（2017）辽01民终6624号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人马忠江与被上诉人沈阳市一四三中学、原审第三人沈阳长城刺绣厂、杨桂荣、沈阳市沈河区嘉贺红义水果店房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
马忠江,沈阳市第一四三中学,杨桂荣,沈阳长城刺绣厂,沈阳市沈河区嘉贺红义水果店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6624号上诉人（原审被告）：马忠江，男，1963年4月18日出生，满族，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王明利，辽宁维权律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳市第一四三中学，住所地沈阳市沈河区南乐郊路***号。法定代表人：佟妍，该校校长。委托诉讼代理人：陈晖，辽宁多成律师事务所律师。原审第三人：沈阳长城刺绣厂，住所地沈阳市沈河区风雨坛街***号。经营者：杨桂荣。原审第三人：杨桂荣，女，1962年9月29日出生，汉族，住址沈阳市铁西区。原审第三人：沈阳市沈河区嘉贺红义水果店，住所地沈阳市沈河区南通天街**号。经营者：刘万贺。上诉人马忠江因与被上诉人沈阳市一四三中学、原审第三人沈阳长城刺绣厂、原审第三人杨桂荣、原审第三人沈阳市沈河区嘉贺红义水果店房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第00358号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、代理审判员吕长辉参加的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马忠江上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，对方赔偿我方营业损失155万元，我配偶因此事去世，我要求对方赔偿我方9663万元，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：原审判决认定我方2011年改变主体结构和承重结构是错误的。1999年开办浴池前，主体结构就改变了。改变主体结构是被上诉人的行为，且我承租这么多年被上诉人没有提出异议，鉴定结论中也没有认定是上诉人改变的主体结构。原审认定我方擅自扩建也是错误的，被上诉人没有拿出不同意扩建的证据，我方没有自认对房屋改、扩建。原审法院适用法律错误，程序违法，让我方负担鉴定费60000元没有依据，鉴定对本案判决没有意义，我方不应承担鉴定费。被上诉人沈阳市一四三中学辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人沈阳长城刺绣厂、杨桂荣、沈阳市沈河区嘉贺红义水果店未到庭，未答辩。原审原告沈阳市一四三中学向一审法院起诉请求：请求法院判决解除原、被告之间签订的关于沈阳市沈河区南通天街XX号一楼西侧261平方米房屋的房屋租赁合同；判决被告及第三人于判决生效之日起十日内腾空该房屋，承担恢复原状的费用；判决被告给付诉争房屋占用期间欠缴的房屋租金50万元（租金的计算方式是2014年之前欠缴的租金按每年7万元计算，2014年1月1日之后，原告已起诉解除诉争房屋租赁合同，应适用相应的市场租金价格，为便于双方纠纷的解决，原告同意按具体的租金评估标准的90%向被告主张权利，原告认为以每年18万元为宜暂计算至2015年12月31日），并自2016年1月1日起按每月1.5万元的标准判决被告承担房屋租金，直至被告将房屋腾空返还原告为止；判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：沈阳市沈河区南通天街XX号一楼西侧261平方米房屋在原告划拨土地范围内，由原告管理。原告于1999年5月与被告签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给被告，年租金（预拨教育经费）人民币7万元。并约定了水、电费用交纳等具体事项及逾期交纳房租的违约责任。另约定“甲、乙双方所签定的经营责任合同书中的期限到期后，即2000年12月31日以后，继续由乙方经营，直至乙方不用为止。甲方不得干预，但乙方所拨教育经费不变，每年仍为柒万元整。”协议签订后，被告在涉案房屋经营沈阳市沈河区福来浴池，并搭建简易房。