（2017）豫01民终7738号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-14
案件名称
符瑞智、安子奇物权保护纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
符瑞智,安子奇
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终7738号上诉人（原审被告、反诉原告）：符瑞智，男，汉族，1989年12月4日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈禹，河南昊中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安子奇，男，汉族，1982年7月19日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。上诉人符瑞智因与被上诉人安子奇物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人符瑞智的委托诉讼代理人陈禹，被上诉人安子奇及其委托诉讼代理人姚孟开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。符瑞智上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初29189号民事判决，依法改判或者将本案发回重审；2、支持上诉人的反诉请求；3、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、原审法院故意忽略本案的重要事实。根据本案被上诉人提交的起诉状和补充内容，以及被上诉人与本案涉案房屋原房主的房屋交易时间，都可以证实，本案涉案的房屋由于是房改房，根据房改房的相关规定，本案涉案房屋在2012年无法上市交易，所以本案涉案房屋的原房主与被上诉人签订的房屋买卖协议当时根本无法履行，本案涉案房屋的原房主由于急于用钱，所以才在2012年的10月份把涉案房屋以长租的方式租给上诉人，由于涉案房屋的原房主急于用钱，要求承租人一次性付清十年房租，在这个前提下，涉案房屋的出租价格不可能很高。本案涉案房屋可以上市交易的时间，涉案房屋的档案里清清楚楚，一审的时候上诉人提交了调取证据的申请，被主审法官直接拒绝，由于这个事实直接证实了上诉人的善意承租人身份，原审法院故意忽略了对本案的认定有重大关系的法律事实，导致本案的判决有失公允。二、上诉人承租的房屋是多年的老公房，不装修根本无法入住，因为原房主无钱装修，就跟上诉人口头商定降低租金，但是上诉人需自行对涉案房屋进行装修，装修费抵作租金，上诉人已经履行了双方的这个约定。上诉人租住涉案房屋后，因为所在的航空公司有帮飞任务，上诉人需要不定期到珠海执行这一任务，直到2015年的5月份上诉人才完成到珠海的帮飞任务回到郑州，所以上诉人在2015年6月份着手对所租房屋进行了装修（原审法院已经调取了上诉人对涉案房屋进行装修的证据），先后花了装修费用近5万元。这个事实证明了上诉人作为善意承租人，没有跟涉案房屋的原房主串通。三、原审法院认定本案事实的关键依据“郑州市房地产管理局房产租赁处公示的2012年9月份花园路以东、农业路以北、东环路以西、北环路以南的租赁价格行情：二室一厅850---1100元/月，二室二厅900---1200元/月----”，原审法院不曾告知上诉人该证据如何调取，该证据也未经过上诉人质证，不能作为定案依据。该证据在整个审判阶段上诉人不曾见过。而且，据上诉人在网上查到的信息，真正的租赁价格行情比法院认定的价格低200元，即二室一厅650---1100元/月，二室二厅700---1200元/月。四、上诉人作为善意承租人，已经完整地履行了自己的合同义务以及跟涉案房屋原房主的口头约定，被上诉人无视上诉人的合法权益，恶意对上诉人所租住房屋停电停水，对上诉人造成了实际损失，上诉人要求被上诉人赔偿这个损失，合情合理，应予支持。综上，请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决，维护上诉人的合法权益。安子奇辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人与案外人王大路之间的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，应受法律保护。被上诉人与王大路于2012年2月3日达成房屋买卖合意，且双方于2013年3月7日再次签订《房地产买卖契约》，重申房屋买卖合意，应受到法律保护。