（2017）辽0214民初2339号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
大连英邦物业管理有限公司与张振家物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大连市普兰店区人民法院
所属地区
大连市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
大连英邦物业管理有限公司,张振家
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0214民初2339号原告：大连英邦物业管理有限公司，所在地普兰店市莲山镇水门村。法定代表人：臧崇伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋佳之，系大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。被告：张振家，男，1982年10月15日出生，汉族，农民，户籍地辽宁省普兰店市，现住大连市普兰店区。（公民身份号码：原告大连英邦物业管理有限公司与被告张振家物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英邦物业管理有限公司委托诉讼代理人宋佳之，被告张振家到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连英邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付2014年1月1日到2016年12月31日三年的物业费2700元，并要求被告对所拖欠的每年的物业费分别从2014年1月1日始、2015年1月1日始、2016年1月1日始至款项还清之日止按照日3‰承担滞纳金；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年，原、被告双方签订了物业管理服务协议，双方约定由原告为被告提供物业服务，原告依约履行职责后，被告并未能按约定向原告缴纳物业费，至今被告拖欠原告2014年1月1日到2016年12月31日三年的物业费2700元。物业费及滞纳金的计算方式如下：被告的房屋面积是78.92平方米，物业费的收费标准为0.95元每月每平方米×12个月，每年的物业费为900元，2014年1月1日到2016年12月31日三年的物业费总计2700元。滞纳金计算方式分别为2014年1月1日始、2015年1月1日始、2016年1月1日始至物业费付清之日止，按照双方签订的《业主临时规约》第三十三条之规定，按拖欠总费用的3‰每日收取滞纳金。被告张振家辩称，欠原告三年的物业费2700元属实，因我没有得到相应的服务，所以我就没有交纳上述物业费。我刚入住时发现窗户漏气，五楼没有住人窗户漏水渗入室内以后流到我所住的四楼家中，我所住的四楼家中窗户也漏水，靠窗户刮的大白都被泡掉了，这两处现在一直也没有修复。修复没有解决，所以我就不同意给付物业费，现在从五楼到楼下窗户漏水解决了，现在漏水地方房屋维修没有解决。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的《前期物业管理服务协议》、临时管理规约、价格收费备案表复印件、住户情况登记表无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月17日，被告张振家与原告大连英邦物业管理有限公司双方就位于普兰店市鼎盛佳苑E8楼2单元401号、面积78.92平方米住宅的物业管理事宜签订了《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按约定标准每月每平方米0.95元交纳物业管理费。第一条、双方的权利和义务。一、原告的权利和义务：1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和《业主临时规约》的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向被告收取物业管理服务费用及其他各项费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年向全体产权人和物业使用人提交《管理服务报告》及收支情况；9、将装修房屋的注意事项及《装饰装修管理规定》告知被告，并与被告签订《装饰装修管理服务协议》；10、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；11、在原告经营能力许可的前提下，向被告提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；12、法律、法规规定的其他权利、义务。二、被告的权利义务：……2、监督原告的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向原告提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和《业主临时规约》；4、依据本协议规定时限向原告交纳物业服务费用及其他各项费用；5、装饰装修房屋时，应遵守相关法律、法规、规章之有关规定及《装饰装修管理服务协议》之有关约定；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，违反本条规定及造成损失的须在规定的期限内恢复原状，并给予赔偿；……9、按照安全、公正、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益……。第二条、物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、粱、楼板、屋面等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵，电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，被告在房屋买卖合同中明确拥有独立使用权的公共设施及场地的维护管理责任，自交房之日起由被告自行承担。三、环境卫生：1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外；2、每日集中收集垃圾并对清洁区域进行一次清扫；3、定期进行消杀。四、安全管理：1、责任范围为小区规划红线以内，业主户门以外，公共区域的时序维护和公共财产的看管；2、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序（小区基本实行封闭式管理）；3、由专业保安队伍小区主要出入口24小时值守及巡逻制度，负责维护小区交通秩序；4、发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理；5、危及人身安全处有明显标识和具体防范措施。