（2016）浙0481民初4523号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-29
案件名称
海宁市海洲街道双凤股份经济合作社与严永良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海宁市海洲街道双凤股份经济合作社,严永良
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0481民初4523号原告（反诉被告）：海宁市海洲街道双凤股份经济合作社。住所地：海宁市海洲街道双凤村泥桥浜**号。统一社会信用代码：91330481745849412C。法定代表人：沈荣华，董事长。委托诉讼代理人：徐亚明，浙江海翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉丰，浙江海翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：严永良，男，1965年8月18日出生，汉族，住海宁市。委托诉讼代理人：金虎良，浙江虎良律师事务所律师。委托诉讼代理人：严义廷，浙江虎良律师事务所律师。原告海宁市海洲街道双凤股份经济合作社（以下简称双凤合作社）与被告严永良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用简易程序，严永良于2016年8月1日提起反诉，经审查本院予以受理并与本诉合并审理，经严永良申请，本案委托评估，进入评估程序72天。经原、被告申请，本院准许双方当事人自行和解四个月。因案情复杂，本案转入普通程序，于2017年2月13日、5月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）双凤合作社委托诉讼代理人徐亚明、杨莉丰，被告（反诉原告）严永良委托诉讼代理人金虎良、严义廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。双凤合作社向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁协议》于2016年6月1日解除；2、严永良立即腾退坐落于海宁市海洲街道××号房屋；3、严永良支付2016年5月租金49233元，2016年6月20日之前的水电费31736.67元；4、严永良赔偿相应损失（自2016年6月1日起按月租金49233元计算至实际腾退日止）。庭审中，双凤合作社变更诉讼请求：放弃要求严永良支付2016年6月20日之前的水电费31736.67元，增加要求严永良支付2016年6月20日之后的水电费2960.30元。事实和理由：原、被告于2015年4月10日签订《房屋租赁协议》一份，约定被告承租原告坐落于海宁市海洲街道××号的房屋，租期自2015年5月1日至2018年4月30日，年租金590800元，第一年租金在签订合同时一次性缴清，后两年在每年的4月底前支付下一年度租金，同时约定如拖欠租金累计达一个月的，原告可终止合同收回房屋。根据协议约定，被告应在2016年4月30日前支付下一年度的租金590800元，但此款被告经催讨未付且一直使用房屋未能腾退。严永良向本院提出反诉请求：1、判令双方签订的《房屋租赁协议》无效并由双凤合作社赔偿折旧费、拆除费、装修现值等损失200000元，诉讼过程中请求变更为装修现值损失26060元；2、双凤合作社返还租金225240元，并支付其中221550元的利息损失（自2015年5月1日起至判决确定的履行之日，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算），诉讼过程中，返还租金225240元变更为返还租金232217.19元；3、返还履约保证金50000元；4、由双凤合作社承担评估费用。事实和理由：双方于2015年4月10日签订《房屋租赁协议》，由严永良租用双凤合作社坐落于海宁市海洲街道××号的房屋，共8间店面，每间50平方米，总面积400平方米，严永良已经支付第一年租金590800元和履约保证金50000元。由于双凤合作社与上一年度的承租人存在纠纷等原因，故双凤合作社仅将8间店面中的5间店面于2015年5月1日交付给严永良，2015年6月，严永良得知该房屋属违章建筑，根据法律规定不得用于商业出租，双方遂发生纠纷，余3间店面双凤合作社一直未交付。2016年4月25日，双凤合作社将北边的2间店面收回，但双方对其他事宜一直协商未果。双凤合作社对严永良的反诉辩称，其将合同约定的8间店面全部交付给严永良使用，在交付过程中，最北面的3间是先交付给严永良的，南面的5间店面确实存在延迟10几天交付，因为原来的承租人还有部分物品尚未搬离，双方出于谨慎，在2015年5月下旬将这些东西清理掉，故严永良所称的只交付了5间店面不是事实，严永良曾经起诉我方的诉状中也写到了我方实际交付了8间店面的事实。严永良接收店面之后，只装修了3间用于开设饭店，其余5间店面并未装修；装修的3间店面至今尚未腾退给我方，我方也没有收到严永良腾退这3间店面的钥匙或交接的手续。严永良认为本案争议的租赁房屋是违章建筑，故合同无效，但我方出租给被告的是临时建筑，是经过海洲街道办事处批复的，属于合法建筑。