（2017）浙01民终3685号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2018-07-18

案件名称

杭州碧桂园房地产开发有限公司、谢道斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州碧桂园房地产开发有限公司,谢道斌

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2017）浙01民终3685号上诉人（原审被告）:杭州碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区三号路538号综合楼8317。组织机构代码：57145533-2。法定代表人：杨文杰，经理。委托代理人：刘晶晶，女，1991年12月28日出生，汉族，该公司员工，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：孙佳波，男，1995年6月11日出生，汉族，该公司员工，住浙江省杭州市萧山区。被上诉人（原审原告）：谢道斌，男，1989年1月30日出生，汉族，住福建省建瓯市。上诉人杭州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人谢道斌商品房销售合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2016）浙0191民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2015年7月24日，谢道斌、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》一份，约定谢道斌向碧桂园公司购买杭州经济技术开发区碧桂园8幢2单元3203室房屋，金额为640038元；谢道斌采用商业贷款方式付款，须在签订合同时支付首付款200038元，须在2015年8月24日前支付剩余房款440000元；谢道斌逾期付款90日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向碧桂园公司支付逾期应付款万分之三的违约金，商品房交付前，谢道斌应向碧桂园公司足额付清房款及违约金，否则碧桂园公司有权不交付房屋，并不承担逾期交房违约金；碧桂园公司应于2016年1月24日前交房，如逾期交房超过90天的，谢道斌有权解除合同，谢道斌如要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，碧桂园公司按日向谢道斌支付已交付房价款万分之三的违约金。碧桂园公司同日向谢道斌送达《买卖合同重要事项告知书》一份，载明《商品房买卖合同》约定的收房日期为2016年1月24日，谢道斌至销售中心办理收房手续。谢道斌于2015年8月3日向碧桂园公司支付首付款40000元，于2015年8月5日向碧桂园公司支付首付款100000元。另查明，谢道斌、碧桂园公司于2015年7月24日签订《借款协议》一份，约定碧桂园公司同意借款100000元用于支付谢道斌购买案涉房屋的部分首付款，借款期限为6个月，自2015年7月24日起至2016年1月24日止，谢道斌应于2015年10月24日前偿还50000元，于2016年1月24日前偿还50000元。因谢道斌未按借款协议约定偿还借款，碧桂园公司拒绝向谢道斌交房，谢道斌于2016年7月11日还清借款后，碧桂园公司遂将房屋交付谢道斌。2016年8月8日，谢道斌诉至原审法院，请求：1.判令碧桂园公司支付谢道斌逾期交房违约金32257.90元；2.判令碧桂园公司赔偿逾期交房期间的租房损失11200元；3.判令本案诉讼费用由碧桂园公司承担。原审法院认为，谢道斌、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。谢道斌、碧桂园公司应按约全面履行自己的义务。根据合同约定，碧桂园公司应于2016年1月24日前交付房屋，但房屋实际交付时间为2016年7月11日。谢道斌主张碧桂园公司因谢道斌未还清借款100000元为由拒绝交房，碧桂园公司辩称未交房与谢道斌未还清借款100000元无关，系谢道斌拖延办理交房手续，且因谢道斌支付首付款存在延期情形，应当支付违约金，在未支付首付款的情况下，碧桂园公司亦有权延期交房。对此，该院认为，根据谢道斌提交的与碧桂园公司工作人员的通话录音可以证明碧桂园公司因谢道斌未还清借款100000元而拒绝交房的事实。关于谢道斌逾期支付首付款，碧桂园公司是否可以谢道斌未支付逾期付款违约金为由延迟交房，对此，该院认为碧桂园公司未提交证据证明其向谢道斌主张过逾期付款违约金，且在谢道斌未支付违约金的情况下碧桂园公司已向谢道斌交付了房屋，因此碧桂园公司无法以谢道斌未支付逾期付款违约金为由享有延期交房的权利。