后被告将涉案房屋及搭建简易房分割成两部分，分别由长城刺绣厂和嘉贺红义水果店实际经营。本案审理过程中，原告就被告对承租房屋拆改是否造成房屋主体结构破坏申请司法鉴定，本院依法委托辽宁省建设科学研究院司法鉴定所进行鉴定，该鉴定单位作出《沈阳市沈河区南通天街XX号房屋局部改造是否造成房屋主体结构破坏检测鉴定》，结论为对房屋部分拆改已造成主体结构破坏。被告提出异议：一、鉴定检验房屋不是本案争议的房屋；二、该鉴定检验没有原图纸，没有参照比对依据；三、没有鉴定出房屋改建时间，对争议焦点没有意义。辽宁省建设科学研究院司法鉴定所书面回复：一、实际检测鉴定房屋为法院委托鉴定房屋；二、鉴定申请方沈阳市第一四三中学提供两本工程设计图纸作为鉴定材料；三、房屋改建时间不在司法鉴定委托书中委托鉴定项目内。现原告因被告改变房屋主体结构、转租且影响师生上课等为由，主张被告腾房未果，起诉来院。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，承租人擅自改变房屋主体和承重结构或者扩建，出租人有权主张解除合同。本案中，被告在庭审时已经自认其承租房屋后对涉案房屋进行改、扩建，且鉴定结论也认定改建已经导致房屋主体、承重结构部分破坏。虽然被告抗辩称原告对改、扩建行为明知，但并不能排除原告据此主张解除合同的权利。故对原告主张解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人有返还租赁物的义务，故对原告主张被告及第三人腾空房屋的诉讼请求本院予以支持。承租人有按合同约定给付房屋租金的义务。双方发生纠纷后，原告未向被告收取房屋租金，现被告应向原告缴纳2012年至2015年三年的房屋租金共计人民币21万元。但原告主张2014年后上调租金价格，没有事实及法律依据。故对原告主张被告给付租金的诉讼请求，有事实及法律依据部分，本院予以支持。关于由被告承担恢复原状费用的诉讼请求，应由被告先履行恢复原状的义务，如其不履行，由原告替代履行后，才可主张恢复原状的费用，故对此项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳市一四三中学与被告马忠江签订的租房协议；二、被告马忠江、第三人沈阳长城刺绣厂、杨桂荣、沈阳市沈河区嘉贺红义水果店于本判决生效之日起30日内，将沈阳市沈河区南通天街XX号一楼西侧261平方米房屋腾空（不得损坏房屋主体结构及使用性质），交还原告沈阳市第一四三中学；三、被告马忠江于本判决生效之日起30日内，一次性给付原告沈阳市第一四三中学房屋租金人民币210000元（自2012年至2015年）；四、驳回原告沈阳市第一四三中学的其他诉讼请求。案件受理费人民币1000元，鉴定费人民币60000元，由被告马忠江负担。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，马忠江对涉案房屋确实有扩建行为，扩建部分的违法建筑现已被拆除，马忠江亦在原审笔录中自认：“…有过两次改造，因为最初就是一个空房，我们先改造成了浴池，又改造成了店面…”，现马忠江未提供充分证据证明沈阳市第一四三中学认可其扩建行为，故原审法院认定沈阳市第一四三中学有权解除合同正确，马忠江应腾出涉案房屋，并支付2012年至2015年的房租，本院对原审判决主文予以维持。关于马忠江提出要求沈阳市第一四三中学赔偿其经营损失及配偶因此事去世的赔偿款，因马忠江原审中并未提出反诉请求，本院对此不予处理。关于马忠江提出原审法院程序错误一节，经本院审查，原审法院程序并无不当之处，本院对马忠江的该主张，不予支持。关于鉴定费分担问题，因涉案鉴定结论并不能反应出马忠江对涉案房屋主体结构进行了改变，，且原审法院判决本案的依据系马忠江自认存在改造、添附行为，而非鉴定结论。本院认为，涉案合同解除原主要因马忠江存在扩建行为，现沈阳市第一四三中学未提供证据证明涉案房屋出租前的状态，本案涉案鉴定结论与本案无直接关系，沈阳市第一四三中学应承担鉴定费用。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费人民币1000元，二审案件受理费1000元，共计为2000元，均由上诉人马忠江负担。鉴定费人民币60000元，由被上诉人沈阳市第一四三中学负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛代理审判员 朱闻天代理审判员 吕长辉二〇一七年七月十七日书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自