（2016）苏0412民初7702号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2018-02-13
案件名称
潘兴良、蒋亚仙等与匡亚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市武进区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘兴良,蒋亚仙,潘政宇,匡亚
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0412民初7702号原告：潘兴良，男，1965年12月16日出生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区。原告：蒋亚仙，女，1965年11月11日生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区。原告：潘政宇，男，1998年12月12日生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区。法定代理人：蒋亚仙，女，系原告潘政宇的母亲。三原告共同委托诉讼代理人:周相余、庄秋亮，江苏群卿律师事务所律师。被告：匡亚，女，1973年9月8日生，汉族，江苏省江阴市人，住常州市新北区。委托诉讼代理人:莫励，男，1968年7月12日生，汉族，广州市人，住广州市海珠区。原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇诉被告匡亚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月24日受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，于2016年12月21日、2017年5月12日两次公开开庭进行了审理。原告潘兴良及原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇的委托诉讼代理人周相余、庄秋亮，被告匡亚及其委托诉讼代理人莫励到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告一年的房屋租金380000元，承担违约金380000元，并支付从2016年7月29日起至款项付清之日止按年利率6%计算的利息。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：在2015年7月28日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，原告将位于武进区湖塘镇新城南都251-1幢103的房屋出租给被告使用，双方约定的租赁期限为5年，从2015年8月28日至2020年8月27日，租金为每年380000元，支付方式为每年7月28日前提前1个月支付下一年的租金。合同生效后，被告支付了第一年度的租金，但第二年度的租金被告却未能支付。后虽经原告催要，但被告未能支付应付租金。由于被告违约，已造成原告损失。现原告为维护自己合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告匡亚辩称：1、确认已经解除与原告于2015年7月28签订的关于承租新城南都251-1房屋租赁合同。2、该租赁合同约定违约金过高，请求法院变更违约金的数额，请求用装修款抵部分违约金。3、请求依法判决驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求提交证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的《房屋租赁合同》、《房产证》、被告提交的《解除函》、《收据》等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原、被告双方签订了一份房屋租赁合同，原告将共同共有的位于武进区湖塘镇新城南都251-1幢103的房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2015年8月28日至2020年8月27日止。租金为每年380000元，被告于2015年7月30日前向原告支付第一年租金380000元，以后每年7月28日前提前1个月支付下一年度租金。合同签订后，被告按约支付了第一年度的租金380000元，原告将案涉房屋交付被告经营使用。2016年8月28日，被告向原告发出《解除函》，称由于经营亏损巨大，提前解除双方签订的租赁合同，并于当日搬出所租赁的房屋。同日，被告通知新城南都物业，称已搬出租赁房屋，并将钥匙交给物业工作人员。因双方意见未能达成一致，原告诉来本院，要求判如所请。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，且不违反相关法律规定，合同合法有效，双方均应当按约全面履行。本案的争议焦点集中在被告是否有权单方解除与原告签订的房屋租赁合同。原告认为，无论是根据法律规定还是合同约定，被告均没有权利单方面解除合同，因此合同应当继续履行。被告则认为，其已经通知原告解除合同且该通知已经到达，因此合同已经解除。本院根据查明的事实，作如下分析：1、按照合同法第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，案涉《房屋租赁合同》未有相关约定。2、合同法第九十四条规定了五种情形当事人可以解除合同，即当事人的法定解除权。本案中，被告以经营亏损为由要求解除合同，不符合上述规定。3、合同法第九十六条关于“解除权的行使”规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在合同法的相关司法解释中，规定“当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”即当事人在收到解除通知的异议期间为三个月。本案中，《解除函》的到达时间为2016年8月30日，而同年10月24日原告即已向法院起诉，要求继续履行合同，并未超过异议期间。综上所述，本院确定被告单方解除合同不成立，对被告要求确认合同已经解除的抗辩意见不予支持。关于原告要求被告承担违约金380000元及迟延支付租金的利息损失的诉讼请求，本院认为，被告的迟延支付租金应属违约，但双方约定的380000元违约金明显过分高于造成的损失，现被告要求予以调整，同时考虑到合同仍在继续履行，本院确定违约金以人民银行同期贷款基准利率的130%计算。本案经多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二百一十二条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告匡亚于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇自2016年8月28日至2017年8月27日期间的房租金380000元及违约金（以380000元为本金，自2016年7月29日起至付清之日止，以人民银行同期贷款基准利率的130%计算）。二、驳回原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇负担3400元，由被告匡亚负担8000元。该费用原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇已预交，被告匡亚应负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告潘兴良、蒋亚仙、潘政宇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 陈少山人民陪审员 张雪霞人民陪审员 熊 英二〇一七年七月十七日书 记 员 黄晓彤 微信公众号“”