（2017）鲁02民终5579号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-27
案件名称
青岛联合利丰房地产开发有限公司、张海军商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛联合利丰房地产开发有限公司,张海军
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5579号上诉人（原审被告）：青岛联合利丰房地产开发有限公司。法定代表人：利沛稳，董事长。委托诉讼代理人：王学堂。被上诉人（原审原告）：张海军。委托诉讼代理人：王金成，胶州润衡法律服务所法律工作者。上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）因与被上诉人张海军商品房预售合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2017）鲁0281民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂，被上诉人张海军的委托诉讼代理人王金成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人联合利丰公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回张海军的一审诉讼请求；2、诉讼费由张海军承担。事实与理由：1、联合利丰公司逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据双方合同约定，下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或延期交房免责。2015年4月14日，胶州市城市排水管理站已出具情况说明：涉案小区周边至今没有安装配套管网。故联合利丰公司应予免责；2、根据相关法律规定，住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用，住宅小区竣工综合验收必须市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全。根据上述规定，联合利丰回公司亦不应当承担违约责任；3、一审法院所确认的违约金的计算起止时间没有事实和法律依据。被上诉人张海军答辩称，原审判决正确，应予维持。张海军向一审法院起诉请求：一、判令联合利丰公司支付给张海军逾期交房违约金56945元；二、本案诉讼费用由联合利丰公司承担。一审法院认定事实：张海军向一审法院提交了如下证据材料：1、张海军与联合利丰公司于2012年8月29日签订了《青岛市商品房预售合同》一份。证明张海军于2012年8月29日购买联合利丰公司开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区x号楼x单元x层x户商品房一套，金额为490000元，双方约定于2013年6月30日联合利丰公司向张海军交付该商品房，逾期交房由联合利丰公司按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。2、中国银行股份有限公司贷款合同及支付发票各一份。证明张海军于2012年8月31日张海军向联合利丰公司支付了购房首付款150000元，向中国银行胶州支行贷款340000元，共向联合利丰公司支付购房款490000元，张海军完成了购房合同所约定的合同义务。联合利丰公司对张海军所提交证据材料的真实性及证明事项均无异议。联合利丰公司向一审法院提交了如下证据材料：1、支付赔偿金协议书一份。证明联合利丰公司给付7000元违约金后，双方应在收楼后一个月内再协商解决剩余的违约金赔偿，现在张海军在未收楼的情况下起诉至法院已违背协议书的约定；2、收据二份。证明张海军分别于2015年4月28日、6月30日收到联合利丰公司支付的逾期交房违约金共计7000元；3、胶州市城市排水管理站出具的情况说明复印件一份。证明涉案小区周边没有配套管网；4、建设部住宅小区竣工综合验收管理办法复印件一份。证明涉案房屋不符合该办法第四条、第六条第二款规定，涉案房屋没有综合验收条件。联合利丰公司逾期交楼的原因是因为政府没有配套管网，根据商品房预售合同第九条第一款的约定，联合利丰公司应予免责，不应承担违约责任；5、收楼确认单一份。证明张海军已于2015年5月26日已经交房；6、工程竣工验收备案证一份。证明涉案工程已经过竣工验收。张海军对联合利丰公司所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2的真实性均没有异议，但对证据1的证明内容有异议，基于民诉法的规定，诉权是张海军的基本权利，当合同不能履行或难以履行等自身权利受到侵害时，张海军有权利向法院提起诉讼以维护自己的权利，所以联合利丰公司所主张的观点张海军不予认可。对证据3、4均不认可有异议，与本案无关联性且该证据系复印件张海军不予认可，而且基于双方合同约定第11条，只有在不可抗力的情况下，联合利丰公司才可以逾期交房，而证据3、4都属于不可抗力的情形，即便真如联合利丰公司所述管网存在瑕疵，那么作为联合利丰公司在设计规划该小区时，明知存在的不适宜建设、交房的情形应当明确告知张海军，联合利丰公司隐瞒该情形导致该房屋无法交付，基于商品房买卖合同的相关规定，联合利丰公司涉嫌欺诈，张海军有权利基于该情形向联合利丰公司主张双倍的赔偿，对此张海军保有诉利。对证据5没有异议。对证据6有异议，与本案无关联性且该证据系复印件张海军不予认可，张海军要求联合利丰公司于庭后五日内提交证据原件或经过盖章确认的证据复印件。一审法院对于当事人提供的证据材料认证如下：张海军提交的两份证据及联合利丰公司提交的证据2、5，双方表示均无异议，一审法院予以采信。关于联合利丰公司提交的证据3、4，联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因联合利丰公司提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张一审法院不予采信。