙方，本租赁合同终止，甲乙双方免责”。而超润公司已于2016年1月18日书面通知了被上诉人，依合同履行了告知义务，因此《租赁合同》依约已终止，无解除必要。且超润公司在注销清算时已告知了所有承租人，被上诉人在公告约定的合法时限之内未申报债权，由此产生的不利后果应由被上诉人承担。且被上诉人主张的所谓损失，主要来源于地上临时搭盖物，被上诉人知悉提前终止合同情况后，是主动拆除该搭盖物并迁移到其他地方重新使用，基本没有材料损耗，充其量也仅有人工方面的损失，原审法院根据搭盖物的完整价值进行估算判决，既无依据，也严重超过了实际损失范围，因此原审法院判决赔偿41000元缺乏理据。被上诉人郑改花答辩称，一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉理由不能成立，请求本院驳回上诉，维持原判。原告郑改花向一审法院起诉请求：1、退回押金4500元；2、支付建筑物及其他辅助房屋部件共51672元；3、支付搬迁场地人工费2500元（250元/天×10天），运输材料费8000元（400元/车×20车）。一审法院认定事实：2015年6月10日，作为出租方(甲方)的超润公司与作为承租方(乙方)的原告郑改花签订了一份《租赁合同》，主要约定：1.租赁场地梧州市红岭路玫瑰里12号，场地面积约500平方米，甲方将上述租赁场地出租给乙方使用，租赁时间为三年，时间从2015年4月2日开始至2018年4月1日止；2.在租赁期内，租赁场地所有权属于甲方，乙方对租赁场地只有使用权，没有所有权，乙方不得在租赁期内对租赁场地进行转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁场地所有权的行为；2.押金为人民币4500元，由乙方在签订合同时交给甲方，甲方开具收据给乙方，每月租金为人民币1700元正。租金由乙方在每月1号前支付本月租金，租金直接汇入甲方存折或支付现金。甲方收到租金后写收条给乙方。乙方延迟支付租金时，甲方将按照延付时间第五天起计算每日加收延付金额人民币100元正；3.租赁期内，市有关单位如对本租赁场地的土地使用进行变更或作其他使用时，甲方需提前三个月通知乙方，本租赁合同终止，甲乙双方免责，乙方不得提出任何理由对本租赁合同的终止有异议，甲方退还剩余租金及4500元押金(无息)；4.违反合同的处理：(1)未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除合同，任何一方违反本合同将按《中华人民共和国合同法》的有关条款处理。(2)乙方如不支付一个月租金或违反本合同的任何条款时，甲方有权采取下列措施：要求乙方及时付清租金和其他费用的全部或一部分；终止本合同，收回租赁场地，没收押金，并要求乙方赔偿甲方的损失。2010年3月原告已租赁了超润公司的场地，2010年3月7日其向超润公司缴纳了押金4500元。上述合同是原告与超润公司续签的。原告在其租赁的场地搭盖了简易铁棚、简易木棚和砖木结构房屋。2016年5月，原告委托广西三赢房地产评估有限公司对其所租赁的上述场地搭盖的简易铁棚、简易木棚和砖木结构房屋进行价值评估。2016年5月23日广西三赢房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，该房地产于估价时点的评估价值为51672元。原告于2016年6月初搬离租赁的场地。超润公司于2016年1月18日向原告发出《解除租赁合同的通知》，该通知载明，因城市建设的需要，土地使用进行了变更，根据《租赁合同》的约定需提起终止合同，请于2016年4月18日搬离租赁场地并交回其公司，双方租赁合同解除，原告签收了该通知，并于2016年6月搬离租赁的场地。另查明，2007年5月26日梧州百货纺织批发站（以下简称百纺站）与超润公司签订《租赁合同》，约定百纺站将龙新路玫瑰里12号（即三龙大道的百纺站茅山仓库）10892㎡厂房及11258㎡土地出租给超润公司作纺织生产使用。2011年4月19日，梧州市中级人民法院因宏通公司与百纺站等债务偿还一案，作出(2008)梧法执字第43-3、44-3、45-3号《执行裁定书》，将包括租赁场地在内的梧州市红岭路12号茅山仓约78亩土地使用权、地上建筑物、定着物裁定归宏通公司所有，该裁定已生效。后宏通公司即委托百纺站对租赁房屋进行管理使用，使用及收益权归百纺站。