（2017）赣11民终1054号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-18
案件名称
修克平、江西世家物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省上饶市中级人民法院
所属地区
江西省上饶市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
修克平,江西世家物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1054号上诉人（原审被告）：修克平，男，汉族，1979年10月21日出生，住江西省上饶市信州区，被上诉人（原审原告）：江西世家物业服务有限公司（以下简称世家物业），住所地：江西省上饶市弋阳县弋江镇广场路6号（天伦广场内）。法定代表人：陈红兵，该公司总经理。案由：物业服务合同纠纷。上诉人修克平因与被上诉人江西世家物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2016）赣1102民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人修克平上诉请求：一、撤销上饶市信州区人民法院所作的（2016）赣1102民初2259号民事判决中第一、第三项判决，发回重审或依法改判；二、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。上诉人认为：一、一审法院认定世家物业与所谓的“业主委员会”签订的物业合同，对被上诉人具有约束力，属于适用法律错误；二、一审法院在判决书中“业主委员会2012年底便与原告签订物业合同，原告之后一直为该小区提供物业合同，被告享受该服务一直未提异议”的事实认定与事实不符；三、被上诉人世家物业在协议中约定的0.5元/平方/月的计费标准，属于“恶意串通损害第三人合法权益”的行为，法院应依法认定该条款无效，该计费标准对上诉人不具有约束力；四、纵使法院认定被上诉人世家物业向上诉人事实上提供了物业管理服务，确定被上诉人收取物业管理费用的数额时，法院秉着权利义务对等的原则，应考虑提供服务的质量；五、对于未缴纳物业管理费一事，上诉人主观上不具有过错，而是被上诉人在收取费用时，其一是自身未能提供合法的手续证明其系被告居住小区业主大会选聘的物业管理机构，其二是其未能就提高收费标准作出合理的解释和说明，其三是在向上诉人收取费用时，拒绝向上诉人开具发票。按照有关规定，物业公司不开具发票，就有侵吞物业费的可能，鉴于此前有物业人员席卷物业费用的惨痛的教训，作为业主有权拒绝支付费用，是依法行使不安抗辩权。一审法院认定事实：被告修克平系江西省上饶市信州区兴隆路288号三江佳苑小区2栋6单元401室房屋所有者，房产建筑面积91.02平方米。原告江西世家物业服务有限公司（原弋阳县世家物业管理有限责任公司）系拥有三级资质等级的物业管理公司。2012年12月18日，原告世家物业（作为乙方）与三江佳苑小区业主委员会（作为甲方）签订《上饶市三江佳苑物业管理委托服务合同》，约定由原告在2013年1月1日至2014年12月31日期间为三江佳苑小区提供物业服务。合同第二条委托管理事项约定为房屋建筑本体共用部位、本体共用施设、规划红线内市政公用设施、配套服务设施的维修、养护和管理及在公共环境的清洁卫等，进行安全监控和巡视，提供录像等证据等。第六条管理服务费用约定,住宅的物业管理服务费的收费标准为0.5元/平方米/月，物业费用由原告按季、半年或全年直接向业主收取。房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。2014年6月5日上饶市三江佳苑小区业主委员会与原告签订《上饶市三江佳苑物业服务续签合同》，将物业服务期限延续至2016年12月31日止。原告自2013年1月1日开始一直为三江佳苑小区提供物业服务至合同到期，被告自2013年1月1日至2016年6月30日止累计拖欠物业服务费费1869.63元。一审法院认为，原告系经依法批准成立的物业服务企业，有合法的物业服务资质，三江佳苑小区业主委员会与物业服务企业签订的《上饶市三江佳苑物业管理委托服务合同》对业主具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告按约提供了物业管理服务，被告也应按照合同约定支付物业服务费，被告未按约定支付2013年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费，现原告要求被告支付此期间的物业服务费1869.63元，本院予以支持。被告提出小区业主委员会成立未经业主大会选举等问题不属于本案审理范畴，被告可另行起诉，但不可作为其拒交物业服务费的理由。业主委员会2012年底便与原告签订物业合同，原告之后一直为该小区提供物业服务，被告享受该服务且一直未提出异议，故被告答辩理由不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告修克平于本判决生效后十日内一次性向原告江西世家物业服务有限公司支付2013年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1869.63元。案件受理费50元，由被告修克平负担。本院二审查明事实与原审一致。二审中，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院认为，修克平在一审庭审和上诉状中均确认世家物业为其居住的三江佳苑小区提供物业服务，故双方成立物业服务合同关系，世家物业提供了物业服务，修克平就应当按时交纳物业费。修克平如认为业主委员会的成立和业主委员会选定物业公司违反法律规定，应另案提起诉讼，在案涉业主委员会未被认定非法成立的情况下，其与世家物业签订的有关物业管理服务合同对包括修克平在内的全体业主有效。故上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人修克平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人修克平负担。本判决为终审判决。审判长 姜一珉审判员 夏旭莉审判员 周立峰二〇一七年七月十八日书记员 邱露莹 更多数据：