（2017）津0114民初4656号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-15
案件名称
卢宏志与向华玲房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市武清区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
卢宏志,向华玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十六条
全文
天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0114民初4656号原告：卢宏志，女，1974年5月2日生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区，现住河北省秦皇岛市海港区。委托诉讼代理人：刘智慧，河北海立律师事务所律师。被告：向华玲，女，1986年4月10日生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：田铁卫（系被告表姐），女，1975年10月24日生，汉族，住天津市武清区,由奉节县兴隆镇梅花村村民委员会推荐。原告卢宏志与被告向华玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘智慧、被告委托诉讼代理人田铁卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求解除2017年2月23日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》；2.要求被告向原告双倍返还定金247000元，即494000元，并返还购房款53000元；3.要求被告赔偿原告中介服务损失费12350元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年2月23日签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告所有的坐落于天津市××××小区5-3-1301房屋一套，产权证号为122021530430，房屋总价款为1235000元。原告交付定金30万元由中介公司保管，被告交付房屋权属证书给中介公司保管，无条件赠予原告地下车位（186号），自合同签订起2个月之内完成过户。合同签订日，原告依约将300000元定金交至中介公司。后与被告商定2017年3月31日办理网签过户手续，但原告于3月31日到达天津与被告办理网签过户事宜时遭到被告的拒绝，后天津出台限购政策，原告不具备购房资格，致使无法购房房屋，故原告起诉至法院。被告辩称，原告陈述的签订购房合同及交付定金30万元的情况属实；原告交了多少中介费不清楚；原告没有给被告打过电话谈办理网签事宜，每次在房管局办理网签手续是被告要求中介代为申请的，被告积极协助办理网签过户，2017年3月31日中介给被告打电话说原告想跟被告见面说说买房的事，并没有说办理网签手续。原、被告双方围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。原告向本院提交的证据及被告的质证意见如下：1.房屋买卖合同一份，证明原、被告双方签订了购房合同。被告认为，上述证据属实，没有异议，合同第十条规定，自签订合同起两个月之内完成过户，因个人原因造成过户不完成属违约。2.中介公司向原告出具的收购房定金和中介费收据一张、交通银行客户回单一份。被告认为属实，没有异议。3.房管局预约单一份。被告认为属实。4.高速往来发票复印件六张，证明2017年3月31日早晨原告依约到达武清。被告认为，车票属实，但不能证明原告来武清办理网签手续。5.通话记录一份及通话录音三份，证明2017年3月31日原、被告双方在办理网签前进行了通话。被告认为，录音不是原始的，应该有剪辑地方。3月31日下午被告去派出所办理临时身份证，被告知当时办不了，对此被告方没有证据予以证实。3月31日约的号是上午的，录音的时候已经过了约定时间了，已经办不了网签了。被告向本院提交的证据及原告的质证意见如下：中介代被告网签预约的证明三张，在3月31日之后被告方又向房管局预约了两次，原告均没有到场且原告并未表明其不具备购房资格。原告认为，预约业务单属实，原告方当事人应该讲过原告方不具备购房资格。被告与中介方张宇的微信聊天记录两张，证明中介并未提前通知被告3月31日办理网签手续。原告认为，对上述证据不认可，对微信聊天双方人的身份不清楚。本院经审查认定事实如下：2017年2月23日，原告卢宏志通过中介恒安居（天津）房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）与被告向华玲的委托诉讼代理人向忠明签订了编号为0000062的《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的坐落于武清区盛轩园5-3-1301号房屋，房屋价款为1235000元，原告于合同签订当日支付定金300000元，由中介方保管。合同另约定：“自签订合同起2个月之内完成过户，因个人原因造成过户不完成属违约”。合同签订当日，原告支付中介公司购房定金300000元、中介费12350元。2017年3月31日，天津市人民政府发布《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《意见》）。《意见》要求“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市内3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明”，原告非本市户籍，且未在本市缴纳社会保险或个人所得税，据此，原告现不具有购房资格，合同无法继续履行。庭审中，原告主张合同履行过程中，原、被告双方商定2017年3月31日办理网签过户手续，但原告于2017年3月31日办理网签过户事宜时遭到被告拒绝，从而导致诉争房屋的过户手续，因此，被告违约，故原告起诉至法院，要求被告双方返还定金247000元，即494000元，并返还购房款53000元；另要求赔偿原告中介费损失12350元。被告主张，原告未给被告打电话协商网签事宜，2017年3月31日中介给被告打电话说原告想跟被告见面说买房事宜，并未说办理网签手续，且其身份证丢失，客观上亦无法办理网签手续。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务，本案中，合同履行过程中被告未明确表示不履行合同，另原告要求提前履行合同系对合同内容的变更，需被告明确表示同意，庭审中，被告主张未与原告协商达成提前网签，且原告未能提供充足证据予以佐证其主张，依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告主张双方商定于2017年3月31日网签的主张不予采信。综上，被告在合同履行过程中不存在过错。原告系非本市户籍居民，在合同规定的履行期间内天津市出台限购政策，按照规定，原告不具有本市购房的资格，导致上述合同无法继续履行。限购政策的出台属于“不可归责于双方当事人的事由”，导致合同无法履行的，双方当事人均不存在过错，亦不应承担责任。关于是否应解除合同，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”规定，另参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”及第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，本院准予原告解除合同的请求，依法被告应将定金及购房款返还给原告，因被告在合同履行过程中不存在违约行为，故本院对原告要求被告双倍返还定金的主张及赔偿中介服务费损失的诉讼请求不予支持。原告的中介服务费损失可另行主张。综上，原告的诉讼请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第五项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：原、被告双方签订的编号为0000062的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；被告向华玲于本判决生效之日起5日内返还原告卢宏志定金247000元、购房款53000元，共计300000元；原告的其他请求本院不予支持。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6575元，由被告向华玲负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 薛长军二〇一七年七月十七日书记员 张石岩附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第五项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 关注公众号“”