2015年8月11日宏通公司、百纺站向一审法院提起诉讼，要求解除其于2007年5月26日与超润公司签订的《租赁合同》，并要求超润公司搬离龙新路玫瑰里12号（即三龙大道的百纺站茅山仓库）的租赁场地。一审法院于2015年12月29日作出（2015）长民初字第1374号民事调解书，调解内容为：宏通公司、百纺站补偿480万元（其中百纺站负担315万元，宏通公司负担165万元）给超润公司，超润公司在收到480万元款项之日起105日内搬离租赁场地，并将仓库和土地交还给宏通公司、百纺站；百纺站与超润公司签订的《租赁合同》自超润公司收到上述款项480万元之日起解除；如果超润公司未能在上述约定的期限内交付场地，或者是由于超润公司的承租户阻挠宏通公司、百纺站进场施工的，由此造成的一切损失由超润公司承担。超润公司于2016年1月13日收到宏通公司、百纺站支付的补偿款480万元。2016年4月22日宏通公司、百纺站依据生效的(2015)长民初字第1374号民事调解书向一审法院申请强制执行，要求超润公司搬离租赁场地，交还仓库和土地。2016年5月26日一审法院作出（2016）桂0405执265号公告，责令超润公司的租赁户于2016年6月6日前将物品搬离租赁场地。原告向一审法院提出执行异议，2016年6月28日一审法院作出（2016）桂0405执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。再查明，超润公司于2007年4月29日成立，于2016年4月7日注销，被告孙敏、何小华为该公司的股东。2016年2月19日，超润公司在《梧州日报》刊登清算公告，因公司解散，请债权人于公告之日起45天内向公司清算小组申报债权。一审法院认为，原告郑改花与超润公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按合同约定履行各自的义务。本案《租赁合同》所涉的租赁场地是超润公司向百纺站承租的，超润公司与百纺站所签订的租赁合同于2016年1月13日即超润公司收到宏通公司、百纺站支付的补偿款480万元之日起已解除，同时宏通公司、百纺站又向法院申请强制执行要求租赁户搬离，而原告于2016年6月初已搬离租赁的场地，故本案所涉的《租赁合同》实际上已不具备继续履行的条件，现原告诉请要求解除其与超润公司所签订的《租赁合同》，合理合法，予以支持。因超润公司于2016年4月7日已注销，两被告作为该公司的股东，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持”的规定，本案中，两被告提供的现有证据尚不足以证明超润公司在注销前已依法进行清算，故两被告作为该公司的股东依法对公司债务承担清偿责任。原告与超润公司签订的《租赁合同》不能继续履行的原因并非归责于原告，故该《租赁合同》解除后超润公司应向原告退回租赁押金，现原告诉请要求两被告退还租赁押金4500元，合理合法，予以支持。按照原告与超润公司在《租赁合同》中的约定，租赁期限至2018年4月1日止，但由于超润公司在与百纺站就涉案场地在(2015)长民初字第1374号一案中达成调解协议，双方约定宏通公司、百纺站补偿480万元给超润公司，超润公司在收到款项480万元之日起解除其与百纺站所签订的《租赁合同》，而超润公司于2016年1月13日已收到上述款项，故超润公司与百纺站所签订的《租赁合同》于2016年1月13日之日起解除，从而导致原告与超润公司所签订的《租赁合同》无法继续履行，超润公司的上述行为构成了违约，应承担违约责任。本案中，原告在租赁场地后投入资金搭盖了简易铁棚、简易木棚和砖木结构房屋，按照合同约定原告可以在租赁场地使用该简易铁棚、简易木棚和砖木结构房屋至2018年4月1日止，现因超润公司违约导致原告提前搬离租赁场地，为此两被告应对造成原告的经济损失承担赔偿责任，参照原告提供的《房地产估价报告》，原告搭盖的简易铁棚、简易木棚和砖木结构房屋于估价时点的评估价值为51672元，综合全案证据以及本案实际情况，酌情确定两被告应向原告赔偿的经济损失为41000元。另外，因两被告赔偿给原告的经济损失足以弥补原告的损失，故原告要求两被告赔偿搬迁费用10500元的诉请，无法律依据，且原告也没有提供搬迁费用的相关证据，故不予支持。