五、交通秩序与车辆停放：1、责任范围内为机动车辆停放在车场（存车处）、停车位的看管；2、对进入小区的机动车辆进行登记并发放凭证，出门凭证放行；3、保证停车有序，并设专人看管；4、长期存放的，应签订停车协议，明确双方的权利义务等；5、对于未租赁车位的业主的车辆即访客车辆，原告有权为维护广大业主权益拒绝其驶入小区，如强行进入造成损失由被告承担。六、房屋装饰装修管理：……第四条、物业管理服务费用：1、被告交纳物业费的时间：物业费按年收取，交费日为每年的交费月（被告首次交纳物业费的月份）的前十日个工作日；2、首年物业费的起费日期为建设单位下发的入住通知单中最迟入住时间为起费日；3、住宅带电梯的楼座1.25元/月/平方米（建筑面积），含电梯使用费，一层业主按无电梯的楼座收取，无电梯的楼座0.95元/月/平方米（建筑面积）；……5、因被告原因空置房屋按建筑面积有电梯的楼座为1.25元/月/平方米，无电梯的楼座为0.95元/月/平方米；6、生活垃圾清运费3元/月/户，与物业费一起缴纳；7、被告出租物业时，物业管理费用由被告交纳；8、被告转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用及其他应承担的各项费用，如被告拒绝支付，原告有权进行追偿（支付滞纳金或提起诉讼但不仅限于此）；……第十一条、违约责任。1、原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；2、被告违反协议，使原告未达到管理服务质量约定目标的，原告有权要求被告限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任；……4、被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用外，还应交纳滞纳金（滞纳金=欠费金额×逾期天数×3‰），逾期三个月拒绝交纳，原告可拒绝向被告提供非公共性的服务。双方另就代收代缴服务、公共维修专项资金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、免责条款等进行了相应的约定。同日，被告从原告处领取了《“鼎盛佳苑”业主临时规约》，并在附件《承诺书》上签字，《承诺书》的内容为：本人为鼎盛佳苑E8楼2单元401号的买受人，为维护本物业管理区域内群体业主的共同利益，本人声明如下：一、确认已详细阅读“鼎盛佳苑业主临时规约”；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守该临时规约；三、本人同意承担违反该临时规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反该临时规约的行为承担连带责任；四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的临时规约承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效；五、本承诺书自本人签署之日起生效。《“鼎盛佳苑”业主临时规约》的主要内容为业主权利和义务、物业的维修养护、业主的共同利益、物业管理服务费用、违约责任。其中物业的维修养护中约定“第二十三条、在保修期内存在质量问题由建设单位进行维修，建设单位也可委托物业管理企业负责维修”。被告与原告签订上述前期物业管理服务协议后，原告向被告提供了物业服务，被告张振家交纳了2013年的物业费，后拖欠物业费未交。原告在本案中主张2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费2700元，并主张滞纳金。被告对原告主张的物业费金额无异议。本院认为，合法的物业服务合同应受法律保护。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。可见，物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应履行各自合同义务。原告应按照合同约定提供物业服务，被告应按照合同约定期限及标准向原告交纳物业费。庭审中，双方当事人对物业服务是否到位存在争议。被告主张没有得到相应的服务，因工程质量欠缺导致窗户漏气、窗户漏水，现漏水解决了房屋修复没有解决，故不同意给付物业费，根据相关规定，在保修期内的维修义务应由出卖人即开发商承担，而不应由原告承担维修义务，被告所述的漏水问题原告已经代为维修完毕，原告已积极履行了物业服务业务，被告辩解意见无事实与法律依据，故本院不予采纳。原告要求被告支付拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费2700元，合理合法，本院予以支持。关于滞纳金一节，被告未能提供相关证据证明原告的公共服务质量存在问题，故应当支付相应的滞纳金，但考虑到原告主张的滞纳金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，《前期物业服务协议》中约定的滞纳金（违约金）标准明显过高，同时考虑到本案是物业服务合同纠纷，原、被告双方是物业服务公司及业主，为了有效缓和原、被告间矛盾，更好地营造和谐的居住环境，故本院将滞纳金计算标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率标准计算。被告对原告主张的物业费及滞纳金计算方式中的起止时间无异议，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告张振家于本判决生效后十日内支付原告大连英邦物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日三年的物业费2700元，并按照双方于2012年11月17日签订的《前期物业管理服务协议》中约定的物业费交付期限（其中2014年的物业费900元从2014年1月1日始、2015年的物业费900元从2015年1月1日始、2016年的物业费900元从2016年1月1日始，均至款项付清之日止）按照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付滞纳金；二、驳回原告大连英邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张振家承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 宋丽二Ｏ二Ｏ一七年七月十七日书记员 曲岩 关注公众号“”