（2017）冀0102民初2390号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-11-15
案件名称
张云帆与石家庄市瑞达房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
石家庄市长安区人民法院
所属地区
石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张云帆,石家庄市瑞达房地产开发有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款
全文
石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初2390号原告（反诉被告）：张云帆，男，1975年9月18日生，汉族，住石家庄市新华区。委托代理人：于奉会、秦卫峰，河北厚达律师事务所律师。被告（反诉原告）：石家庄市瑞达房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路2号。法定代表人：张志德，董事长。委托代理人：袁顺峰、戚栋才，河北侯凤梅律师事务所律师。原告（反诉被告）张云帆与被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于奉会、秦卫峰，被告的委托代理人戚栋才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2014年8月1日原、被告签订《租赁合同》，原告租赁被告位于石家庄××区××路××北辰广场××楼，用于经营健身中心。合同约定被告于2015年6月1日前租赁场地竣工验收，主体（一次）消防通过消防部门验收合格，达到使用条件。但是到期后被告房屋并未达到使用条件。后被告又保证很快就会通过验收，达到使用条件并开业，并要求原告进场装修，为开业做准备。于是原告开始对租赁房屋和颐馨商务负一层的游泳池进行装修，购置各种健身器械，招聘工作人员进行开业前的各项准备工作和招募会员。原告为此投入了大量资金。到期后被告房屋仍然没有达到消防验收通过等开业条件。2016年6月1日，健身中心会员及其他人员情绪激动，聚集在一起对健身中心的健身器械及办公用品进行哄抢、破坏，给原告造成巨大损失。因被告严重违约行为才导致健身中心无法经营。为维护合法权益诉至法院，请求判令1、解除原告与被告签订的租赁合同；2、被告返还原告租金70000元；3、被告赔偿原告损失2930000元；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，提交下列证据材料：1、2014年8月1日原被告签订的租赁合同，证明交付时间和条件必须是取得消防部门的验收合格。根据合同第11条约定，双方已经达到了解除合同的条件。6月1日应当交房，但被告至今都没有达到交房的条件，给原告造成了损失。因为被告没有完成交房条件，致使原告不能营业，达不到实现合同目的。2、健身中心房租7万元收据（6.5万元收据和5000元收据（已丢失），原告出具了说明），证明这笔款作为保证金交给了被告。3、收条、收据、打款证明，是泳池房租，办公用房房租，共计15.79万元，属于给我们造成的损失。4、装修的收款收据、票据、发货清单、发票、收条、打款凭证，证明健身中心装修花费922033元，泳池装修花费263042元。5、照片，证明我们进行了实际装修。6、收款收据、打款凭证、销售出库单、费用报销单，证明购置健身器材花费576671.9元。7、工资表、考勤表、提成发放表、付款凭证，证明原告支付给工人工资913620元。8、收条、收款收据，证明原告在日常经营中花费的一些费用共计621946.3元。9、照片、视频，证明健身器材设备、办公设备遭哄抢，室内装修遭到破坏，已经不能再经营了。10、原告与被告经理的录音，证明被告在竣工验收及消防验收未合格，开业条件达不到的情况下，强令原告对房屋进行装修。11、311人的判决书，证明健身中心已经不能再继续经营了，合同目的不能实现。2014年8月1日签订的租赁合同，被告为增加人气，要求我方进场装修，原告在2015年8、9月份开始装修的。合同约定的租赁时间是从物业改造期届满之次日计算。根据合同第11.1条和11.3条约定，被告违约，合同目的不能实现，原告要求解除合同，被告应返还我们的7万元保证金，赔偿我方的损失，并应支付违约金，现在损失大于违约金，所以要求被告赔偿损失。被告的质证意见：1、租赁合同，对租赁合同真实性、关联性、合法性均没有异议。