（2017）京03民终6793号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-31
案件名称
介有发与郑惠民农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
介有发,郑惠民
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终6793号上诉人（原审被告）：介有发，男，1940年5月17日出生，住北京市密云县。委托诉讼代理人：张洪浩，男，住北京市通州区，北京市密云县石城镇石塘路村民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：郑惠民，女，1961年3月11日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张可新，北京市通州区西集镇法律服务所法律工作者。上诉人介有发因与被上诉人郑惠民农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人介有发的委托诉讼代理人张洪浩，被上诉人郑惠民的委托诉讼代理人张可新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。介有发上诉请求：撤销一审判决，改判认定双方的买卖合同无效，一、二审诉讼费由郑惠民承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误，房屋买卖合同不成立。该合同无介有发本人签字，盖章手印也无郑惠民所称的代理人介×本人的亲笔签字，盖章手印违反合同法第三十二条的规定，这是一份郑惠民自己伪造的假合同；该合同违反北京移民移交协议书第三条第二点中规定自移民迁入住后五年内一律不准出售的政府强制性法律规定，因此合同无效。2.一审查明事实不清，证据缺失，程序违法，因此合同无效。在未通知关键人员介×到庭的情况下，仅凭假合同中几个非本人签字，无印章手印的证明人后面的“十”字就确定合同有真实性，过于牵强。一审法院采信单方证据、违反证据规则及民事诉讼法的相关规定，程序违法。郑惠民在合同中提及的48700元购房款介有发并未收到，一审中介有发质疑房产数量，一审判决书上未做出明确解释，未查清西房三间的产权人，此案中关键人物介×（或其代理人）并未到庭，也未承认出售过此房屋。一审并未进一步确定合同的真实性及事情的真实情况，故该合同未成立且无效。一审判决书以日常生活经验法则为依据，判定介有发早应该知道出售房产的情况。介有发认为，如果以此法则为标准，郑惠民也应该早知道此合同无介家任何人的签字、书面痕迹，是假合同，如其认为此合同合法，为何十几年过去了才向法院提出诉讼请求，不符合日常生活经验法则，一审判决明显偏袒郑惠民。郑惠民辩称，不同意介有发的上诉请求和理由。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。郑惠民向一审法院起诉请求：确认郑惠民与介有发签订的《买卖房屋协议》有效。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市通州区西集镇×号，系1998年北京市密云水库移民安置给介有发的房产；郑惠民系该村农业家庭户口。以上事实，双方均无异议，一审法院予以确认。郑惠民主张，2001年5月30日，郑惠民与介有发签订《买卖房屋协议》，约定介有发将涉案房屋出售给郑惠民，房屋作价48700元。后双方均依约履行了各自的义务，涉案房屋由郑惠民居住至今。为证明所述属实，郑惠民向法庭提交书面协议一份，内容为：立约人介有发，现有住宅一所，正房五间，西厢房四间，东厢房一间，门窗、门楼俱全，电话一部，暖气设备完整，水电设施齐备。此房坐落马坊村西南移民区，东南北至道，西邻沈怀玲，经中人说合，介有发自愿将此房卖与马坊村民郑惠民名下为业。此房作价人民币四万八千七百元整，双方买卖成立，卖前如有纠纷由卖房人负责，买后如有纠纷由买房人负责。此协议有同等法律效益。房款笔下交清。国家房屋补助归卖房人所有。空口无凭，立字为证。协议尾部列明：卖房人介有发，代办人介×，买房人郑惠民，中人董家荣、郭兆月、郎子路、孙满囤、郎宝华，代书人郎文顺，落款时间为2001年5月30日。上述协议尾部人员姓名除介有发外，其余人名后均标有一个“十”字符号。针对上述协议书，介有发质证称，协议书中的房屋情况与郑惠民起诉主张的房屋情况不一致，协议中没有介有发本人的签名，介有发的女儿介×是不是本人签名无法确认。介有发称，其取得涉案房屋后,仅居住了几天,便交由其女儿介×管理，此后一直未再回来查看房屋情况，直到郑惠民起诉时，介×才告知郑惠民房屋已经出售。关于房屋情况，郑惠民解释称，西厢房北侧有一间耳房，东侧有一间石棉瓦简易房，所以协议写明西厢房4间、东厢房1间；关于签字问题，郑惠民称签订合同时，介有发在场，因不会签字，所以由其女儿介×代签。一审法院认为，郑惠民提交的协议书，尾部列明人员姓名除介有发外，其余人名后均标有一个“十”，符合农村签字画押习惯，表明相关人员通过标记“十”字符号对协议表示确认。结合介有发关于涉案房屋交由介×管理，郑惠民起诉时介×才告知房屋已经出售等陈述内容，可以认定事实如下：介×于2001年5月30日以介有发“代办人”身份与郑惠民签订买卖房屋协议书，并向郑惠民交付房屋，其后郑惠民居住涉案房屋至今，且介有发十余年来未提出任何异议。一审法院认为：介有发关于其未在书面协议上签名，根据《合同法》第32条，该书面协议应当无效的辩解意见，是曲解了法律含义。《中华人民共和国合同法》第32条原文是，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。由此可见，合同法第32条是指合同的成立问题，而非效力问题。当然，合同成立是合同生效的前提。因此本案双方的争议焦点是：合同是否成立。根据已查明的事实，介×于2001年5月30日以介有发“代办人”身份与郑惠民签订买卖房屋协议书。当事人所称“代办人”在法律上属于代理人，虽然介有发否认曾授权介×出售房屋，且郑惠民未提供证据证明介有发曾进行过授权，但根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条之规定，没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因此，介有发在房屋出售后十余年内未提出过异议，应当视为其同意。介有发辩称其十余年来对房屋出售一事不知情，不符合日常生活经验法则。且即便介有发所述属实，其将房屋交由其女儿管理并不管不问，亦应对其疏于行使自己权利承担不利后果。如介×确实未经其同意处置其房屋，介有发亦可向介×主张侵权。综上所述，介有发与郑惠民之间的房屋买卖合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，介有发与郑惠民订立的房屋买卖协议并未违背强制性法律规定，属合法有效合同。故对郑惠民起诉要求确认确认原告与被告签订的《买卖房屋协议》有效的诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。一审法院判决：郑惠民与介有发于2001年5月30日签订的《买卖房屋协议书》有效。二审中，介有发提交了3份新证据：1.密云区石城镇石塘路村民委员会出具的证明，证明介有发一直以来会书写自己的名字；2.介×出具的声明书，声明其从未出售过本案涉案房产；3.北京市通州区移民房屋移交协议书，证明按照协议自移民搬迁入住后五年内不准出售房屋。郑惠民对证据1、2的真实性不予认可，对证据3的证明目的不认可。本院经审核认为，上述3证据与本案不具有关联性，对此不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。本案中，介有发认为涉案房屋买卖协议系伪造，但并未提供直接证据予以证明。本院经与协议中记载的相关见证人核实，其均表示房屋买卖系双方真实意思表示，在协议姓名后划“十”字，符合农村签字画押的习惯。鉴于上述见证人与双方均无利害关系，其意见具有较高的可信度，可以作为判断涉案房屋买卖协议效力的依据。且介有发在房屋出售后十余年内未提出过异议，其辩称十余年来对房屋出售一事不知情，不符合日常生活经验法则。综上所述，介有发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1018元，由介有发负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 宋洪印审 判 员 曹 炜代理审判员 方 玉二〇一七年七月十七日法官 助理 黄 丹书 记 员 王 彬