（2017）湘0202民初239号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-08-16
案件名称
株洲市湘建房地产开发有限责任公司与符锦龙商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
株洲市荷塘区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市湘建房地产开发有限责任公司,符锦龙
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第十三条，第一百四十四条
全文
湖南省株洲市荷塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0202民初239号原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司，住所地湖南省株洲市荷塘区新塘路1600号新桂广场新桂都1、2栋第3层。法定代表人邱迪安，该公司董事长。委托诉讼代理人黄果，湖南崇民律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人李波，湖南崇民律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告符锦龙，男，1983年2月17日出生，汉族，住湖南省桃江县。原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司与被告符锦龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄果、李波到庭参加诉讼，被告符锦龙经本院合法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《株洲市商品房(预)销售合同》（合同编号××××××××××）及其《补充协议》；2、判令撤销上述商品房买卖合同中房屋的网签手续，并由被告承担因此产生的全部费用；3、判令被告向原告支付违约金32021.5元（总房款的5%）；4、判令被告向原告支付农业银行已从原告保证金账户中扣除的55527元（暂算至2016年7月29日，实际计算至农业银行结束扣除之日）；5、判令由被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费等）。在诉讼过程中，原告向本院申请撤回“判令被告向原告支付农业银行已从原告保证金账户中扣除的55527元（暂算至2016年7月29日，实际计算至农业银行结束扣除之日）”的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2014年9月28日签订《新桂广场.新桂都商品房认购书》，并交纳2万元认购定金。2014年10月15日签订《株洲市商品房（预）销售合同》（合同编号:××××××××××）及《补充协议》，办理了网签手续。合同约定：“被告向原告购买位于株洲市荷塘区新塘路1600号新桂广场新桂都××栋××××室房屋，房屋总价为640430元。合同签订当日被告应付清首付款200430元（2万元定金冲抵房款），余款44万元以银行个人住房贷款方式支付。同时《补充协议》约定：“被告应支付首付款剩余的180430元，由被告向原告出具欠条，并分两期，即2015年3月30日前还90215元；2015年9月30日前还90215元给原告，逾期超过30天后，原告有权解除合同，并有权将该房产另行出售而无需征得被告同意；原告解除合同的，原告按总房款的5%向被告收取违约金”。合同补充条款第三条第7款约定：“原告为被告提供按揭贷款担保期间，被告必须按期偿还银行贷款本金及利息，逾期二个月以上，导致被告担保受损，原告有权解除合同，并要求被告按照全部购房款的5%向原告支付违约金。若发生因被告原因导致银行处置该房屋的情况，原告有权要求在银行处置该房屋所得中优先偿还原告的担保损失”。合同签订后，被告向农行按揭贷款44万元并成功发放，但被告并未按期偿还原告剩余的首付款180430元及银行贷款，导致银行每月从原告保证金账户扣款，截止至2016年7月29日，银行已从原告保证金账户扣款55527元。原告多次催告被告还款，被告置之不理，截止至起诉之日，被告仍未还款。综上，原告认为，原、被告签订的《株洲市商品房(预)销售合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的权利义务。被告未按约定履行付款义务的行为，已经构成违约，且给原告造成了较大的经济损失，应当承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九的规定诉至法院，判如所请。被告符锦龙没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告符锦龙经本院传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，结合原告陈述及原告提供的证据，本院认定如下事实：2014年9月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《新桂广场.新桂都商品房认购书》，约定：乙方在签订此认购书之日起3日内，若未向甲方缴纳应缴房款及未与甲方签署《商品房买卖合同》的，甲方有权单方面解除本认购书，并有权在不通知乙方的情况下将商品房另行出售，乙方已付至甲方的定金不予退还，乙方在本认购书中的所有权利终止，本认购书经双方签字盖章并且乙方缴纳定金后生效，双方签署的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止，本认购书终止后，认购定金自动转为乙方所购该商品房的房款；2014年10月15日，双方签订了《株洲市商品房（预）销售合同》（合同编号:××××××××××）及《补充协议》。