所以双方之间的租赁合同合法有效，严永良提出的合同无效，退还租金并赔偿损失的要求应当予以驳回。双凤合作社和严永良各自围绕诉讼请求均依法提交了证据：双凤合作社提供的《房屋租赁协议》、通知函、律师函、EMS快递单、查询单、海洲办（2012）66号文件、海政办发（2008）3号文件、个体工商户的工商登记材料，严永良对真实性无异议，本院亦予以认定。严永良提供的收条、通知函、EMS快递单、查询单、银行转账凭证、录音资料，双凤合作社对真实性无异议，本院亦予以认定。双凤合作社提供的民事起诉状、（2015）嘉海民初字第3722号民事裁定书，严永良认为系其女儿严义廷擅自冒用父亲名义提起的诉讼并已经撤诉。本院认为该案起诉时严永良委托了律师事务所的律师且经法院审查后予以立案受理，严永良的抗辩也未提供依据，故本院对该组证据的真实性予以确认。双凤合作社提供的会议纪要，系其内部文件，严永良不予认可，本院亦不予确认。根据前述认定的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2012年7月17日，海宁市人民政府海洲街道办事处向双凤合作社出具批复，同意该社建造临时用房作为村拆迁办公过渡用房，即本案所涉的租赁房屋。2015年4月10日，双凤合作社与严永良签订了《房屋租赁协议》一份，约定：严永良承租双凤合作社坐落于海宁市海洲街道××号的房屋，该房屋建筑面积400平方米（注：双方确认南北走向共8间店面，每间约50平方米），租期自2015年5月1日至2018年4月30日，年租金590800元，第一年租金在签订合同时一次性缴清，后两年在每年的4月底前支付下一年度租金，履约保证金50000元在合同到期后，无不良现象，全额退还。租赁期间所发生的水、电费由严永良承担，同时约定如严永良拖欠租金累计达一个月的，双凤合作社可终止合同收回房屋。在该协议的落款处，海宁市海洲街道经营管理办公室作为鉴证单位加盖了公章。合同签订后，严永良于2015年5月1日前支付了第一年的租金590800元和履约保证金50000元。2015年10月16日，严永良以海宁市海洲街道××号为经营地址，设立了个体工商户“海宁市海洲街道来膳餐厅”。2015年11月18日，严永良以双凤合作社为被告向本院提起诉讼，请求判令双凤合作社赔偿延迟交付期间5倍的房租费246166.67元（延迟交付1个月）。2016年1月18日，本院以（2015）嘉海民初字第3722号民事裁定书，裁定准许严永良撤回起诉。2016年4月15日，严永良向双凤合作社发出“通知函”，告知：1、8间营业房中的3间未完成交付，要求双凤合作社退还租金221550元；2、认为承租的房屋系违章建筑，双方的合同无效，要求双凤合作社归还50000元保证金；3、要求双凤合作社承担装修损失。2016年4月25日，严永良向双凤合作社交付了最南侧2间房屋。2016年5月12日，受双凤合作社委托，浙江海翔律师事务所向严永良发出律师函，告知：要求严永良在2016年5月31日前全额支付第二年的租金，否则解除合同并由严永良承担违约责任。2016年7月14日。双凤合作社提起了本案诉讼。2016年8月1日，严永良提起反诉。2016年8月8日，严永良向双凤合作社发出“通知函”，告知：本人已经清退用于餐厅经营的3间店面，本人已经于2016年8月7日搬离，涉及屋内暂时无法拆除的装修，希望双凤合作社维持现状以便评估。2016年8月9日，双凤合作社收到了该通知。就中间3间房屋的退还，2016年8月14日，严永良在双凤合作社法定代表人沈荣华家中与其进行了交涉，沈荣华表示：交房延迟了81天，当时村集体愿意按双倍租金损失赔偿（3万多点），关于严永良曾提出退3间房屋的事，当时村里也商量过，要退8间必须全退，只退3间不能同意。经严永良申请，本院依法委托海宁正明资产评估事务所对承租房屋内的装修及其他资产的价值进行了评估，海宁正明资产评估事务所出具了咨询结论：装修装饰工程重置价值为57911元，现行价值为26060元；其他资产重置价值为24244元，其他资产现行价值为5637元。评估费用9000元。当事人双方争议的焦点在于：1、租赁房屋的交付情况；2、双方签订的《房屋租赁协议》是否无效；3、租赁房屋的返还情况。双凤合作社认为，1、出租的8间店面中，北面的3间按时交付，其余的5间因前承租人的遗留物处理，确实延迟交付了10多天（庭审中又称只有其中1间在2015年5月20日交付，其余均按时交付）。2、出租的8间店面是经海宁市政府海洲街道办事处批准建造的临时办公用房，不是违章建筑。3、除2016年4月25日严永良返还了最南侧的2间外，其余6间至今未返还。严永良认为：1、承租的8间店面中，其中中间的3间双凤合作社一直未交付，南面2间延迟至2015年5月20日才交付。2、8间店面的建造没有合法的申报审批手续，系违章建筑。3、最南侧的2间于2016年4月25日返还，中间的3间一直未交付，北边的3间于2016年8月7日通知返还。关于双凤合作社与严永良之间签订的《房屋租赁协议》的效力。《浙江省城乡规划条例》第四十八条规定：土地使用人在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当取得城市、县人民政府城乡规划主管部门核发的临时建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于双凤合作社在本案辩论终结前，未能就本案所涉房屋建筑提供城乡规划主管部门核发的临时建设工程规划许可证等建造审批手续，故双方当事人之间签订的《房屋租赁协议》应认定为无效。