二、上诉人与王大路签订的《房屋租赁合同》，损害被上诉人的合法权利，属于无效合同。（一）《房屋租赁合同》或是王大路为避免履行房屋过户、交付义务而与上诉人恶意补签。1、2013年3月7日，王大路在其本人签字确认的《二手房贷款面谈笔录》中写明，“本次交易房产目前状况是本人居住”。2、2013年3月7日，王大路在其向中国邮政储蓄银行河南省分行直属支行出具的《房屋出售人声明》中承诺，“上述房产的出租情况为未出租。”以上表明：王大路已经确认案涉房屋不存在租赁。3、在被上诉人支付购房款后，王大路拒绝按照《房屋买卖合同》、《房地产买卖契约》的约定履行过户义务，被上诉人起诉至法院，通过诉讼程序解决过户问题。4、在被上诉人起诉王大路要求履行过户义务的诉讼程序中王大路自始至终未提及涉案房屋存在租赁事宜。5、终审判决后王大路为躲避执行恶意串通他人查封了该房屋，后经被上诉人提出异议，撤销了查封。（二）上诉人与王大路签订的《房屋租赁合同》存在超低租金、超长租期、一次性支付方式等恶意租赁合同的典型特征。1、超低租金不符合市场情况。2、租金十年无涨幅，不符合常理。3、超长租期不符合正常现象。4、一次性支付房租不符合常理。5、上诉人未能证明其已交付房租，上诉人仅提供收条，无法证明其已向王大路支付租金。6、房屋租赁合同签订后，上诉人未能提供证据证明缴纳过水电费等。7、超低租金、超长租期、一次性支付、货币方式支付、事后补签等是近年来恶意租赁合同的典型特征。三、上诉人无权、恶意占用被上诉人名下的房产，给被上诉人的工作和生活造成不便，并直接导致经济损失，不应适用买卖不破租赁。四、被上诉人作为涉案房屋的合法所有权人，有权要求上诉人排除妨害，立即搬出涉案房屋，将房屋归还被上诉人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。安子奇向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即撤离郑州市金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋；2、被告承担本案的全部诉讼费用。符瑞智向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人因为其无故停水停电导致的各项损失共计20000元；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2012年2月3日，原告安子奇委托其姐安莹与王大路、郑州地联三六五房地产咨询有限公司签订编号为MM0000192的《房屋买卖合同》一份，主要约定王大路自愿将位于郑州市金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋出售给安莹，实际成交价为50万元，产权过户的相关费用由安莹承担等。合同签订后，因王大路一直未履行过户义务，安子奇曾作为原告以房屋买卖合同纠纷为由向该院起诉王大路，该房屋买卖合同纠纷案件经一、二审，2015年11月25日，郑州市中级人民法院出具（2015）郑民一终字第1873号民事判决书，判令王大路协助安子奇将位于郑州市金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋的产权转移登记至原告名下。2016年8月18日，上述房屋已登记在安子奇名下（郑房权证字第16012584**，建筑面积88.96平方米）。二、房屋过户后，原告要求王大路交付金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋时发现，上述房屋由被告符瑞智使用。庭审中，被告提交其与王大路于2012年10月20日签订的房屋租赁合同一份，主要内容为：“房屋租赁期限自2012年10月20日至2022年10月20日，共10年，王大路应于2012年11月1日前将房屋按约定条件交付给符瑞智，租金每月400元，符瑞智一次性支付十年租金合计48000元，并于2012年11月1日前支付，符瑞智另向王大路缴纳押金2000元，待协议终止时，如数退还，不计利息等。”2012年11月1日，王大路出具收条一份，内容为：“今收到符瑞智房屋租金肆万捌仟元整，房屋押金贰仟元整。”三、庭审后，根据原、被告双方申请，该院出具调查令。2017年3月27日，从河南花花牛实业总公司物业管理部复印的收据显示，王大路最早从2013年10月23日开始交物业费500元（2012.5-2013.9），王大路于2015年6月8日支付装修押金1000元进行装修。