综上，碧桂园公司逾期交付房屋，应向谢道斌支付违约金，谢道斌主张碧桂园公司自逾期交房之日起每日按已支付房款万分之三的标准支付违约金32257.90元，符合双方约定，该院予以支持。谢道斌另要求碧桂园公司赔偿其逾期交房期间的租房损失，对此，该院认为，谢道斌未提交证据证明约定的违约金低于给其造成的损失，因此谢道斌另要求碧桂园公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，原审法院于2017年5月5日判决：一、碧桂园公司于判决生效之日起十日内支付谢道斌违约金32257.90元；二、驳回谢道斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费886元，减半收取443元，由谢道斌负担114元，由碧桂园公司负担329元。谢道斌于判决书生效之日起十五日内向该院申请退费。碧桂园公司于判决书生效之日起七日内，向该院交纳应负担的诉讼费。宣判后，碧桂园公司不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定的基本事实不清。（一）针对被上诉人所提交的录音材料，经播放后，上诉人一直对该份录音的真实性、合法性、关联性持有异议，并积极向原审法院提出。该份证据存在如下问题：1.无法核实录音中的主体信息，即无法证明录音中“2”、“3”代表了上诉人工作人员；2.该份录音材料在内容上无法体现被上诉人所谓的上诉人拒绝交房的事实；3.该份录音材料形成时间不详，无法明确是在合同约定交房日期前还是交房日期后。录音材料存在上述一点，达不到证明标准，被上诉人应当承担举证不能的不利后果。原审法院根据所谓的被上诉人与上诉人工作人员的通话录音，认定上诉人因被上诉人未还清借款而拒绝交房的事实显然是错误的。而事实上，上诉人已以《买卖合同重要事项告知书》的形式，向被上诉人告知，届时由被上诉人亲临销售中心办理相关收楼手续，上诉人已履行了相关义务。（二）上诉人与被上诉人于2015年7月24日签订了《商品房买卖合同》，合同第五条约定“买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房的总价款的31.25%给出卖人，即200038元”。而实际情况是，截至2015年7月24日，被上诉人仅向上诉人支付了购房款60000元，并未按照合同约定按期支付购房款，即被上诉人存在逾期支付购房款的情形。另根据《商品房买卖合同》第六条第二款的约定，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清房款及违约金，否则出卖人有权不交付房屋，保留对房屋的所有权，并不承担逾期交房违约责任。在被上诉人未支付逾期付款违约金的情形下，上诉人有权延期交房。二、原审判决适用法律错误。（一）原审法院在判决书中已认定被上诉人存在逾期支付首付款的事实。但原审法院认为上诉人未提交向被上诉人主张违约金的证据，并且在被上诉人未支付违约金的情况下向被上诉人交付了房屋，进而认定上诉人不享有延期交房的权利，缺乏法律依据。上诉人依据合同的约定，在被上诉人逾期支付房款，未付清房款及违约金的情况下，即有权延期交房。这是合同赋予上诉人的权利，并且上诉人未放弃自己的权利，享有延期交房的权利。（二）上诉人在享有延期交房权利的情况下，原审法院认为上诉人行为属于违约，并且依据《合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决上诉人向被上诉人支付违约金，适用法律错误。三、原审判决违反法定程序。（一）原审法院于2016年8月8日立案，并适用建议程序，但原审法院于2017年5月5日才作出判决，远远超过了审限，违反法律规定。（二）该案于2016年9月14日开庭，2016年9月23日一审法院告知，被上诉人于当日提交录音材料一份，法院于当日寄出。被上诉人提交证据的时间已过举证期限。原审法院将该份录音材料认定为证据，显然违反法定程序。（三）被上诉人在仅提供录音材料复制件，且没有其他证据相佐证，上诉人亦不承认，则不能单独作为证据使用。原审法院将该份证据录音材料认定为证据，显然违反法定程序。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人谢道斌答辩称：1.关于录音的问题，一审中，法院向上诉人释明是否要鉴定，但是上诉人放弃鉴定。2.《买卖合同重要事项告知书》被上诉人是在一审的时候才看到的，之前没有看到过，但是该告知书中载明，被上诉人在签订房屋买卖合同的时候已经支付了200038元，因此，上诉人说的被上诉人没有及时支付首付款不是事实。上诉人不交付房屋是因为被上诉人欠上诉人的借款没有还清，所以上诉人一直不交房，上诉人是在被上诉人还清借款的当天交付房屋的，录音也是当天录的。3.