（2017）鲁07民终3398号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-10-31
案件名称
潍坊名嘉城市广场置业有限公司、马秀香商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省潍坊市中级人民法院
所属地区
山东省潍坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潍坊名嘉城市广场置业有限公司,马秀香
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁07民终3398号上诉人（原审被告）：潍坊名嘉城市广场置业有限公司，住所地：山东省潍坊市潍城区东风西街与殷大路交叉口潍坊友邦置业有限公司二楼。法定代表人：龙金成，董事长。委托诉讼代理人：任金宇，男，该公司职工。委托诉讼代理人：江雯，女，该公司职工。被上诉人（原审原告）：马秀香，女，1970年2月2日出生，汉族，住山东省安丘市。上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司因与被上诉人马秀香商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2015）潍城于民初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潍坊名嘉城市广场置业有限公司上诉请求：1、请求撤销（2015）潍城于民初字第183号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人马秀香承担。事实与理由：上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司与被上诉人马秀香签订的房屋预售合同虽对合同的解除做了约定，但在购房同时，被上诉人马秀香又与潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司签订了六年的经营管理合同，并以折抵房款的形式收取了前六年的房租，其所购房屋是否逾期影响的是潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司的利益而不是被上诉人马秀香，且上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司已通知被上诉人马秀香进行交房，因此在房屋预售合同中，被上诉人马秀香并未受到任何损失，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司逾期交房的行为也没有达到法律上根本违约的情形且上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司已经开始交房，不应当判令解除合同；一审中应当追加潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司作为第三人参加诉讼，而在潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司未参加诉讼的情况下，径行解除上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司与被上诉人马秀香的房屋预售合同是不妥当的，根据《商品房预售合同》第五条约定被上诉人马秀香缴纳一次性付款112951元。根据第九条，若买受人解除合同，违约金为累计已付款的2%，此处已付款为商品房预售合同中记载的已交购房款，而不包含被上诉人马秀香主张的代收费和维修基金，这两笔费用都是交给住建局的备案费用，被上诉人马秀香签订合同后，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司就代替被上诉人马秀香缴纳了，不应包含在解除合同应返还范围内，更不应作为违约金的计算基数。被上诉人马秀香未提交书面答辩意见。马秀香向一审法院起诉请求：1.要求解除双方签订的商品房预售合同；2.判令潍坊名嘉城市广场置业有限公司返还购房款、维修基金、代收费用，合计114737元，并按照已付款的2%支付违约金2294.74元；3.诉讼费用由潍坊名嘉城市广场置业有限公司承担。一审法院认定事实：潍坊名嘉城市广场置业有限公司于2011年5月取得商品房预售许可证。2011年7月15日，马秀香、潍坊名嘉城市广场置业有限公司签订了商品房预售合同约定：马秀香购买潍坊名嘉城市广场置业有限公司开发建设的位于潍坊市潍城区东风西街以南长胜路以东潍坊名嘉广场一期第三区31213号商铺房，总价款为112951元，交房期限至2012年12月31日前，逾期交房180日后马秀香有权解除合同，潍坊名嘉城市广场置业有限公司应退还购房款，并按买受人累计已付款的2%支付违约金。马秀香于2011年7月15日支付总房款112951元、代收费550元，同月17日支付维修基金1236元，共计114737元。另查明，涉案商铺至今未交付。马秀香累计已付款114737元，其2%的违约金为2294.74元（114737元×2%）。上述事实有马秀香提供的商品房预售合同、房款收据、代收费用收据、维修基金收据，潍坊名嘉城市广场置业有限公司提供的商品房预售许可证及当事人陈述在案为证。一审法院认为，马秀香、潍坊名嘉城市广场置业有限公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。潍坊名嘉城市广场置业有限公司超出合同约定的交房时间逾期未交付涉案房屋，根据合同约定，马秀香有权解除合同。马秀香交付的购房首付款，潍坊名嘉城市广场置业有限公司应当返还。潍坊名嘉城市广场置业有限公司主张代收费用550元即备案费，系代潍城区住建局收取，维修基金1236元系代潍坊市住建局收取，但未提供证据证明该两笔款项系代收且已交由收款部门，不予采信。马秀香主张的违约金2294.74元，理由正当，证据充分，潍坊名嘉城市广场置业有限公司应当承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一、三款之规定，判决如下：一、解除马秀香、潍坊名嘉城市广场置业有限公司签订的商品房预售合同。二、潍坊名嘉城市广场置业有限公司返还马秀香购房款112951元，维修基金1236元，代收费550元，并承担违约金2294.74元，合计117031.74元，于判决生效之日起10日内付清。案件受理费2595元，由潍坊名嘉城市广场置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司围绕上诉请求依法提交了交房通知书一份，证明上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司已向被上诉人马秀香履行交房告知义务；提交房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份，证明涉案房屋以达到竣工验收标准，已完成竣工验收；提交承诺书一份，证明潍坊名嘉城市广场经营管理公司根据其与被上诉人马秀香签署的委托管理合同向我公司作出如下承诺，在其与被上诉人马秀香按照托管协议约定委托管理经营权终止之日向被上诉人马秀香移交涉案房屋，因上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司延期交房造成的损失由潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司与上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司协商解决，并承诺不向被上诉人马秀香主张；提交房屋交接单一份，证明上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司已根据被上诉人马秀香与潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司签署的委托管理合同，合同中第一条约定的授权、授权范围完成房屋交接。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被上诉人马秀香质证后认为上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司提供的证据恰恰证明其存在违约的情况，不能证明上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司的主张。对上述当事人争议的事实，本院认定如下：上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司提交的新证据不足以抗辩其延期交房的事实。本院查明的其他事实与原审法院认定一致，本院予以确认。本院认为，关于合同是否应予解除的问题。双方在涉案商品房预售合同中约定，交房日期为2012年12月31日前，逾期交房180日后，被上诉人马秀香有权要求解除合同。本案中上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司至今未向被上诉人马秀香交付涉案商铺，也未提供涉案商铺已经由潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司实际使用的相关证据，应认定上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司已逾期交房超过180日，双方约定的合同解除权已具备行使条件，被上诉人马秀香有权要求解除涉案商品房预售合同，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司主张被上诉人马秀香的利益未受损失、不应解除合同，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于程序是否合法的问题。双方当事人间争议的是商品房预售合同法律关系，潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司并非该合同的主体，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司也未提供证据证明潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司与本案处理结果具有法律上的利害关系。故对其要求追加潍坊名嘉城市广场经营管理有限公司参加诉讼的主张，本院不予支持。关于违约金计算方法的问题。双方当事人在涉案商品房预售合同中约定，逾期交房违约金按照买受人累计已付款的2%计算。本案中被上诉人马秀香已付款总数额为114737元，故一审法院以此为基数计算违约金数额，并无不当，对上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司的相应上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2595元，由上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 斌代理审判员 高艳丽代理审判员 张锡辉二〇一七年七月十七日书 记 员 郑 伟 来自：