（2017）鲁13民终2085号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-22
案件名称
临沂居易置业有限公司、邵秀梅商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
临沂居易置业有限公司,邵秀梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁13民终2085号上诉人（原审被告）：临沂居易置业有限公司，住所地临沂市兰山区解放路158号1号楼。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁振茂，山东舜元律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：邵秀梅，女，汉族，1973年10月25日出生，务农，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：张伟，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：于志涛，山东正之源律师事务所律师。上诉人临沂居易置业有限公司（以下简称居易公司）、上诉人邵秀梅因商品房买卖合同纠纷一案，均不服临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人居易公司委托诉讼代理人侯俊顶，上诉人邵秀梅委托诉讼代理人张伟、于志涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。居易公司上诉请求：请求撤销一审判决的第一项判决内容，并驳回邵秀梅对居易公司的诉讼请求。事实与理由：一、邵秀梅向居易公司主张逾期办证违约金主体错误。办理房屋权属证书系政府房产主管部门的职责，居易公司作为涉案房屋的开发商，没有法定或约定义务为邵秀梅办理房屋权属证书，邵秀梅向居易公司主张逾期办理房屋权属证书违约金属诉求程序错误、诉求对象错误。该项诉求非民事案件审理的范畴。二、退一步讲，居易公司逾期提交需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的原因在于政府相关主管职能部门。本案银座中心工程的相关建设用地规划许可、建设工程规划许可、建筑工程施工许可，分别由临沂市规划局、临沂市住房和城乡建设委员会审批，但由于行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可（全部）、两个建设工程规划许可（分别为6层以上住宅楼、5层以下商业楼）、两个建筑工程施工许可（分别为1#、2#住宅楼及北区商业楼、地下室，3#、4#住宅楼及南区商业楼、地下室），且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集。在此前提下导致临沂市规划局不能及时对早已经单体验收合格的涉案住宅楼予以综合验收，并导致居易公司不能及时提交办理产权登记证书的资料。但此原因系临沂市规划行政主管部门的原因而非居易公司的责任，根据商品房预售合同第15.2条的约定，居易公司不对该类情形导致的未能按时提交备案资料的行为承担违约责任。邵秀梅答辩称：居易公司所提请求均不成立。一、居易公司有义务根据合同约定履行办理房产证书义务，向居易公司主张逾期办证违约金主体适格。二、关于规划验收及竣工验收问题，是居易公司的合同义务，居易公司没有任何证据证明是政府部门的问题导致验收拖延，其没有逾期验收合同责任不能成立。三、合同第15条约定向居易公司有向房屋产权登记部门提供产权备案材料的义务。四、居易公司所诉称的存在两个施工许可、两个规划许可，与本案争议事实不存在直接关系，其相关争议及法律责任应当由居易公司承担。综上，居易公司未能按照合同约定及法律责任提供产权登记备案手续，应承担违约责任，请求驳回居易公司的上诉请求。邵秀梅上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审全部诉讼费用由居易公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于居易公司是否构成逾期交付房屋。房屋交付是否以“综合验收”为条件，原审判决认为在2000年以前商品房交付以完成“综合验收”为强制性条件，但在2000年以后房屋竣工验收由行政审批制变为备案制，因此商品房交付条件不再以完成“综合验收”为强制性条件，是对该政策的错误解读。根据《建设工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后方可交付使用，该规定只是说明在完成单体竣工验收后，建设工程可以交付使用，同时根据《建设工程消防监督管理规定》第八条第一款第五项及第十四条之规定，涉案银座中心小区属于必须申请消防验收情形，在未取得消防验收合格前不得交付使用。另外根据《消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。从上述法律规定可以看出根据《建设工程质量管理条例》即使具备单体竣工验收条件，但如果消防验收未完成，未取得消防验收合格证的，仍然不得投入使用。另外根据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》第四、五、六、七条规定开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；验收不合格的，不得交付使用。