（2017）豫9001民初624号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-23
案件名称
刘敬文与济源绿城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济源市人民法院
所属地区
济源市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘敬文,济源绿城置业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫9001民初626号原告：孙营营，女，1986年7月22日出生，汉族，住济源市，现住东方。被告：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海大道中段花园假日酒店二楼208房。法定代表人：田冰心，总经理。委托诉讼代理人：李佳超，该公司工作人员。委托诉讼代理人：姚劲松，河南剑光律师事务所律师。原告孙营营与被告济源绿城置业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，作出（2016）豫9001民初1457号民事判决书，被告不服提出上诉，河南省济源中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）豫96民终959号民事裁定书，将案件发回本院重审，本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙营营、被告济源绿城置业有限责任公司的委托诉讼代理人李佳超、姚劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙营营向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付其违约金，按照总房款493200元日万分之二的标准，自2015年7月1日起计算至实际交房之日止。事实和理由：其与被告于2014年6月28日签订了《商品房预售合同》，该合同第八条约定，出卖人应当在2015年6月30日前将商品房交付买受人使用，但是被告至今未履行交房义务。该合同第九条约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。其在2014年6月28日支付房屋首付款153200元，并按被告约定于2014年7月办理了按揭贷款手续，其每月按期交付按揭贷款金额于指定账户，由银行扣除。济源绿城置业有限责任公司辩称，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款第三项和补充协议第五条第七项的约定以及《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条、第十二条规定，虽然双方在合同中约定有交房日期，但因原告未在合同约定的交房日期前缴纳契税和住房维修资金，故其有权在原告缴纳住房维修资金后交付房屋，因此在本案中其的行为不构成违约，不应承担逾期交房违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于被告提供的单位工程质量竣工验收记录表，原告有异议，认为原一审开庭时间为2016年5月10日，当时被告称没有获得工程质量竣工验收，假设被告2016年4月10日已获得工程质量竣工验收，为何在原一审中称没有获得，被告对此不能合理说明，但原告对此并无有效证据反驳，故予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月28日，原、被告签订了一份《商品房预售合同》，约定原告购买被告东方国际花园17号楼1单元27层2702号房，建筑面积123.3平方米，总房款493200元。同时约定被告应当于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格的商品房交付给原告使用。逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。但被告为了遵守新颁布的法律法规或行政规章或部门规定而不能按时将商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期交付房屋。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在该商品房交付之日起，无论居住与否，原告都应按时足额向小区物业管理公司缴纳物业管理费，原告不以此为由要求被告承担违约责任或其他责任。同日，原、被告签订合同补充协议，其中第五条关于交付期限第7项约定，买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的，第8、9项约定，涉及商品房建设工程的政府批准文件延期和其他被告不能预防和控制的因素等，可以构成合同第八条约定的特殊原因。合同签订后，原告按月支付房屋首付款153200元，并按被告约定于2014年7月办理了按揭贷款手续，履行了支付总房款的义务。2016年5月6日，被告将房屋钥匙交给原告，原告现已装修入住。原告于2015年6月29日向税务机关缴纳了契税，于2016年3月24日向济源市住房维修维修基金管理中心缴纳了住房专项维修基金。另外，本案中被告提供了有建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五大责任主体签字盖章的工程质量竣工验收记录表，签署日期均为2016年4月10日。另《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（一）项规定，商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入住宅专项维修资金账户，或者委托房地产开发建设单位代收存入专户；第十二条规定，未按本细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或共有住房建房单位不得将房屋交付购买人。本院认为，被告辩称因原告未在合同约定的交房日期前缴纳契税和住宅专项维修资金，故其有权在原告缴纳住房维修资金后交付房屋，因此其的行为不构成违约，原告对此不认可，认为被告逾期交房的原因是房屋质量问题导致，不是缴纳住宅专项维修资金的问题。被告在本案原审庭审时辩称，由于市场大环境的影响和银行抽回贷款等各种其自身无法控制、抗拒的因素导致交房时间确实有顺延，不能在合同约定的2015年6月30日交房，并未抗辩是由于原告不缴纳契税和住宅专项维修资金的原因导致其不同意交房；而且，从被告其后提供的有五大责任主体签字盖章的工程质量竣工验收记录表的出具时间看，竣工验收时间为2016年4月10日，说明被告的房屋在合同约定的交房日期届满时尚未竣工验收，不具备交房条件，双方之间也未发生被告通知原告缴纳契税和住宅专项维修资金，而原告拒不缴纳的情况；因此，原告是否在合同约定的交房日期前缴纳契税和住宅专项维修资金，不是被告逾期交房的原因，故对被告的辩称理由不予采信。被告逾期交房，应当按照合同约定向被告支付违约金。因原告于2016年5月6日已收到房屋钥匙，并已装修入住，视为被告已向原告交房，违约金的计算应从合同约定的交房日期第二日即2015年7月1日计算至2016年5月6日，按原告已交房款493200元的日万分之二支付，计算为30677元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告济源绿城置业有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告孙营营违约金30677元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长 史立平人民陪审员 段素清人民陪审员 范军艳二〇一七年七月十七日书 记 员 赵路昊 来自