（2017）川14民终700号
裁判日期: 2017-07-18
公开日期: 2017-10-13
案件名称
上诉人四川美盛实业有限责任公司与被上诉人向聪等房屋买卖合同纠纷案二审判决书
法院
四川省眉山市中级人民法院
所属地区
四川省眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川美盛实业有限责任公司,向聪,周玉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川14民终700号上诉人（原审被告）：四川美盛实业有限责任公司，住所地眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号。法定代表人：何文剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐璐，四川康庄律师事务所律师。委托诉讼代理人：史宣宇，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：向聪，男，1987年6月11日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。被上诉人（原审原告）：周玉，女，1990年9月13日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：邹浩，四川建宜律师事务所律师。上诉人四川美盛实业有限责任公司（以下简称美盛公司）因与被上诉人向聪、周玉房屋买卖合同纠纷，不服眉山市彭山区人民法院(2016)川1403民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人美盛公司的委托诉讼代理人徐璐，被上诉人舒洪平、吴霞的委托诉讼代理人邹浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美盛公司上诉请求:撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人与被上诉人已通过签订《补充协议》对原《商品房买卖合同》约定的办证期限作出调整和改变，应以《补充协议》的约定为准，原判按原合同的约定来认定上诉人构成违约属于认定事实不清；2.根据《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条规定，房屋权属证书不包含《国有土地使用证》，上诉人与被上诉人签订的合同明确约定仅在被上诉人的委托下代办房屋所有权证书,原判对此作广义理解违反了法律规定和双方约定；3.上诉人与被上诉人并未对迟延办理国土证的违约金进行约定，被上诉人并未举证证实其实际损失，原判直接适用迟延办理房产证的违约金计算标准认定的迟延办理国土证的违约金明显过高，依法应予减少；4.上诉人迟延办理国土证是因为成都中院超额查封，故上诉人对迟延办理国土证不存在过错。向聪、周玉辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。向聪、周玉向一审法院起诉请求：判决美盛公司赔偿其截至一审起诉时的违约金64524元，并承担案件受理费。一审法院审理查明，2014年2月25日,向聪、周玉与美盛公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定向聪、周玉购买美盛公司开发的位于彭山区彭谢路38号“上岭”小区4幢4单元2楼4号的商品房一套，该房屋的建筑面积为88.43㎡，单价3200元/㎡，购房总价款283000元。合同还约定：“第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第十条（一）出卖人应当在2014-04-23日前向买受人交付该商品房；第十四条（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；第十九条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同尾部由美盛公司加盖合同专用章，向聪、周玉签字捺印。合同签订当日,向聪、周玉按约向美盛公司付清了全部购房款283000元,美盛公司出具一份收款收据（收据编号：1070804），并于2014年12月9日出具收取购房款的正式发票（发票号码：00013889），后于2014年3月1日向向聪、周玉交付了该房屋。同时，向聪、周玉按约缴纳了该房屋的契税、印花税及专项维修基金等相关税费，彭山区地方税务局于2015年8月10日向向聪、周玉出具了税收缴款书。向聪、周玉于2016年3月25日取得了该房屋的房屋所有权证（彭山房权证监证字第00921**号）。另查明，因美盛公司与案外人的民事纠纷，向聪、周玉买受的商品房所在地块的国有土地使用权在转移登记前已由成都市中级人民法院于2013年8月12日进行了查封，查封期限截止2017年8月3日。上述事实有《商品房买卖合同》、缴纳购房款的收据和发票、税收缴款书、房屋专项维修资金缴款凭证、交房证明、彭山房权证监证字第00921**号房屋所有权证、汪秀容与美盛公司签订的《补充协议》、（2015）眉民终字第825号民事判决书、再审案件受理通知书及庭审中双方当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同成立并生效。结合查明的事实及双方提供的证据，本案存在如下争议焦点：一、合同第十九条第（二）款第2项约定的“房屋所有权证书”的理解问题。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，而房屋权属转移是商品房买卖合同的核心，权利人若要享有房屋的完整权利，不仅包括房屋产权的转移，还应包括房屋所附着的国有土地使用权的转移，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该款的真实意思。”的规定，合同第十九条第（二）款第2项约定的“买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的”中的“房屋所有权证书”，应作广义理解，即包含房屋产权证和国有土地使用权证。二、向聪、周玉是否向美盛公司出具代办国有土地使用权证《委托书》的问题。如上所述，根据合同约定及商品房买卖的交易目的，美盛公司作为房屋出卖人，有义务为作为买受人的向聪、周玉办理所售房屋的产权证和国有土地使用权证。向聪、周玉按约向美盛公司缴纳办证需要的契税、房屋专项维修基金等税、费及相关资料，若因向聪、周玉未提交代办证照的委托书，从日常生活经验出发，美盛公司有权及时书面进行说明、催告并拒绝交房，但在本案中，美盛公司已将房屋交付给向聪、周玉，且向聪、周玉陈述已向美盛公司提供了委托书，故结合上述事实和日常房屋交易习惯，对美盛公司主张向聪、周玉未向其提供《委托书》导致未办理国有土地使用权证的抗辩理由，不予采信。作为买受人的向聪、周玉按约向美盛公司付清了全部购房款及各种相关办证税、费及相关资料，尽管美盛公司于2014年3月1日向向聪、周玉交付了房屋，但并未按合同约定于商品房交付之日起90个工作日内向向聪、周玉办理和交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书。