原告未按照租赁合同约定，在被告未通知其租赁房屋符合条件下自行进场进行了装修、经营。2、对健身中心房租七万元没有意见。但是按照双方合同约定，原告实际占有使用房屋后再未缴纳过租金，故对该部分保证金予以没收，并应足额支付占有使用期间的租赁费及相应的违约金。3、对证据3的真实性无法确认，这属于原告与第三方合同关系与被告没有关联。由于票据均为收条、白条，合法性不予认可。4、对健身中心装修证据材料。由于这些证据材料都是收条、白条，没有一张合法票据，对其真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明原告的主张。另外，原告未对装修区分哪部分是形成附合的装饰装修，哪些不是形成附合的装饰装修。根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，其装饰装修部分主张不应支持。5、关于其装修后照片，因原告进场装修不符合双方合同的约定，所以被告对其装修不予认可。另外通过这些照片能够证明健身中心已经开业，里边有人员正在健身，原告已经开始营业。6、对其购置健身器材费用的证据。该部分证据也没有一张合法票据，所以对其真实性、关联性、合法性不予认可。另外该部分设施是原告自行购买，并可以自由移动而不损坏其价值，所以原告主张该部分损失也没有事实及法律依据。7、对工人工资部分证据。没有劳动部门备案材料证明，均是原告自己提供，所以对其真实性、关联性、合法性不予认可。8、其他经营费用证据材料，该部分证据均是收条、白条，而且还有办理北人集团消费卡的明细记录，对该部分证据真实性、关联性、合法性均不认可。9、根据公安出警记录能够证明会员搬取设施是经过原告方同意认可的。再者即便是遭受他人哄抢破坏，这也是第三人原因造成，这与房屋出租人没有关系。10、对录音证据，被告没有通知原告进场进行装修，按照合同第5条、15条约定，被告交付房屋应在符合条件后15日前给原告发出通知，届时双方代表应当均到场检查场地情况办理交接手续，但原告在明知房屋不具备合同约定的条件下自行决定进场进行装修进行经营，其应当自行承担一切法律责任，在其实际占有使用房屋期间并应当支付房屋占用期间的租赁费。11、王永霞等判决书，对真实性没有意见。判决是对原告在经营健身中心过程中与消费者产生的纠纷而进行的判决，判决内容及审理焦点并不涉及原告能否继续经营下去，是否退还消费者服务费与能否继续经营是两个概念。达不到原告的证明目的。另外，判决书明确认定，原告辩称理由因为经营场地未经过验收合格导致不能开业，不是法定免除责任事由。否定了其所述的因经营场地未经过验收合格而不能开业的诉讼理由。原告自诉自相矛盾，原告占用房屋经营又说房屋不能经营。根据合同第5.1条、5.2条约定，原告没有接到被告的书面交房通知情况下，多次找被告要求进场。原告在2015年9月份进场并装修，收取会员费、办理营业执照等业务活动。原告经营的好坏与出租方无关。被告辩称：原、被告双方于2014年8月1日签订《租赁合同》，原告租赁我方北辰广场六楼作为健身经营场所使用。合同对租金数额、租金给付方式、租赁期限、场地的交付条件及交付方式等做出明确的约定。合同第5.1条约定2015年6月1日前交付符合条件的房屋是双方对租赁标的房屋达到交付条件做的预期约定，该条及5.2条明确约定如在此之前或者之后达到约定交付条件的，甲方应提前15天向乙方发出交房通知，双方应派代表现场检查场地情况办理交接手续。合同签订后至2015年6月1日前后，原告急于装修营业多次找被告要求先期进场进行装修，以便提前开始营业进行经营。根据租赁合同第15条约定，本合同履行中的任何通知、主张、要求等均应采取书面方式方为有效（含传真、挂号信或特快专递）。最终原告在明知租赁房屋未达到合同约定交付条件下，未经被告的准许进场进行了装修，装修期间便开始对外进行广告宣传吸收会员，收取健身服务费，并且还注册了营业执照，装修完毕后便自行决定开始营业。由于原告在收取健身服务费时混乱，管理不到位，与会员之间产生矛盾，于2016年五月份张贴通知以施工为由闭店暂停参观体验。原告所诉健身中心被哄抢、破坏这与事实不符，与我方也没有直接关联，首先根据事发当日公安部门出警记录证明，会员搬取健身设施是经原告同意登记后才搬取的。另外，在原告与会员诉讼过程中原告曾以因此而遭受的损失提出抗辩，但法院未予认定。根据原、被告双方签订的《租赁合同》，原告在明知租赁房屋未达到合同约定的条件正式交付给原告使用时，自行决定进场进行装修、经营，现因自身经营问题与会员产生纠纷涉诉而无法继续经营，要求我方赔偿其损失，没有事实和法律依据。