四、郑州市房地产管理局房产租赁处公示的2012年9月花园路以东、农业路以北、东环路以西、北环路以南租赁价格行情：二室一厅为850-1100元/月，二室二厅为900-1200元/月，三室一厅为950-1300元/月，三室二厅为1000-1500元/月。一审法院认为，原告安子奇现系金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋的所有权人，被告符瑞智占有该房，依据的是其与原产权人王大路签订的租赁合同，而该租赁合同是王大路在明知已经将房屋卖给原告后签订的，租赁期长达10年，月租金标准400元明显低于2012年同时期同区域租赁市场基本租金行情，且10年租金一次性付清，上述均有违常理，明显系对抗原告物权行使；被告提交的证据显示自2013年10月开始交物业费、2015年6月份才进行装修，被告称租赁居住使用，证据不力，对被告系真实的承租人，该院不予采信。原告请求被告搬离，事实清楚，证据充分，该院依法予以支持。被告反诉赔偿损失，证据不力，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告符瑞智应当于本判决书生效后10日内搬离郑州市金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋。二、驳回被告符瑞智反诉请求。被告如果未按本判决指定的期间履行指定的行为，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，应当承担强制执行费用。案件受理费100元、反诉费150元，均由被告符瑞智负担。本院二审期间，符瑞智提交了以下证据：装修房屋时的部分收据，拟证明2015年7月份其对所租住的房屋进行了装修。安子奇对符瑞智提交的证据发表意见：真实性有异议，仅提供了收据没有提交装修合同予以印证，并且部分收据未加盖门店的公章，也没有提供销售发票予以证明。即使为符瑞智装修，也不影响认定其与王大路之间的恶意串通，妨碍安子奇实现物权。根据证据规则，本院经审查认为，符瑞智提供的证据不属于新的证据，其真实性也无法核实且与本案争议事实亦缺乏关联性，故对前述证据，本院依法不予认定。根据有效证据，本院确认二审经审理查明的事实同原审。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。根据本案已经查明的情况，被上诉人安子奇现系金水区畜牧路138号院3号楼1单元7号房屋的所有权人，故其合法物权，依法应予保护。上诉人符瑞智占有涉案房屋主要依据的是其提交的2012年10月20日与王大路签订的房屋租赁合同；但根据本案所涉二手房贷款面谈笔录及房屋出售人声明等相关证据，王大路已经确认涉案房屋不存在租赁，该租赁合同是王大路在明知已经将房屋出卖后签订的，月租金标准也明显低于2012年同时期同区域租赁市场基本租金行情，租赁期长达10年且租金一次性付清；故此一审法院认定前述行为均有违常理，明显系对抗被上诉人安子奇物权行使，同时对上诉人符瑞智系真实的承租人不予采信，并无不当。上诉人符瑞智上诉称原审法院故意忽略本案的重要事实，涉案房屋是房改房，2012年无法上市交易，由于原房主急着用钱，要求承租人一次性付清十年房租，涉案房屋的出租价格不可能很高等；因上诉人符瑞智诉称的内容缺乏相应依据且不符合常理，故对该项诉称，本院不予认定。上诉人符瑞智上诉称其承租的房屋是多年的老公房，不装修根本无法入住，原房主无钱装修，就跟其口头商定降低租金，由其自行装修，装修费抵作租金等；因上诉人符瑞智诉称内容缺乏相应依据，其提供的证据中部分收据未加盖门店的公章，无相应发票，也没有装修合同等相互印证，故对该项诉称，本院不予认定。上诉人符瑞智上诉称原审法院认定本案事实的关键依据郑州市房地产管理局房产租赁处公示的2012年9月份花园路以东、农业路以北、东环路以西、北环路以南的租赁价格行情等，原审法院不曾告知其该证据如何调取，该证据也未经过其质证，不能作为定案依据等；因上诉人符瑞智诉称内容与一审法院已经组织双方质证的事实不符，其也未举出反证否定前述租赁价格行情的真实性，故对该项上诉理由，本院不予认定。上诉人符瑞智称其作为善意承租人，已经完整地履行了自己的合同义务以及跟涉案房屋原房主的口头约定，被上诉人安子奇恶意对其所租住房屋停电停水，造成了实际损失，其要求被上诉人安子奇赔偿，合情合理等；因上诉人符瑞智的该项主张依据不足，一审法院未予支持，亦无不当。综上，上诉人符瑞智的上诉理由因缺乏事实和法律依据，不能成立；故对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人符瑞智负担。本判决为终审判决。审判长 赵军胜审判员 黄智勇审判员 曹逢春二〇一七年七月十七日书记员 郑建庭 来自：