（2017）沪0115民初23448号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-01
案件名称
秦菊芳与秦兵、任纪龙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
秦菊芳,秦兵,任纪龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初23448号原告：秦菊芳，女，1965年6月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：梁步松，上海市永怡律师事务所律师。被告：秦兵，男，1988年8月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：任纪龙，男，1965年6月18日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：程毓，上海华尊律师事务所律师。原告秦菊芳诉被告秦兵、任纪龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦菊芳及其委托诉讼代理人梁步松，被告秦兵、被告任纪龙的委托诉讼代理人程毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦菊芳向本院提出诉讼请求：１、判令两被告签订的位于上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称“系争房屋”)的《上海市房地产买卖合同》(合同编号为XXXXXXX)无效；２、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告秦兵系母子关系，是系争房屋产权共同所有人。2016年11月15日，在原告完全不知情的情况下，被告任纪龙伪造委托书和公证书强行与被告秦兵进行房屋买卖交易。房价为人民币230万元，但完全是虚价。为维护原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告秦兵辩称，其是为了套取公积金而被专门从事套路贷的人强行转让了房屋，原告从未离开过上海，委托书和公证书上的原告签名都是套路贷的一伙人伪造的，被告任纪龙以其母亲和妻子的人身安全恐吓其签合同，收取的145万元房款中其实际只到手2.5万元，其余均被套路贷的人在到账当天拿走了，其受到诈骗，已向派出所报案，目前在侦查过程中。被告任纪龙辩称，系争房屋买卖合同是在平等基础上签订的，是双方真实意思的表示。其没有也不可能有条件伪造公证书、委托书。其在买房之前与原告不认识，也没有原告的身份信息，都是被告秦兵提供的。即使委托书上的签字并非原告本人所签，在看到委托书、公证书的前提下，有理由相信被告秦兵有合法的出售房屋的代理权限。公证书是真实的，仅是因为原告在公证时提供虚假材料才被撤销。被告秦兵和原告是母子关系，且据被告秦兵所述当时出售系争房屋是因为急于用钱，其有理由相信被告秦兵有代理权限，构成表见代理。系争房屋买卖合同不存在合同法规定的无效情形。现其已通过案外人陈某某的账号向被告秦兵转账购房款145万元，尚有15万元没有支付。系争房屋现已过户至其名下，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告秦菊芳与被告秦兵系母子关系，系争房屋原登记于原告与被告秦兵两人名下。2016年10月27日，由内蒙古自治区达拉特旗公证处出具(2016)鄂达证内民字第1389号公证书，公证书证明秦菊芳于2016年10月27日来到我处，在本公证员面前，在前面的《授权委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。2016年11月15日，被告秦兵作为原告秦菊芳的代理人与被告任纪龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为230万元。双方在合同中对付款期限、交房时间、违约责任等均未作约定。同日，被告秦兵与任纪龙又签订《房屋买卖补充合同》，约定房屋转让价款为160万元，并约定在上海市浦东新区交易中心签订的合同是用于办理过户和房产证用的，价格按补充合同为准，双方在自愿平等的情况下签字。2016年11月15日，被告任纪龙通过案外人陈某某银行账户转账至被告秦兵账户20万元。2016年11月25日，被告任纪龙与原告秦兵至上海市浦东新区房地产交易中心办理过户手续，过户当天由被告任纪龙通过案外人陈某某银行账户分三次转账至被告秦兵账户125万元。上述款项到账后，被告秦兵取现100万元，同时又转账给案外人部分款项。房屋交易相关税费由被告任纪龙已交纳，系争房屋于2016年12月12日变更登记至被告任纪龙名下。系争房屋一直未交付给被告任纪龙，仍由被告秦兵家庭居住至今。系争房屋产权过户至被告任纪龙名下后，被告任纪龙要求被告秦兵交房，双方由此发生争执，被告秦兵遂于2017年1月1日向上海市公安局浦东分局横沔派出所报案，原告秦菊芳于同年1月26日也向该所报案。该所向原、被告及案外人陈某某作了相关询问笔录。被告任纪龙向派出所陈述其实际是代陈某某购买系争房屋，因为陈某某系外地人，属限购对象，故房屋交易具体事项实际均由陈某某操作。而陈某某陈述其属限购对象，遂由其朋友任纪龙出面购买，其通过一个叫胡建龙的朋友给他提供此房屋信息，160万元比较便宜，遂答应了。其与被告秦兵第一次见面在房地产交易中心，即2016年11月15日办理网签合同。被告秦兵陈述其因对外欠债而被他人逼迫，瞒着原告秦菊芳将房屋转让他人，将房产证原件、户口本、原告秦菊芳身份证等证件交给要债人办理了公证委托书。拿到的145万元中除了自己使用了2.5万元，其余款项全部被他人拿去。2017年5月13日，内蒙古自治区达拉特旗公证处给上海市公安局浦东分局横沔派出所出具(2017)鄂达证撤字1号《撤销公证书的决定》，经查，我处于2016年10月27日出具的(2016)鄂达证内民字第1389号公证书，由于该公证事项的当事人秦菊芳在申办公证时提供虚假证明材料，故决定撤销该公证书，该公证书自作成之日起不具有法律效力。以上事实，由原、被告的陈述、询问笔录、上海市房地产买卖合同、房屋买卖补充合同、公证书、委托书、(2017)鄂达证撤字1号撤销公证书的决定、不动产登记申请书、上海市不动产登记簿、中国银行股份有限公司交易查询明细、中国工商银行股份有限公司绍兴胜利路支行历史明细清单等证据所证实。本院认为，内蒙古自治区达拉特旗公证处撤销了被告秦兵据以签订房屋买卖合同及办理房屋过户手续的委托书的公证书，可见本案所涉的上海市房地产买卖合同的签订非原告真实意思表示，被告秦兵对系争房屋买卖合同的签订属于无权处分，侵害了原告作为系争房屋共有人的权利。而作为买受人的被告任纪龙或者实际出资人陈某某是否构成善意取得，通过庭审、派出所询问笔录并结合具体交易情况看，被告任纪龙及实际出资人陈某某明知房屋市场价与实际交易价存在极大出入，明显低于市场价，签订的买卖合同条款也不符合正常交易合同。且明知系争房屋存在其他共有人情况下，未与共有人之一的秦菊芳见面，交易前也未进入系争房屋查看居住使用情况，仅凭一份路途相距遥远的内蒙古的公证委托书就仓促进行交易，被告任纪龙和实际出资人陈某某在交易中未尽到基本注意和审查义务，明显存在重大过失，不构成善意取得。故原告要求确认买卖合同无效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于被告任纪龙对合同无效的法律后果不要求处理，本院在本案中不再处理，但被告任纪龙可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款的规定，判决如下：被告秦兵与被告任纪龙于2016年11月15日就上海市浦东新区康桥镇康佳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；由被告任纪龙与被告秦兵于本判决生效之日起十日内将系争房屋产权恢复登记至原告秦菊芳和被告秦兵名下(由此产生的相关税费由被告秦兵与被告任纪龙各半承担)。案件受理费25,200元，减半收取计12,600元(原告已预交)，由被告秦兵负担6,300元、被告任纪龙负担6,300元，被告所负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐俊二〇一七年七月十七日书记员 马铃附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。…… 关注公众号“”