同时要求开发企业交付商品房时，应当向受买人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明，根据《2011年山东省高级人民法院全省民事审判工作会议纪要》第二条第六项关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题也明确表示商品房交付时验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准，因为房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。另外根据2011年修订的《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工应当进行综合验收。综上，虽然2000年以后工程验收由审批制改为备案制，但后续新出台及修订的相关法律法规规章均未对商品房交付条件为综合验收进行修改，也就是现行法律法规并未改变将综合验收作为房屋交付的强制条件的要求，一审判决曲解该制度，擅自否定综合验收的交付条件是错误的。因此，涉案房屋在未完成综合验收情况下将钥匙交付于水银违反法律的强制性规定，构成违约。二、关于逾期办理产权证违约金计算问题。原审判决认为逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失比较小，纯属主观臆断。作为买方对涉案房屋正常权属状态应包括对该房屋的占有、使用、收益、处分的权利，而在不能办理产权证书情况下，买受人对涉案房屋只享有占有、使用、收益的权利，处分权受到限制，从而可能因丧失交易而造成巨大损失，只是具体数额无法确定，但并不妨碍其违约行为给买受人造成损失的事实。最高法院商品房买卖合同司法解释第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从上述规定可以看出可以参照贷款利率计算违约金的情形有两种：一种是没有约定违约金的情形，另一种是虽然约定违约金但约定数额过低而且损失数额又难以确定，该案符合第二种情形，无论从法律规定还是公平角度，买受人要求按照贷款利率支付违约金都是合法合理的。三、关于证据问题。在一审过程中，邵秀梅向原审法院提交了全套涉案房屋验收材料，证据中清晰显示了涉案房屋的单位竣工验收时间，足以证明原审过程中居易公司提交的单体竣工验收表确定的时间系伪造的，原审判决并未提及并认定。退一步讲，即使不以综合验收为交付条件而是以合同约定的单体竣工验收完成时间为交付条件，居易公司也未能按期完成验收，也构成了违约。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，维护邵秀梅的合法权益。居易公司答辩称：一、根据双方签署的商品房预售合同第8条以及附件四补充协议第5条的约定，双方对于房屋的交付标准，明确为建设工程管理条例第16条所规定的单体验收合格，该约定的交付条件为双方的真实意思表示，且不违背国家的相关规定。一审判决认定居易公司按照单体验收合格标准交付房屋不构成逾期违约，认定事实和适用法律正确。二、对于邵秀梅主张的逾期办证的违约金问题。首先本案不具备居易公司向于水银支付逾期办证违约金的条件，具体的事实与理由体现在居易公司的上诉状中。其次，退一步讲，如果居易公司应向于水银支付逾期办证违约金，也应当按照双方约定的标准及一审判决认定的标准计算。综上，邵秀梅的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其上诉请求。邵秀梅向一审法院起诉请求：请求法院依法判决居易公司支付逾期交房违约金16616元（计算至2014年12月18日，如之后仍未交符合交接条件的商品房，违约金则计算至交房日止）、逾期办理房屋权属证书违约金19275元（计算至2014年12月18日，如之后仍无法办理权属证书，违约金则计算至权属证书可以办理日止）。一审法院认定事实：居易公司于2010年开始开发建设位于临沂市兰山区××与××处××中心××＃××＃楼住宅楼、商业楼及地下室工程，1#、2#住宅楼单体工程于2012年6月18日通过竣工质量验收。2012年11月2日，邵秀梅与居易公司签订《商品房预售合同》一份（合同编号：YS238627，约定邵秀梅购买居易公司开发的位于临沂市××××与解放路交汇处银座中心1号楼D1102号住宅一套，建筑面积为87.5平方米，每平方米5385.71元，总价款471250元。合同第八条、第九条约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经单体竣工验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。但如遇市政配套设施批准与安装的延误，或因政府规划等相关部门对项目进行调整造成工期顺延，或政府行为、与政府相关的行业行为等其他非出卖人所能控制的因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人应按已付房价款1%向买受人支付违约金。若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后90日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料的房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任，出卖人可继续协助买受人办理。