两被告主张超润公司于2016年1月18日已向原告发出《解除租赁合同的通知》，该通知发出后三个月即2016年4月18日就已经解除合同，虽原告已收到该通知，但超润公司作为违约方单方作出的通知，并不符合法律所规定的合同自通知到达对方时解除的情形，故对两被告的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条规定，判决：一、解除原告郑改花与梧州市超润纺织有限公司于2015年6月10日签订的《租赁合同》；二、被告孙敏、何小华向原告郑改花退还押金4500元；三、被告孙敏、何小华向原告郑改花赔偿经济损失41000元；四、驳回原告郑改花的其他诉讼请求。案件受理费1467元，由原告郑改花承担530元，被告孙敏、何小华承担937元。本院二审期间，各方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，2016年1月18日，超润公司向郑改花发出《解除租赁合同的通知》，该通知载明：“接市有关单位通知，现你户租赁的场地，因城市建设需要，土地使用进行了变更，另作其他用途，根据我公司于2015年6月10日与你户签订的租赁合同第2条第7款的约定，我公司与你户签订的租赁合同需提前终止，为此，请你户于2016年4月18日前自行搬离租赁场地，将租赁场地交回我公司，双方租赁合同解除。”郑改花签收该通知书。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：1、《租赁合同》是依照约定已经终止还是应予以解除；2、孙敏、何小华是否应赔偿郑改花搭建简易棚的损失。关于《租赁合同》是依照约定已经终止还是应予以解除的问题。本院认为，超润公司与郑改花于2015年6月10日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定合同有效正确，予以确认。根据已生效的梧州市长洲区人民法院（2015）长民初字第1374号民事调解书查明的事实，在该合同履行过程中，案外人百纺站、宏通公司以政府有关部门因国家建设调整租赁场地的使用用途及建设规划等为由，于2015年8月诉至梧州市长洲区人民法院请求解除其与超润公司签订的租赁合同，后经梧州市长洲区人民法院调解解除了百纺站、宏通公司与超润公司签订的租赁合同。因此，超润公司依该调解书以及双方签订《租赁合同》的约定，向郑改花发出通知，要求提前终止租赁合同，符合《租赁合同》关于“租赁期内，市有关单位如对本租赁场地的土地使用进行变更或作其他使用时，甲方需提前三个月通知乙方，本租赁合同终止，甲乙双方免责，乙方不得提出任何理由对本租赁合同的终止有异议，甲方退还剩余租金及肆仟伍佰元押金(无息)”的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十一条关于“有下列情形之一的，合同权利义务终止：……法律规定或当事人约定终止的其他情形”的规定，本案租赁合同在2016年4月18日终止，超润公司终止该租赁合同不构成违约，但应依合同约定退还押金4500元给郑改花。一审法院认定超润公司违约并承担违约责任的依据不足，本院予以纠正。由于本案《租赁合同》已经依据双方当事人约定而终止，对于郑改花请求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。关于孙敏、何小华是否应赔偿郑改花搭建简易棚损失的问题。本院认为，对于在租赁场地搭盖的简易棚郑改花已经自行拆除并搬离租赁场地，因此，郑改花请求赔偿搭建简易棚的经济损失，没有法律依据，也不符合合同的约定，对于郑改花该诉讼请求本院不予支持。考虑郑改花拆除搬迁该简易棚支出了一定费用，按照公平原则并结合本案实际情况酌情由孙敏、何小华补偿郑改花3000元搬迁费用为宜。综上所述，上诉人孙敏、何小华的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初925号民事判决书第二项；二、撤销梧州市长洲区人民法院（2016）桂0405民初925号民事判决书第一、三、四项；三、上诉人孙敏、何小华于本判决书生效之日起十日内支付补偿金3000元给被上诉人郑改花；四、驳回被上诉人郑改花的其他诉讼请求。本案一审案件受理费1467元，二审案件受理费1467元（上诉人孙敏、何小华已预交)，合计2934元，由上诉人孙敏、何小华负担934元，被上诉人负担2000元。本判决为终审判决。审判长　　潘志安审判员　　任　军审判员　　毛美美二〇一七年七月十八日书记员　　谭绮珺附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注微信公众号“”