（2017）辽04民终1034号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-09-26
案件名称
抚顺市兴工房地产开发有限公司诉郑伟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
抚顺市兴工房地产开发有限公司,郑伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终1034号上诉人（原审被告）：抚顺市兴工房地产开发有限公司。住所地辽宁省抚顺市望花区。法定代表人：沈忠宇，该公司经理。委托诉讼代理人：丁玮，抚顺市148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郑伟，男，1962年8月7日出生，汉族，住辽宁省抚顺市望花区。上诉人抚顺市兴工房地产开发有限公司（以下简称兴工公司）因与被上诉人郑伟房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴工公司的委托诉讼代理人丁玮，被上诉人郑伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴工公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；上诉费由郑伟承担。事实与理由：一审法院判决的合同违约金过高，购买房屋后郑伟已经实际取得了该房屋的使用权，逾期办理房屋产权证并没有给郑伟带来实际损失，申请法院依法对违约金的数额进行调整。郑伟的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。双方签订合同的第九条第4款第2项约定违约金的起止时间为“自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日起，至甲方实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记薄之日止”，一审法院判决的违约金起止时间错误，应按合同约定。郑伟辩称，据了解，望花区其他小区约定的违约金也是日万分之一。根据法律规定，未明确约定违约金的应以银行规定的金融机构逾期贷款利率计算违约金，高于合同约定的违约金。合同条款均是兴工公司拟定的，经过有关部门备案，因此不存在约定违约金过高问题。开发商不遵守承诺，没有封闭园区，没有物业管理，地势低洼，造成积水，而物业费是按照封闭园区的标准收取，现在园区状态恶劣，业主想卖房子但没有产权证致使房屋贬值，实际造成了损失。因为产权证的问题，居民一直在找开发商协商，多次通过电话、到办公室找相关负责人，得到的答复就是可以办产权，但至今没有拿到产权证。违约金是持续的，不存在超过诉讼时效问题。坚持按合同第九条第1款约定，自合同签订之日起30日后开始计算违约金。房屋不能办产权的原因是开发商存在违建、部分建筑超过了规划许可的面积、拖欠政府有关费用等。郑伟向一审法院起诉请求：兴工公司支付郑伟逾期办理房屋产权证书的违约金，从2013年3月5日至2017年5月17日止，每日按已付房款的万分之一计算。案件受理费由兴工公司承担。一审法院认定事实：2012年3月5日，原告向被告交付了购房首付款，购买了被告开发的位于望花区盖县街22号楼2单元301号房屋，并于同日办理了入住手续。(原审判决如此，应为2013年3月5日办理入住手续。)2013年6月18日，原、被告双方签订了备案的《商品房买卖合同》，合同第九条约定：现售商品房的，自本合同签定之日起30日内，买卖双方应向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿。如因出卖方的原因，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房《房屋所有权证》的申请，并记载于抚顺市房屋登记簿的，双方同意按以下方式处理：逾期超过90日的，购买人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。2013年6月18日，被告为原告开具了购房发票，金额为433210.2元。庭审中，双方均认可原告购买的房屋为现售商品房。至庭审之日（2017年5月17日），被告仍未能向房屋登记机构提交资料。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行将办理产权证所需资料提交房屋登记机构的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于被告主张违约金过高一节，根据法律规定，对于因出卖人的原因导致买受人未能按期取得房屋产权证书的，双方未明确约定违约金的数额或难以计算损失的可按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，本案中双方在合同中约定违约金按已付房款的日万分之一计算，该违约金低于法律规定的违约金计算标准，故对被告的该项辩解，不予支持。关于被告辩解原告的诉讼已过诉讼时效一节，因本案系原告主张延迟办理房屋权属证书违约金案件，被告的违约行为持续发生直至被告向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日，故本案诉讼时效应当从被告向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起算，故对被告的该项辩称不予采信。因原告购买的系现售商品房，被告应当从合同签定之日起30日内向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿，故违约金应从2013年7月17日起算至被告主张的庭审之日即2017年5月17日止，该期间为1400日，违约金为60649.43元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：被告抚顺市兴工房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告郑伟支付延迟办理房屋权属证书违约金60649.43元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1083元，由被告抚顺市兴工房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，有相关证据佐证，本院予以确认。另查明，本案《抚顺市商品房买卖合同》文本系兴工公司提供。本院认为，兴工公司对违约事实予以认可，只是对违约金的计算及起始时间有异议，因此本案的争议焦点为双方当事人争议的违约金计算是否有法律依据和事实依据。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案双方当事人签订的《抚顺市商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方式，且该违约金条款是兴工公司提供，现兴工公司提出该违约金约定过高。根据上述法律规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来判断。本案郑伟已经履行了其合同义务，而兴工公司没有按合同约定办理房屋的权属登记，构成违约。房屋权属登记是房屋价值的重要组成部分，当事人购买房屋对房屋的权属登记具有预期利益，因此一审法院按合同约定的违约金计算方式确定本案违约金，具有合同及法律依据。兴工公司就合同约定的违约金过高亦未举证证明，因此该公司关于违约金过高的上诉主张，本院不予支持。关于计算违约金的起止时间。本案合同约定了“自约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日起，至出卖人实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”合同约定向房屋登记机构提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日为“现售商品房的，自本合同签定之日起30日内”。因此一审判决从合同签订后30日起算违约金符合合同约定。关于诉讼时效。因兴工公司未办理房屋权属登记的违约事实一直持续，本案不存在超过诉讼时效的问题。综上，兴工公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1316元，由抚顺市兴工房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史汉营审 判 员 王爽& # xB;代理审判员 高 静二〇一七年七月十八日书 记 员 何 贺 来源：