合同附件二第五条约定，“该商品房经单体验收合格”是指按照《建设工程质量管理条例》第十六条规定，出卖人组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的单体建设工程竣工验收合格并出具四方确认的证明文件。合同还对其他事项进行了约定。双方均在合同上加盖公章或签字予以确认。2013年12月25日，居易公司向邵秀梅出具收据证实原告已按交房时房屋实测面积付清购房款473404元，居易公司在合同约定的时间内将涉案房屋交付于邵秀梅使用。2012年8月10日，居易公司向市财政缴纳城市基础设施配套费共计7531045元。2014年8月21日，居易公司将1#、2#住宅楼及北区裙楼、地下室五大主体验收情况报临沂市住房和城乡建设委员会备案。工程项目尚未进行综合验收。2015年1月21日，邵秀梅诉至法院，主张居易公司交付的商品房不符合交付条件，构成逾期交房，也未按合同约定将办理房产登记需要的资料报房屋产权登记机关备案，要求居易公司支付逾期交房及逾期办理房产证违约金，并承担本案的诉讼费用。上述事实，主要依据相关书证、当事人陈述、庭审查证、质证而认定，以上证据及证实情况均已收集并记录在卷。一审法院认为，邵秀梅与居易公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行己方的义务。本案中，双方争议的焦点是：一、居易公司依合同约定将商品房单体竣工验收合格交付于原告，但未通过综合验收，是否构成逾期交房违约；二、居易公司主张未按合同约定时间将办理房屋产权证书资料备案，系因政府规划审批原因，不应承担违约责任，能否成立。针对焦点一，法院认为，《城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，及国务院1998年颁布的《城市房地产开发经营项目管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。依据上述法律法规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件是“经综合验收”。但在2000年后，国务院和建设部分别下发了《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，规定由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，并在验收后将工程竣工验收告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政部门或者其他有关部门备案。组织验收的主体已由房地产开发主管部门转为建设单位，房屋竣工验收亦由原来的行政审批制变为备案制。国务院于2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，亦取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。建设部2000年版的商品房买卖合同示范文本中，亦将商品房交付分为四种情况：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。可见，居易公司将单体验收合格的商品房交付于原告使用，虽未经过综合验收，符合合同约定，亦不违反国家上述规定。邵秀梅主张居易公司交付的房屋未经过综合验收，构成逾期违约，所诉理由不能成立，法院不予支持。关于焦点二，居易公司未按合同约定将办理房屋产权证资料备案的问题。居易公司抗辩主张系因政府行政主管职能部门的原因，导致涉案工程共存在一个用地规划许可、两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可，且两个建设工程规划许可、两个建筑工程施工许可的工程范围并不吻合，存在着交集，致使早已单体验收合格的涉案住宅楼不能综合验收。居易公司抗辩主张的该项事实，并非合同约定的政府规划部门在项目施工中的调整，而是在双方签订合同之前就已形成且为被告所知晓，并非居易公司意志之外的因素。居易公司该项抗辩理由依法不能成立，法院不予采信。居易公司未按合同约定将办理产权证书的有关资料备案，致邵秀梅不能按时办证，构成违约，应当承担违约责任。关于违约金数额，邵秀梅主张双方合同约定的标准为已付房价款1%，该标准过低，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对此，法院认为，逾期办证相对于逾期付款、逾期交房而言，其后果往往比较轻微，在通常情况下，买受人没有什么损失或者损失比较小。最高院的商品房买卖合同司法解释第十八条规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算违约金，主要针对的是合同没有约定的情况，且该解释用词上是“可以”，并非“应当”，仅在双方没有约定的情况下，提供一种参考，供双方选择适用，而在具体的案件中，可以允许根据具体违约损失情况适当调整。特别是在合同有约定违约金的情形，应当适用上述司法解释第十六条的规定，以违约造成的损失确定违约金数额，这也是所有合同违约遵照的基本原则。本案中，邵秀梅未提供实际损失的证据，主张合同约定显失公平，理由不足。且邵秀梅主张合同约定显失公平，应当在签订合同后一年内提出撤销或变更，邵秀梅未能在法定期限内提出，其主张依法不能成立，法院不予支持。