原告已经实际占有使用房屋进行装修并开始经营，其应当按照合同约定租金标准支付占有使用费，但其始终未予交纳，并且因与会员纠纷给我方造成了名誉损失，我方已经就此提出反诉请求，综上，请求贵院依法驳回原告对我方的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，提交以下证据材料：租赁合同、六层的平面图，证明六层的面积2862.8平方米。原告于2015年9月1日进场装修，按合同约定给原告四个月的物业改造期，原告从2016年1月1日开始计算租期，到反诉之日2017年1月5日止。按每天每平米1.1元计算，租金共计1165159.6元。之后的租金从2017年1月6日起到实际支付完毕之日止。原告的质证意见，对租赁合同没有异议。对图纸的真实性需要核实，证明目的有异议，图纸并没有显示平米数，并不能证明2862.8平方米。被告（反诉原告）反诉称，2014年8月1日，被告与原告签订了《租赁合同》，合同约定被告将自己所有的北辰广场商业六层出租给原告经营健身中心，并约定了租金、租赁期、装修期等事项。原告2015年9月1日开始装修并申请了营业执照，招收会员、收取健身费用开始营业。原告至今未缴纳房屋租金，严重侵害了被告的合法权益，特提出反诉，请求判令1、解除双方2014年8月1日签订的《租赁合同》；2、原告支付被告2016年1月1日至2017年1月5日房屋租金1165159.6元及2017年1月6日至实际腾房日止房屋租金；3、原告自2017年1月6日起以1165159.6为基数，按日万分之五计算至实际腾房日止支付逾期违约金；4、本案诉讼费用由原告承担。原告(反诉被告)辩称，根据原、被告签订的租赁合同，第二条约定租赁方还没有达到交付房屋的条件。当条件满足后，才开始计算租赁费，至今还没达到交房条件，所以请求法院驳回被告的反诉。经审理查明，2014年8月1日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁合同》，合同约定租赁场地为坐落于石家庄市桥东区××路××北辰广场商业××层，建筑面积2200平方米，计租面积按图上建筑面积计算，租金为1.1元/天/平米。甲方保证该租赁场地为商业用途，出租给乙方作为健身经营场所使用。租赁期限为10年，自计租起始日开始计算。因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合通过消防部门主体（一次）消防验收，并向乙方交付租赁场地、提供书面一次消防验收合格证书之日起，甲方给予乙方4月物业改造期，在物业改造期内，乙方无需支付租赁费用（但需承担该期间使用的水、电、气及垃圾清运费）。物业改造期届满之次日为计租起始日。双方签订合同后五日内，乙方向甲方缴纳人民币70000元整，作为履行本合同的保证金，甲方应在收到上述保证金后的3日内向乙方出具等额的收款收据。合同生效后，履约保证金可冲抵乙方应付的首期月租赁费用，直至全部冲抵完毕为止。甲方于2015年6月1日前，将符合本合同租赁场地经建筑主管部门竣工验收合格，主体（一次）消防通过消防部门验收合格的租赁场地交付给乙方（如提前通过消防验收，甲方提前15日通知乙方交付场地）。甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前15日向乙方发出交房通知，在办理交接手续时，双方应派代表到现场检查场地情况。因乙方在经营过程中会产生办理健身卡等相关业务，甲方不承担乙方因健身卡问题与第三方所产生的责任。合同第11.1条约定，合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的，违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过60日违约方的违约行为还未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。合同11.2条约定，本款约定的违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按逾期的违约金额万分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的万分之五计算。合同第11.3条约定，一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。合同第12.1条约定，本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更或自然损耗除外）。