上诉人至今没有主张过违约金。二审中，在本院指定的举证期限内，上诉人碧桂园公司向本院提交了如下证据：1.快递单，证明：原审法院9月23日向上诉人寄出被上诉人庭后提供的录音材料；2.《商品房买卖合同》，证明：双方之间存在商品房买卖合同关系，且在该份合同中，双方约定了购房款的支付日期，逾期购房的违约责任以及被上诉人并未支付完毕违约金的情形下上诉人有权拒绝交房的权利。被上诉人谢道斌在二审中未提交新的证据材料。对于上诉人碧桂园公司提交的上述证据，被上诉人谢道斌对证据1真实性无异议；对证据2本身真实性无异议，但认为《买卖合同重要事项告知书》中已经写明，被上诉人在签订《商品房买卖合同》的时候已经付清了首付款，而且上诉人从未向被上诉人主张违约金，被上诉人不知道要交违约金，因此上诉人以此为由延期交房不成立。本院认为，鉴于被上诉人对证据本身并无异议，本院予以采纳。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，谢道斌与碧桂园公司于2015年7月24日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，双方均应严格按照合同约定行使各自权利、履行各自义务。根据合同约定，碧桂园公司应于2016年1月24日前向谢道斌交付案涉房屋，但碧桂园公司于2016年7月11日交付，已属逾期。第一，碧桂园公司上诉主张，其已以《买卖合同重要事项告知书》的形式告知谢道斌前往销售中心办理收房手续，其已经履行了相关义务。本院认为，一方面，碧桂园公司作为交付房屋合同义务的履行义务人，在案涉房屋具备合同约定的交付条件后，应当向买受人谢道斌提出交房的意思表示。另一方面，《买卖合同重要事项告知书》系与《商品房买卖合同》同时签订，只是明确了碧桂园公司和谢道斌之间交房的方式，并不能认定为是碧桂园公司向谢道斌提出的履行交房义务的主张。因为，合同约定的交房期限与实际履行过程中房屋何时具备交付条件以及出卖人确定的交房日期，在多数情况下往往是不一致的。因此，碧桂园公司以《买卖合同重要事项告知书》中明确的交房方式为据，主张其已经履行了交房通知义务的上诉理由，依法不能成立。第二，碧桂园公司还主张，因谢道斌逾期支付购房款且未支付逾期付款违约金，故其享有延期交房的权利。就此，本院认为，首先，碧桂园公司一方面主张其已经履行了交房通知义务，一方面又主张其享有延期交房权利，该两项上诉理由本身存在逻辑矛盾。其次，《商品房买卖合同》约定，签订合同时支付首付款200083元，2015年8月24日前支付剩余房款440000元。而根据双方同时达成的借款协议，碧桂园公司向谢道斌提供100000元借款用于谢道斌支付购买案涉房屋的部分首付款。在本案中，碧桂园公司只是强调至2015年7月24日谢道斌仅支付60000元，并未明确谢道斌事后于何时付清了房款，以及逾期支付房款应当支付的违约金数额；更未举证证明其曾向谢道斌提出过逾期付款违约金的主张。再次，尽管碧桂园公司对谢道斌提交的录音材料三性均提出异议，但是一审中碧桂园公司明确表示对该证据不申请司法鉴定。况且，根据双方当事人陈述，碧桂园公司是在谢道斌于2016年7月11日还清借款后当天交房的。因此，即便不采纳录音资料，根据双方的陈述，也可推定碧桂园公司系因谢道斌未还清借款而拒绝交房的事实。综上分析，碧桂园公司的该项上诉理由也不能成立。第三，对于碧桂园公司上诉提出的原审法院就本案审理程序的问题，本院经审查认为，首先，关于审限。本案系适用简易程序审理的案件，法定审限3个月。同时，在审理期间双方当事人申请庭外和解6个月。根据《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，双方当事人申请庭外和解的期间，不计入审限。故，原审法院于2016年8月8日立案，于2017年5月5日作出本案判决，并未超出法定审限。其次，关于庭后提交证据的采纳问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。鉴于谢道斌在原审庭审之后提交的录音材料事关本案延期交房真实原因这一基本事实，故原审法院在经碧桂园公司质证后采纳该证据在审理程序上并无不当。再次，关于录音材料系复制件的采纳问题。原审法院在碧桂园公司不申请司法鉴定的前提下，结合案涉房屋系在谢道斌还清借款当天交房的事实，经综合考量而采纳该证据并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。碧桂园公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费606元，由上诉人杭州碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　余文玲审判员　　张一文审判员　　盛　峰二〇一七年七月十七日书记员　　赵　勤来源：百度搜索“”