关于联合利丰公司提交的证据6，本案所涉12号楼的竣工验收备案问题，该楼其他业主向法院起诉要求联合利丰公司支付逾期交房违约金的案件中，一审法院已经将联合利丰公司提交的胶州市建设工程竣工验收备案证与原件进行核对，确认联合利丰公司提交的工程竣工验收备案证复印件与原件无异，因此本案中一审法院确认该证据为有效证据。一审法院查明：张海军于2012年8月29日购买联合利丰公司开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区x号楼x单元x层x户房屋一套，房屋价款470000元。双方签订了《青岛市商品房预售合同》，合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，张海军按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给张海军，除不可抗力外。2012年8月31日，张海军向联合利丰公司支付了购买涉案房屋首付款150000元，向中国银行股份有限公司胶州支行贷款340000元，共向联合利丰公司支付购买房屋款490000元。另查明，2015年5月26日，联合利丰公司交付涉案房屋，张海军并对该房屋进行使用。张海军分别于2015年4月28日、6月30日收到联合利丰公司支付的逾期交房违约金共计7000元。2016年9月2日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。一审法院认为，联合利丰公司辩称张海军要求违约金的期限超过诉讼时效，经一审法院开庭审查，联合利丰公司逾期交房的违约行为持续存在，故张海军主张的违约金不存在超诉讼时效的问题，一审法院对联合利丰公司的抗辩不予支持。联合利丰公司抗辩延期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因联合利丰公司提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”张海军与联合利丰公司双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2013年6月30日前，张海军已经支付全部购房款，联合利丰公司逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。联合利丰公司已于2015年5月26日将涉案房屋交付张海军使用，张海军领取了房屋钥匙并签署了《收楼确认单》，但涉案房屋直到2016年9月2日才取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋才具备了合同约定的交付条件，故张海军主张2016年9月2日及以后的逾期交房违约金一审法院不予支持。根据张海军与联合利丰公司于2012年8月29日签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，联合利丰公司应当向张海军支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。张海军与联合利丰公司均认可涉案房屋的交付时间应为2013年6月30日之前，房屋总价款为490000元，并且联合利丰公司在张海军起诉前已经支付张海军逾期交房违约金7000元，张海军在诉讼请求中也予以扣除，故联合利丰公司应支付张海军逾期交房违约金49791元（本金490000元×日万分之一×1159天-已付7000元）。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、联合利丰公司于判决生效之日起十日内支付张海军逾期交房违约金49791元；二、驳回张海军的其他诉讼请求。案件受理费1425元，减半收取712.5元，由联合利丰公司负担。二审期间，联合利丰公司提交胶州市建设局要求联合利丰公司在建设时的一个承诺书。证明涉案小区现在也没有市政管网，系胶州市建设局要求联合利丰公司在北区的楼房施工中作出的承诺。张海军质证称，该证据不能支持联合利丰公司的上诉请求。联合利丰公司提交的上述承诺书上仅有联合利丰公司印鉴，无相关政府部门印鉴，本院对该证据不予采信。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案的焦点问题是：违约金问题。张海军与联合利丰公司于2012年8月29日签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。合同签订后，张海军已依约履行其付款义务，联合利丰公司亦应依约将合同约定的房屋交付给张海军。根据双方约定：联合利丰公司应于2013年6月30日前将该房屋交付给张海军。但直至2015年5月26日，联合利丰公司才交付房屋，联合利丰公司的行为已严重违反双方合同约定。联合利丰公司上诉主张其未按约定时间交房的原因系涉案小区周围无市政配套管网导致房屋无法交付使用。对此，本院认为，本案审理中，联合利丰公司既未提交有效证据证明其开发的涉案小区已于2013年6月30日前全部施工完毕，又未提交相关政府职能部门的文件或出具的证明等证据证明涉案小区周围无市政配套管网。且，联合利丰公司与张海军于2015年4月28日签订的《协议书》中已约定联合利丰公司向张海军支付逾期交房违约金，应视为联合利丰公司存在逾期交房事实。故联合利丰公司的上诉理由于法无据，本院不予采信。根据双方合同约定，如联合利丰公司逾期交房，应按张海军已支付房屋价款的日万分之一承担违约责任。据此，原审依据张海军已付房款数额及涉案房屋竣工验收时间，依法判令联合利丰公司支付张海军逾期交房违约金49791元，判决正确，本院予以维持。综上，上诉人联合利丰公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由上诉人青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐镜圆审判员 孙秀强审判员 安太欣二〇一七年七月十七日书记员 杨倩倩书记员 庞连捷 微信公众号“”