（2017）川2022民初1222号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-21
案件名称
原告乐至县龙城物业管理有限责任公司与被告赵红玉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
乐至县人民法院
所属地区
乐至县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
乐至县龙城物业管理有限责任公司,赵红玉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书（2017）川2022民初1222号原告：乐至县龙城物业管理有限责任公司，住所地四川省乐至县天池镇北郊二组（晶鑫怡园办公楼二楼）。统一社会信用代码：91512022551025909R。法定代表人：曹曦，经理。委托诉讼代理人：陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告：赵红玉，女，1982年8月24日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城公司）诉被告赵红玉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理，依法由审判员李丹适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陆澜到庭参加诉讼，被告赵红玉经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告龙城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年1月至2016年12月期间的物业管理费1092元，违约金301元，共计1393元；2、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：依据国务院《物业管理条例》的相关规定，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司乐至分公司（以下简称晶鑫公司）签订了《前期物业服务合同》。受其委托对**小区进行前期物业管理服务，该合同约定物业管理费收费标准为高层每月1.2元/㎡。在2014年1月前原告按高层每月0.8元/㎡向被告收取物业服务费、2014年1月后原告按高层每月1.15元/㎡向被告收取物业服务费，被告系该小区业主，从2016年1月至2016年12月期间，未向原告交纳物业服务费，其行为构成违约，为维护原告的合法权益，请求人民法院支持原告的主张。被告赵红玉未到庭，亦未提出答辩。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、法人身份证明、被告身份信息。拟证明双方当事人的诉讼主体资格；证据材料2：房屋产权登记信息。拟证明被告系该小区房屋业主及房屋建筑面积79.31平米的事实；证据材料3：《前期物业管理服务合同》。拟证明原告与晶鑫公司签订的物业管理合同，授权原告对该小区实行管理，并约定了物业管理费的收费标准及违约责任；证据材料4：业主临时规约。拟证明业主、物管公司的权利义务。证据材料5：乐至县人民政府（2013）第46号文件（关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知）。拟证明县城高层的物业管理费收费标准；证据材料6：通告，拟证明对物业管理费的调整进行通知；证据材料7：交费凭据，拟证明原告对物业管理费进行调整后，被告于2014、2015年按每平方每月1.15元向原告交纳了物管；证据材料8：物管费明细表、催费通知。拟证明被告拖欠物业管理费后，原告向被告进行了催收；被告赵红玉未到庭，未举证、质证。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系国家职能部门出具，来源合法，内容客观真实，能够证实原被告身份信息，予以采信；证据材料2房屋产权登记信息，系职能部门依法出具，来源合法，反映内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料3系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，能证实原告与晶鑫公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料4系业主临时规约，因系打印件，无业主、物管企业签名或盖章，且无证据证实在所在小区进行了公示，对其真实性不予采信；证据材料5系政府文件，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；证据材料6系原告调整物管费通知，与证据材料7被告交费凭据形成锁链，能够证实被告对原告调整物管费一事是知晓并按调整后交纳物管费的事实，对证据材料6、7，予以采信；证据材料8中催收通知书无证据证实向被告送达，不予采信，物管费明细表系原告单方制作，不予采信。经上述由本院确认的证据证实，并结合原、被告陈述，查明本案事实如下：原告龙城公司经营范围为三级物业管理服务。2010年6月19日，原告龙城公司作为乙方与晶鑫公司作为甲方签订了《前期物业管理服务合同》。合同第二条物业的基本状况。第三条约定乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业受益人；……。第二章委托管理服务事项。第四条至第八条主要约定：房屋建筑主体共用部分的小型维修、养护和管理；共用设施、设备的小型维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的小型维修、养护和管理；共用绿地、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；第九条公共环境卫生包括公共场所，房屋共有部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十条交通与车辆停放秩序的管理；第十一条维护公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤；第三章委托管理和服务期限。第十七条委托管理期限。自本合同签订之日至项目开发结束，召开业主大会并且业主委员会成立或业主大会所聘的物业管理公司签订的物业管理合同生效时，本合同自然终止；第六章物业的管理服务费用。第二十一条物业管理服务费，第2项﹙1﹚物业管理费②高层住宅：每月1.2元/㎡……（如出台政府指导价则按新标准执行），第3项本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间半年前10天；第5项本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或物价增涨比幅或政府指导价调整；第九项业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天按欠费总额3‰元交纳滞纳违约金。签订合同后，原告入住该小区，对该小区进行物业管理。被告系该小区高层房屋业主，其房屋建筑面积为79.31㎡。2014年以前，原告依照前期物业管理服务合同约定按高层住宅每月0.8元/㎡向被告收取物业管理费。2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。2013年12月6日，原告向该小区全体业主发出《通告》，依据《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》，《乐至县人民政府常务会议决定事项的通知》、《前期物业管理服务合同》，将物业管理费调整为高层每月1.15元/㎡，被告按调整后的标准向原告交纳了2014年和2015年的物业管理费。庭审中，原告主张违约金从2017年1月1日起按中国人民银行逾期贷款利息上浮40%计收标准计算至给付完毕之日止。本院认为，原告与晶鑫公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在该小区未召开业主大会且业主委员会成立与选聘的物业服务企业签订物业合同生效前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及该小区全体业主均具有约束力，都应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务。关于原告调整物业管理费收费标准的问题。2013年12月6日，原告向该小区业主发出《通告》，从2014年1月起物业管理费调整为高层每月1.15元/㎡，并进行了公示，该行为符合《国务院物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《乐至县人民政府常务会议决定事项的通知》的规定、调整后的标准并没有超过《前期物业管理服务合同》的约定，且被告在物业管理费调整后，交清了2014年、2015年的物业管理费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期服务合同，对业主具有约束力，因此，被告应按调整后标准，继续交纳2016年的物业管理费。本院受理此案后，依法向被告送达了应诉通知书、举证通知书、起诉状副本等法律文书，被告对原告主张的拖欠金额、时间及相关事实和理由已知晓，现被告经传票传唤无正当理由未到庭，亦未提交书面答辩状及证据材料，应视为自愿放弃辩驳权利，对原告主张的事实视为认可，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求成立，本院予以支持，2016年1月-2016年12月被告拖欠原告物业管理费为1094.48元（79.31㎡×1.15元/月·㎡×12月），现原告只要求被告给付物业管理费1092元，应视为原告对其部分权利的放弃，本院予以确认。关于逾期交纳物业管理费的违约责任问题。被告未按合同约定交纳物业管理费构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业管理服务合同》约定业主逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳违约金。庭审中，原告主张违约金从2017年1月1日起按人民银行逾期贷款利息上浮40%计收标准计算至给付完毕之日止。原告的损失实为资金利息，故本案违约金可参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2017年1月中国人民银行的贷款年基准利率（一年内）为4.35%，逾期年利率上浮40%为6.09%（即月利率为5.075‰），原告的要求不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告赵红玉在本判决生效后五日内给付原告乐至县龙城物业管理有限责任公司物业管理费1092元及以1092元为基数从2017年1月1日起至给付完毕之日止按月利率5.075‰标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费25元，由被告赵红玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 李丹二〇一七年七月十七日书记员 谢红 来源：百度“”