合同第12.2条约定，租赁期限届满或提前终止后，乙方应于20日内搬迁完毕。在该期间内乙方无须支付租赁费用或其他任何费用给甲方。乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。上述合同签订后，原告按约定向被告交付履约保证金70000元，被告未按合同约定的交付时间向原告交付租赁场地（该租赁场地至本案庭审时尚未通过消防部门验收合格），原告于2015年8、9月份进场进行了装修，但至今未开业经营。另查，原告主张健身中心装修费用922033元，并提交了收据、票据、发货清单等证据，被告认为票据均为收条、白条故对该证据不予认可，经本院询问原告是否对装修费用进行鉴定，原告认为其提供了个人装修队开具的装修费收据，其举证责任就完成了，如果被告不认可，应由被告申请鉴定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，双方应按合同履行各自的义务。原告按合同约定交付了履约保证金，被告未按合同约定的时间交付符合合同约定的租赁场地，至本案庭审时，该租赁场地所在的建筑物主体消防尚未通过消防部门验收合格，原告主张解除租赁合同，被告亦反诉主张解除合同，视为双方达成一致意见，故双方签订的《租赁合同》解除。合同解除后，原告返还被告租赁场地，被告返还收取原告的履约保证金70000元。合同法规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。双方签订的《租赁合同》约定一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。因被告未按合同约定时间交付符合合同约定的租赁物，构成违约，原告称因其损失大于约定的违约金，故要求被告赔偿其损失，关于原告主张的泳池房租、办公用房房租损失及泳池装修费用损失，因其系租赁的案外人的房屋，租金也非被告收取，故该部分损失本院不予认定。关于原告主张的健身器材费用损失及工人工资及日常经营的一些费用损失，原告在被告租赁房屋未经消防验收合格、未正式交付其使用的情况下支出上述费用，系原告自身经营决策，与被告的违约行为无直接的因果关系，且其购置的健身器材可由其自行处置、原告提交的关于工人工资及日常经营的一些费用损失的证据为收条、收据，被告亦不予认可，故对上述损失本院不予认定。关于原告主张的健身中心装修费用的损失，原告在被告租赁房屋未经消防验收合格、未正式交付其使用的情况下即进行装修，被告明知租赁房屋未经消防验收合格，不具备合同约定的交付条件的情况下允许原告进场装修，故双方对此损失均有过错，对该损失双方应各半分担，但原告提交的有关该损失的证据大部为收条、收据，被告不予认可，原告未提交其它有效证据证明该损失，原告应承担举证不能的法律后果，故对该部分损失，本院不予采信。综上，被告应按合同约定向原告支付违约金即三个月租赁费用：2200平方米*1.1元/天/平米*30天*3=217800元。租赁合同约定，因租赁场地要经装修改造后才能达到开业经营条件，甲方同意自租赁场地符合通过消防部门主体（一次）消防验收，并向乙方交付租赁场地、提供书面一次消防验收合格证书之日起，甲方给予乙方4月物业改造期，在物业改造期内，乙方无需支付租赁费用。因租赁场地至今未通过消防验收合格，不能达到开业经营条件，且原告至今未开业经营，未达到双方约定的计租时间，故被告反诉要求原告支付租赁费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)张云帆与被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司于2014年8月1日签订的《租赁合同》解除；二、被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张云帆履约保证金70000元；三、被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张云帆违约金217800元；四、驳回原告(反诉被告)张云帆的其它诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司负担5617元，原告（反诉被告）张云帆负担25183元。反诉费7643元由被告（反诉原告）石家庄市瑞达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 梁红卓人民陪审员 李 丽人民陪审员 王沛然二〇一七年七月十八日书 记 员 徐月凤