（2017）京0112民初633号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张琪与珠海市珠江永益装饰有限公司、北京珠江投资开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张琪,北京珠江投资开发有限公司,珠海市珠江永益装饰有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初633号原告：张琪，女，1966年1月12日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：师晶，北京xx律师师事务所律师。被告：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街xx室。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：崔霄，男，1986年9月2日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。被告：珠海市珠江永益装饰有限公司，住所地珠海市横琴新区宝中路xx。法定代表人：章勇，董事长。委托诉讼代理人：郭春雨，男，1989年3月15日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。原告张琪与被告北京珠江投资开发有限公司（以下简称投资公司）、珠海市珠江永益装饰有限公司（以下简称装饰公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告张琪的委托代理人师晶，被告投资公司委托代理人崔霄，被告装饰公司委托代理人郭春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张琪向本院提出诉讼请求：1、判令被告投资公司退还原告购房款202843元及产权代办费1000元；2、解除原告张琪与被告装饰公司签订的《装修改造协议》，二被告共同退还装修款183580元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年4月24日认购了被告投资公司开发的X京房权证通字第XX**号房屋，双方于2016年4月26日签署了编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》，原告于合同签订之日向其支付购房款202843元（含定金20000元）以及产权代办费1000元。同时原告就该房屋与被告装饰公司签订了《装修改造协议》，原告于协议签订之日向其支付了装修款183580元。根据原告与被告投资公司合同约定，原告应于2016年9月30日前交付房款815590元，余款1010000元由原告向银行贷款，但因原告个人经济状况恶化，原告向被告投资公司申请更名被拒。被告投资公司于2016年12月16日向原告发函解除了双方签订的房屋买卖合同。依据原告与被告装饰公司签订的装修改造协议第五条之规定，双方签订的装修改造协议同时解除。对于解除合同，原告没有异议，但是被告投资公司收取房屋总价款20%的违约金原告不能认可。因为依据房屋买卖合同第八条规定，出卖人解除合同的，买受人按照逾期应付款1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。另原告的违约行为并未给两被告造成任何损失，因被告投资公司可将房屋另售他人，房价已上涨。且原告并非故意不履行合同，而是因为意外状况导致无法履行。在原告不能履行合同时采取了申请更名等积极措施以使得合同继续履行，只是被告投资公司拒绝原告申请导致无法履行。结合原告的过错，被告的消极态度及损失，被告投资公司收取20%违约金，不合理不合法。故起诉。被告装饰公司答辩并反诉称，原告与我司签订的《装修改造协议》第二条第一款约定“2016年4月26日交付装修总价款的50%即183580元，于2016年9月30日前交付剩余的装修款即183580元”，我司已装修完毕，但原告未按约定交付剩余装修款，我司已投入了包括材料人工等成本的投入，并按照协议约定的时间将涉诉房屋装修完毕，原告在诉状中承认由于其个人原因导致无法支付装修款，从而无法履行协议，按照协议第五条第六款的约定“因甲方原因导致本协议解除的甲方无权要求返还已付款项，装修改造工程所有权归乙方所有，乙方可自行处置”，因此原告无权要求我司返还已付的装修款且原告的已付装修款不足以弥补我司损失，故在反诉状中适当增加赔偿我司的损失。故请求判令反诉人与被反诉人张琪《装修改造协议》解除，张琪配合反诉人的相关工作，被反诉人张琪支付反诉人违约金73432元、剩余的装修款183580元，由被反诉人张琪承担反诉诉讼费用。被告投资公司答辩并反诉称，原告起诉二被告，我司认为原告与两被告分别签署的合同应为两个合同关系，合同主体不同，应为两个案件，请法院考虑是否分开审理；原告与我司签订商品房买卖合同后原告未按照合同附件的约定交付首付款并办理贷款，合同已达到附件五约定的解除条件。合同解除为原告违约行为导致的，按照附件八第五条的约定原告应当承担相应的违约责任，至于退还相应款项应当是扣除相关款项后将剩余房款无息返还原告，我司返还购房款的前提是合同已解除及原告承担违约责任支付违约金后再无息返还原告相应款项，并非原原告主张的诉求全额返还购房款及产权代办费。根据合同附件八第三条的约定，产权代办本委托为不可撤销，原告要求返还产权代办费没有合同依据。原告所称的未付款理由均为个人原因，并无被告过错，若合同确认解除，被告并非没有损失，在原告购买房屋期间的资金占用，房屋限购政策等均影响被告公司的经营收益，即使以更名等方式也是要在与原告合同解除后新签订合同，而是否有新的买受人及需要考虑相关政策的变化，所以被告并非没有实际损失。综上请求法院驳回原告对于珠江投资开发有限公司的诉讼请求，且就原告的违约行为，我司提出如下反诉请求：1.要求判令反诉人与被反诉人张琪签订的《北京市商品房现房买卖合同》解除；2.判令被反诉人张琪在合同解除15日内办理完毕退房手续和合同备案撤销手续，配合反诉人共同到通州区建委办理合同登记备案解除手续，返还购房发票和收据；3.判令被反诉人张琪向反诉人支付解除合同的违约金405687元（合同总价款的20%）；4.诉讼费由被反诉人张琪承担。原告张琪对被告装饰公司的反诉答辩称，第一项诉讼请求同意，第二项诉讼请求不同意，第三项诉讼费由反诉人承担。对被告珠投资公司的反诉答辩称，我同意解除合同，但应该是确认从合同自我收到解除函之日起解除，即2016年12月9日解除。