合同中约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，应当予以适用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百一十三、第一百一十四条、参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的有关规定，判决：一、临沂居易置业有限公司于判决生效后十日内支付邵秀梅逾期办理房屋权属证书违约金4734元；二、驳回邵秀梅的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由临沂居易置业有限公司负担92元，由邵秀梅负担605元。本院二审期间，邵秀梅提交两份证据：1、竣工验收备案表一组，该证据复印于临沂市城市建设档案馆，一审卷宗（2015）临兰民初字第514号卷宗第43至123页亦有存档。该证据一审期间已提交，但未予质证。证明本案争议的商品房交付时未能达到合同以及法律法规规定的交付使用条件，居易公司未履行综合验收备案法定义务，未按照国家政府相关规定的标准向邵秀梅交付合同约定的标的物。2、《建设工程竣工规划核实合格证》（核字第37130220150012号）一份，证明临沂市规划局于2015年10月22日向居易公司下发本案争议房产的规划核实合格证。证明涉案房产2015年10月20日前不具备竣工验收条件，居易公司提交的单体竣工程验收合格证虚假。居易公司质证中对两份证据的真实性无异议，但对其证明对象均有异议。合同双方约定的交房标准系根据建设工程管理条例第16条规定，居易公司已经按照双方约定的标准向邵秀梅交付了房屋，邵秀梅也接收了房屋，至于房屋所在工程何时综合验收，与本案双方约定的交付标准没有关系。对以上证据，本院认证如下：关于第一份证据，双方当事人对其真实性均无异议，本院予以采信，该证据证明涉案房产竣工工程验收报告已于2014年8月21日在临沂市住房和城乡建设委员会备案，但不能证明涉案房产未达到交付条件，且与居易公司一审提交的竣工工程质量验收报告这一证据并不矛盾。关于第二份证据，双方当事人对其真实性均无异议，居易公司对该证据的关联性提出异议。本院认为，该证据可以作为查明本案事实的证据使用，但不能证明涉案房产竣工质量验收时未达到验收条件。二审查明：临沂市规划局于2015年10月22日向居易公司下发本案争议房产的规划核实合格证，并于2015年12月份完成工程综合验收。其他查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案存在以下争议焦点：一、居易公司在案涉房产已经单体验收、但未完成综合验收的情况下，即将案涉房产交付给买受人，是否构成逾期交付并应当支付违约金；二、居易公司一审提交的涉案房产竣工工程质量验收报告是否有效；三、居易公司是否应承担案涉房产逾期办理房屋权属证书违约金；四、对居易公司与邵秀梅约定的逾期办理房屋权属证书违约金是否应予调整。关于焦点一，邵秀梅在一审诉状中自认案涉《商品房预售合同》合法有效，居易公司对合同的效力亦无异议，故该合同实为本案双方当事人真实意思表示，本院对此予以认定。上述合同第八条约定的案涉商品房交付的条件为“该商品房经单体竣工验收合格”，故居易公司将已经单体验收合格的案涉房产交付给邵秀梅符合双方合同约定的交付条件，对邵秀梅上诉称居易公司将已经单体验收、但未完成综合验收的案涉房产交付给买受人构成逾期交付并应当承担违约金的上诉请求，因与双方合同的约定相悖，本院不予支持。关于焦点二：居易公司一审中提交的涉案房产竣工工程质量验收报告，有勘察、设计、施工、工程监理单位及人员签章认可,符合房产竣工工程质量验收报告的形式要件,不违反国务院《建设工程质量管理条例》、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》(2009修正)相关规定，且已于2014年8月21日在临沂市住房和城乡建设委员会备案。对该竣工工程质量验收报告的效力，本院予以确认。关于邵秀梅主张涉案房产2015年10月20日前不具备竣工验收条件及单体竣工验收合格证虚假问题，因无足够证据予以证实，本院不予支持。关于焦点三，本案双方当事人均认可案涉房产已按合同约定的时间交付给买受人，但至本案一审立案时仍未能办理产权登记，且居易公司亦未提交其已经将办理房产登记所需资料向登记机关备案、对未能办理房产证不存在过错的相关证据，故对居易公司上诉状中称其“逾期提交需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的原因在于政府相关主管职能部门”，其不应当承担逾期办理房屋权属证书违约金的上诉请求，本院不予支持。关于焦点四，本案双方当事人订立的《商品房预售合同》已约定了逾期办证违约金为已付房款的1%，该约定明确具体，并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的情形，且邵秀梅上诉称在不能办理产权证书情况下，涉案房屋处分权受到限制，从而可能因丧失交易而造成巨大损失，但邵秀梅并未提交证明自己因无法交易房产而造成损失的证据。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，故对邵秀梅据此要求调整逾期办证违约金的上诉请求，因与合同的约定相悖，亦因证据不足本院不予支持。综上所述，上诉人居易公司、上诉人邵秀梅的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费789元，由上诉人临沂居易置业有限公司负担92元，由上诉人邵秀梅负担697元。本判决为终审判决。审判长 李国栋审判员 马 骏审判员 李大军二〇一七年七月十七日书记员 张 寒