合同约定：“被告向原告购买位于株洲市荷塘区新塘路1600号新桂广场新桂都××栋××××室房屋，房屋总价为640430元”；付款方式及期限为：“合同签订当日被告应付清首付款200430元，余款44万元以银行个人住房贷款方式支付，如被告按揭所有资料不能按本合同约定时间到位或因被告任何原因致使银行按揭贷款不能全部到位，被告应在签订本合同15日内，将房款首付的余额部分一次性支付给原告，否则，视为逾期付款，原告有权解除合同，并按总房款的5%收取违约金”；《补充协议》约定：“被告应支付首付款剩余的180430元，由被告向原告出具欠条，并在约定时间还清，逾期超过30天后，原告有权解除合同，并有权将该房产另行出售而无需征得被告同意；原告解除合同的，原告按总房款的5%向被告收取违约金。被告应无条件配合办理注销合同备案等手续”。被告于2014年9月28日向原告缴纳20000元定金后，向原告出具了欠条，写明：今欠株洲市湘建房地产开发有限责任公司在荷塘区新塘路1600号开发的新桂广场新桂都××栋×单元××层××户房屋首付款180430元，现本人承诺按以下方式与时间还清:第一次还款：2015年3月30日前，还90215元；第二次还款：2015年9月30日前，还90215元，此次还清欠款总金额。合同签订后，原告已依约办理了商品房预售登记网签手续，经催告，被告未按合同及补充协议约定还款。另查明，2014年12月10日，被告符锦龙作为借款人、原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司作为保证人与贷款人中国农业银行株洲荷塘支行签订《个人购房担保借款合同》，由被告向中国农业银行株洲荷塘支行借款44万元用于购买原告的新桂广场新桂都××栋×单元××层××户房屋，借款期限为2014年12月10日至2034年12月9日，并约定以新桂广场新桂都××栋××××室作为抵押，原告承担连带保证责任。合同签订后，双方未到房产部门办理相关的抵押登记。因被告未按约定还款，中国农业银行株洲荷塘支行于2015年3月24日、2016年3月18日、2016年12月27日、2017年3月20日、2017年4月28日向原告分别下达《担保人履行责任通知书》，要求担保人履行担保责任。截止至2016年7月29日，中国农业银行株洲荷塘支行已从原告的保证金账户扣款55527元。原、被告诉争的标的物目前由原告管理，尚未投入使用。本院认为，被告与原告签订的《商品房认购书》、《株洲市商品房（预）销售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。本案中，原告已依约进行了商品房预售登记网签工作，履行了应尽的义务，被告逾期未支付购房款的行为已构成违约，对原告要求解除原、被告签订的《株洲市商品房(预)销售合同》（合同编号××××××××××）及《补充协议》及撤销上述商品房买卖合同中房屋的网签手续的诉讼请求，符合双方的约定，本院予以支持。按原、被告的约定，双方签订《株洲市商品房（预）销售合同》后认购定金自动转为购房款，本案中，原告收到的被告缴纳的2万元定金，在双方签订了《株洲市商品房（预）销售合同》后，自动转为购房款，在合同解除后，原告应返还被告已付购房款2万元及相应利息，参照中国人民银行的存款基准利率5%从2014年9月28日至2017年3月2日的利息共计2430元;被告因未依约履行付款义务，应承担合同约定的违约责任，故原告应返还被告的购房款为2万元及相应利息2430元，被告应承担的合同约定的违约责任为按未付总房款的5%即（640430元-20000元）×5%=31021.5元，减去原告应返还的2万元及利息2430元，两相抵后，被告尚需向原告购支付违约金8591.5元。原告请求撤回诉讼请求中的第四项，因原告承担的保证责任尚处于持续状态，原告的追偿权，应在其承担的保证责任具体、明确后，另案向被告追偿，其在本案中请求撤回该项诉讼请求，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条的规定，判决如下：解除原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司与被告符锦龙签订的《株洲市商品房(预)销售合同》（合同编号××××××××××）及《补充协议》；撤销原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司与被告符锦龙签订的《株洲市商品房(预)销售合同》（合同编号××××××××××）中房屋的网签手续，并由被告符锦龙承担因此产生的费用；被告符锦龙在本判决生效之日起十日内向原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司支付违约金人民币8591.5元；驳回原告株洲市湘建房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费7900元，由被告符锦龙承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 吴珉庆审 判 员 蒋坤学人民陪审员 刘 佳二〇一七年七月十八日书 记 员 胡 榕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 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