关于租赁房屋的交付和返还，本院认定如下：关于房屋的交付：根据2015年11月18日严永良起诉双凤合作社的起诉状所载明事实，以及严永良在8间店面的上方统一做广告的行为，结合本案庭审中双方当事人的陈述以及严永良在庭审中提交的录音资料，可以确认，8间房屋已经向严永良交付，但除了其中北面的3间是按合同约定的时间完成了交付外，其余5间的交付时间累计延迟了81天。关于房屋的返还：8间房屋中南侧的2间，双方已确认于2016年4月25日返还；北侧的3间，严永良于2016年8月8日向双凤合作社发出“通知函”，说明其已经清退用于餐厅经营的3间店面，并于2016年8月7日搬离，双凤合作社于2016年8月9日收到“通知函”后未采取任何措施，由于严永良客观上已经不再使用且返还的通知也到达了双凤合作社，故本院从平衡双方利益的角度出发，酌定北侧3间的返还日期为2016年8月9日；中间的3间，根据2016年8月14日严永良与双凤合作社法定代表人沈荣华的谈话录音，可以确认严永良在接收8间房屋后，曾就中间3间要求退还，但未获村里同意，由于2016年8月14日的交涉中，体现了严永良要求退还中间3间的意思表示，且该中间3间客观上未使用，故本院酌定严永良于2016年8月14日退还了中间3间。综上所述，双凤合作社与严永良于2015年4月10日签订的《房屋租赁协议》无效，无效的合同自始无效，因无效合同造成的损失应当返还，不能返还的应当折价赔偿。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁合同虽无效，但占用租赁房屋期间的占有使用费（参照租金标准）还须支付。具体的占有使用费情况计算如下：南侧的5间共延迟了81天交付，严永良应少付第一年租期中81天的占有使用费16388.63元（590800元÷365天÷8间×81天/间）；南侧2间，比第一年的租期提前了5天返还，故双凤合作社应返还严永良占有使用费2023.28元（590800元÷365天÷8间×5天×2间）；中间的3间至2016年8月14日返还，故严永良还应给付双凤合作社实际占用期间的占有使用费64340.55元（590800元÷365天÷8间×106天×3间）；北侧的3间至2016年8月9日返还，故严永良还应给付双凤合作社实际占用期间的占有使用费61305.62元（590800元÷365天÷8间×101天×3间）。前述款项相抵后，严永良还应给付双凤合作社占有使用费107234.26元。双凤合作社要求严永良支付水、电费2960.30元的请求，未提供依据，严永良也未予认可，故本院不予支持。造成本案租赁合同无效的责任在于双凤合作社，故对已形成附合的装修装饰物的损失26060元（现值），应由双凤合作社补偿严永良；双凤合作社应返还严永良履约保证金50000元；因本院已经认定8间房屋的交付，故严永良要求双凤合作社返还未交付3间房屋的一年租金232217.19元、并支付其中221550元租金相应利息的请求，本院不予支持。综上所述，本院对双凤合作社和严永良所提诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社与被告（反诉原告）严永良于2015年4月10日签订的《房屋租赁协议》无效。二、被告（反诉原告）严永良给付原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社占有使用费107234.26元。三、原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社返还被告（反诉原告）严永良履约保证金50000元。四、原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社补偿被告（反诉原告）严永良损失26060元。前述二、三、四项相抵后，被告（反诉原告）严永良还应给付原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社31174.26元。此款，被告（反诉原告）严永良于本判决生效后十日内付清。五、驳回原告（反诉被告）海宁市海洲街道双凤股份经济合作社的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）严永良的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10722元，由海宁市海洲街道双凤股份经济合作社负担8776元，严永良负担1946元；反诉案件受理费6264元，减半收取计3132元，由海宁市海洲街道双凤股份经济合作社负担890元，严永良负担2242元。评估费9000元，由海宁市海洲街道双凤股份经济合作社负担（此款已由严永良垫付，故由海宁市海洲街道双凤股份经济合作社直接支付给严永良）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 韩振宇人民陪审员 黄国良人民陪审员 凌三英二〇一七年七月十七日书 记 员 张 鹯附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：