同时，结合美盛公司庭审陈述及（2015）眉民终字第825号民事判决书查明的事实，向聪、周玉买受的房屋所处地块的国有土地使用权在双方签订合同前已被成都中级人民法院查封，违反了《商品房买卖合同》关于“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。”的约定，应是故意违约行为，综上，向聪、周玉诉求美盛公司承担因逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证而导致的违约金，符合法律规定和合同约定，予以支持。根据合同第十九条第（二）款第2项的约定，美盛公司应从实际交房之日2014年3月1日的90日后即2014年6月1日起按已付购房款283000元的每日万分之三支付违约金至向聪、周玉起诉之日止,即283000元×0.03%×760天（从2014年6月1日起至2016年7月1日止）＝64524元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付向聪、周玉违约金64524元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费707元，由四川美盛实业有限责任公司负担。本院二审期间，被上诉人未提交新证据，美盛公司提交：1.四川省高级人民法院（2017）川民再53号、55号、56号民事判决书，欲证明由于双方签订的房屋买卖合同并未约定逾期办理国土证的违约金标准，省法院对类似案件的处理是按照日万分之二的标准计算违约金的，本案也应参照适用此标准；2.四川省成都市中级人民法院（2013）成民保字第331号之五、之六民事裁定书，欲证明没有办理国土证是由于成都中院的错误查封所致，并非公司过错。被上诉人质证认为：证据1所涉及的三件案件与本案并非类似案件，该三件案件的买受人购房时间在国土证被查封前，本案的买受人购房时间是在国土证被查封后，故不能参照适用；证据2与本案不具有关联性，该两件案件解除查封是由于查封前房屋已被人购买，而本案案涉房屋是在查封后出售的。本案案涉房屋是上诉人在土地使用权被查封后出售的房屋，上诉人提交的证据所涉案件是针对上诉人土地使用权被查封前出售的房屋，与本案不具关联性，均不予采信。二审查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决载明的案件事实予以确认。本院认为，双方当事人对原审查明的事实均无异议，结合双方诉辩意见，本案争议的焦点为：1.美盛公司应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任；2.违约金标准的确定以及双方合同约定的违约金是否过高的问题。关于美盛公司应否承担逾期办理房屋权属登记的违约责任的问题。美盛公司主张已经通过签订补充协议对原商品房买卖合同约定的办证期限作出调整及改变，应以补充协议的约定为准。本案中，美盛公司并未举证证明其与向聪、周玉在签订商品房买卖合同后又签订了对办证期限作出调整和改变的补充协议。况且，美盛公司与汪秀容签订的补充协议，虽然对美盛公司办理产权转移登记开始时间进行了约定，但并未约定办理完毕时间，相当于免除了商品房买卖合同中美盛公司应承担的限期办理产权转移登记的义务，根据双方签订的商品房买卖合同第二十六条的约定，因补充协议中含有不合理地减轻或免除出卖人责任的内容，补充协议中关于办理产权转移登记的约定不产生效力。由此，原判根据双方签订的商品房买卖合同的约定来认定美盛公司是否构成违约，并无不当，美盛公司提出应以补充协议约定的办证期限为准的上诉意见不能成立，不予支持。美盛公司以《城市房屋权属登记管理办法》第三十一条规定，房屋权属证书不包含《国有土地使用证》为由，主张双方签订的合同明确约定仅在被上诉人的委托下代办房屋所有权证书的意见也不能成立。首先，《城市房屋权属登记管理办法》已于2008年7月1日因《房屋登记办法》的实施而废止。《城市房地产开发经营管理条例》也规定房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。且本案出卖人将已经被查封土地使用权的房屋出售，导致买受人未能取得国有土地使用权证，出卖人依法也应当承担违约责任。其次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第六十条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，合同约定的买受人委托出卖人办理的房屋权属登记应当包括房屋所有权证以及国有土地使用权证，此也符合法律规定及通常理解。第三，即使双方对于合同十九条（二）中约定的“房屋权属登记”、“房屋所有权证书”存在不同理解，原判根据合同法关于对合同条款理解有争议的处理规定，认定房屋所有权证书包含房屋所有权证以及国有土地使用权证也并无不当。美盛公司逾期办理并交付“两证”，已构成违约，应当承担违约责任。美盛公司提出双方合同约定的转移登记及违约责任仅指办理房屋所有权证的上诉意见，不能成立。关于违约金标准以及双方合同约定的违约金是否过高的问题。本案中，美盛公司与向聪、周玉签订商品房买卖合同前，向聪、周玉所购房屋所在的土地使用权已被成都中院查封，美盛公司此时继续售房违反了商品房买卖合同关于“出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任”的约定，存在严重过错，也客观上导致向聪、周玉至今未能取得国有土地使用权证，且美盛公司办理房屋所有权证的时间已逾期超过两年。如前所述对合同约定的“房屋权属登记”、“房屋所有权证书”的理解，合同双方实际对办理“双证”的期限、违约责任均有约定，应当从双方约定计算违约金。向聪、周玉并未分别主张逾期办理国有土地使用权证、房屋所有权证的违约责任。在美盛公司并未举证证明双方约定的违约金数额过分高于购房人的实际损失，同时根据《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》的规定，关于违约金过高的认定标准问题，应当以当事人遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及逾期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量的规定。根据美盛公司在签订、履行房屋买卖合同过程中的过错程度，结合双方的合同约定，双方约定的违约金并不属于过高应予减少的情形。美盛公司提出违约金明显过高，依法应予减少以及迟延办理国土证是因为成都中院超额查封，其不存在过错的上诉意见，不能成立，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1558元，由四川美盛实业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 倪玉君审判员 李建伟审判员 梁 丹二〇一七年七月十八日书记员 江 燕 来自