而不是判决解除，同意办理退房手续和合同备案手续，不同意返还收据发票，因为我手上没有合同原件。不同意支付违约金，违约金过高，诉讼费由反诉人承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年4月26日张琪与投资公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同编号xx，约定张琪购买投资公司开发的位于通州区兴贸三街xx号房屋。合同附件五第2条商业贷款第（1）款约定：买受人于2016年4月26日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外所有房款作为首期房款，即人民币1018433元整（含定金20000元整），并提交办理贷款所需的全部费用和手续。买受人未按以上约定履行付款及其他义务的，自应履行期限届满之次日起至实际履行之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房价款的20%作为违约金；合同附件八第二十条约定，出卖人向买受人发出通知、文件等，以邮寄方式送达的，信件发出后第3日视为送达；买受人保证其联系方式、电话均真实有效，如有变更，买受人应自变更之日起5日内以书面方式通知出卖人，否则，买受人承担通知不能送达的一切法律后果。张琪已于2016年4月26日支付首付款202843元，余款至今未付。投资公司于2016年12月12日邮寄《解除合同通知函》。张琪除支付首付款外，另支付投资公司产权代办费1000元。2016年4月26日，张琪与装饰公司签订《装修改造协议》，约定由装饰公司对涉案房屋进行室内装修。该协议约定，装修总价款为367160元，签订合同同时交付装修总价款的50%即人民币183580元，于2016年9月30日前交付剩余50%装修款，即183580元整。该协议签订后张琪即支付装修款183580元，余款至今未付。本院认为，依法成立之合同，具有约束力，各方均应恪守。投资公司与张琪签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现张琪未按合同约定全额支付首付款，违反了合同约定，投资公司依约主张解除合同符合法律规定，故对于投资公司要求解除合同、张琪协助办理涉案房屋网签撤销手续的反诉请求，本院予以支持，但合同解除的具体时间，应以合同附件八第二十条约定的邮件发出后第三日即2016年12月15日为准。现双方均同意办理退房手续，本院对此不持异议。对于被告投资公司要求返还购房发票及收据的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于违约金数额，双方约定总房款20%的违约金明显过高，结合张琪的意见，且投资公司未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，故违约金具体数额本院酌情减少至总房款的10%。关于张琪已支付投资公司的购房款、产权代办费，因合同已解除，投资公司应予返还。关于《装修改造协议》，依据该协议第五条第4款约定，买卖合同解除的，本协议同时解除，故《装修改造协议》与《北京市商品房现房买卖合同》同时解除。关于被告装饰公司要求原告张琪配合相关工作的诉讼请求，因过于笼统不具有可执行性，故本院不予支持。关于张琪支付的装修款，因合同解除导致投资公司必然取得相应的装修利益，故投资公司亦应支付该装修款。关于装饰公司要求张琪支付装修款183580元的反诉请求，因《装修改造协议》与《北京市商品房现房买卖合同》同时解除，张琪已无法取得装修利益，不应另行支付装修费用，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于装饰公司要求张琪支付违约金的反诉请求，装饰公司应获得的装修费用已自张琪处获取一半，另一半亦可向装修利益的实际获得者即投资公司主张，装饰公司并未实际受有损失，该对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司与原告（反诉被告）张琪于2016年4月26日签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号xx）于2016年12月15日解除；二、原告（反诉被告）张琪协助被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司办理涉案房屋（通州区兴贸三街xx号房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起10日内执行清；三、原告（反诉被告）张琪办理涉案房屋（通州区兴贸三街xx号房屋）的退房手续，于本判决生效之日起15日内执行清；四、原告（反诉被告）张琪支付被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司违约金202843元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司支付原告（反诉被告）张琪购房款202843元、产权代办费1000元、装修款183580元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、被告（反诉原告）珠海市珠江永益装饰有限公司与原告（反诉被告）张琪于2016年4月26日签订的《装修改造协议》于2016年12月25日解除；七、驳回被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司的其他反诉请求；八、驳回被告（反诉原告）珠海市珠江永益装饰有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3356元，由被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费11514元，由被告（反诉原告）北京珠江投资开发有限公司负担2171元（已交纳），由原告（反诉被告）张琪负担9343元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费3404元，由被告（反诉原告）珠海市珠江永益装饰有限公司负担2578元（已交纳），由原告（反诉被告）张琪负担826元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 薛德胜二〇一七年七月十八日书记员 何 娇 关注微信公众号“”