（2016）赣0703民初1356号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-24
案件名称
王远明与陈兼华、钟雪兰合伙协议纠纷一审民事判决书
法院
赣县区人民法院
所属地区
赣县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王远明,陈兼华,钟雪兰,陈友祥
案由
合伙协议纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0703民初1356号原告(反诉被告):王远明,男,1953年5月8日生,汉族,江西省崇义县人,住赣州市崇义县。被告(反诉原告)：陈兼华，男，1955年10月17日生，汉族，江西省崇义县人，住赣州市崇义县，现住南康区。被告(反诉原告)：钟雪兰，女，1958年9月21日生，汉族，江西省赣州市南康区人，住南康区。被告(反诉原告)：陈友祥，男，1984年2月28日生，汉族，江西省赣州市南康区人，住南康区。三被告委托代理人:谢觉今、幸华芳，江西文峰律师事务所律师。原告王远明（反诉被告，以下称原告）与被告（反诉原告，以下称被告）陈兼华、钟雪兰、陈友祥合伙协议纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，被告方提起反诉，本院受理后依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告王远明、被告及其代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王远明向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告2011年12月20日签订的《合伙建房协议书》无效；2、依法收回原告建房投资款本金加利息1097483.3元；3、依法收回原告建房施工管理工资加利息213600元。事实和理由：原告与被告在2011年12月20日签订的《合伙建房协议书》应为无效协议，该协议书违反了相关法律禁止性规定。该协议约定建造七层房屋，现被告实际只批复了建造五层房屋，被告违反协议约定。被告在唐江镇木塘村建造的房屋，从旧房拆除，场地清理、平整，基础开挖，浇筑基础，及一至五层2000平方米钢筋框架结构的资金全部由原告支付，原告合计付出资金729740.46元，减去被告出资64800元及用房屋折抵的钢筋款105000元后，原告实际出资559940.46元，被告另应当支付原告出资的利息共计537542.84元，本金加利息共计1097483.3元。被告的房屋建筑从基层开挖到房屋竣工及一、二层装修，均有原告现场管理，被告应支付原告管理工资120000元，并支工资利息93600元，合计213600元。三被告辩称，原告与答辩人陈兼华系多年至交，关系密切。原告见答辩人一栋临路老房地理位置优越，当时店面租金每月几千元，就多次劝说答辩人把老房子拆除改建为商住楼，并再三表示如答辩人无力改建，原告可以出资与答辩人合建。答辩人经不起原告的劝说，答应合作，并与原告签订了《合作建房协议书》。协议签订后，原告没有依协议约定履行出资义务，但老房子已经拆除，新房子如不建起了，将给答辩人带来无法估量的损失，答辩人无奈将自己的积蓄全部拿出用于建房，并向亲朋好友借贷，才将房屋主体工程建好。新建房屋工程款全部由答辩人筹集，原告根本没有出资，因此原告诉请返还投资款和支付施工管理工资，没有事实和法律依据，相反原告在答辩人处借取的工程款应当返还答辩人。三被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿借款利息损失742790元；2、判令自2016年7月1日起至借款人还清之日止利息损失由原告承担；3、判令原告赔偿被告店面租金损失126000元。事实和理由：原告未按协议约定履行出资、按期交房等根本义务，给被告造成巨大损失。原告就被告方反诉答辩称，所有款项都是借来建筑自己的房子，记录上也有原告的签名,跟原告没有关系，被告反诉要求原告承担利息损失，没有依据，被告不要借款本金，只要求利息，不符合常理，其要求的利息也超过法律规定。被告所拆旧房根本没有店面，如果有店面也在拆除时协商解决了店面租金损失事宜。原、被告所欠协议书本身属无效协议，被告也存在违约。本院经审理认定事实如下：被告陈兼华与被告钟雪兰系夫妻关系，被告陈友祥系二人之子，被告钟雪兰、陈友祥系赣州市南康区唐江镇木塘村村民，三被告家庭在木塘村××坳组宅基地建有房屋一处。原告与被告陈兼华协商合伙建房事宜，将三被告所建位于木塘村打石坳房屋进行改建，三被告以被告钟雪兰名义与原告于2011年12月20日签订《合伙建房协议书》一份，约定：原、被告在原木塘村打石坳房屋基础上合作兴建商住楼一栋，原告出资金，被告方提供土地使用权；新建房屋共七层，一至三层归被告所有，四至六层归原告所有，七层原、被告各享有一半；被告方负责拆除宅基地上所有建筑物，清理场地，办理房屋报批、报建手续，负责施工现场用水、用电的关系安装；原告负责房屋施工图设计，负责房屋施工现场管理、施工；房屋工期为2011年12月22日至2012年12月20日，如原告未在2012年12月31日交房，则应自2013年1月1日起每月补偿被告方损失3000元。协议签订后，被告方以被告钟雪兰、陈友祥名义申请在原宅基地上进行拆旧建新并经政府部门审批同意。2012年2月8日，城乡规划建设部门向被告钟雪兰、陈友祥颁发建设用地规划许可证，允许建设规模为五层。协议签订后,原告依协议进行出资并组织施工。原、被告均认可房屋基础及五层主体结构由原告出资建设。同时，建房期间由于尚有钢筋款122782元未付，原告向钢筋出售方出具了欠条，后经协商原告用其享有的房屋进行折抵钢筋款，并由被告陈兼华与钢筋出售人王显洪签订协议书一份，约定：将原、被告所建房屋第五层右边第一套房屋用于折抵钢筋款。原告作为见证人签字。房屋主体工程竣工后，因原告未及时支付建房出资，被告代原告支付了之后的建房款项以及代原告向他人借款用于建房，经结算，原告就前述款项于2014年9月28日至12月15日期间向被告陈兼华出具借条八份，借条载明的总金额为1247208元。后因原告出资问题及建房审批情况,原告与被告陈兼华签订《补充协议》一份，约定：因原告建房资金不能到位，情况发生变化，原计划建七层的房屋改为建五层，第四、五层房屋转让款优先偿还被告，五层其中一套房屋用于折抵钢筋欠款，被告陈兼华借给原告的借款按月利每元3分计算。本案审理过程中，原告申请对房屋基础及五层主体工程造价进行司法鉴定，赣州东升会计司法鉴定所依据本院委托作出赣东司鉴字（2017）第4号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：本案涉及的工程造价为人民币743458.44元。本院认为，原、被告合作建房所用土地系集体土地，性质为宅基地，被告方只能在宅基地上建造房屋，不得非法出租、买卖或者变相买卖。原、被告所签《合伙建房协议书》中约定，由原告出资，被告方出地的方式合作进行建房，并约定原告拥有宅基地上方房屋的产权及收益，原、被告的约定实际上是非法转让宅基地，违反了法律法规的强制性规定，因此，该《合伙建房协议书》应认定为无效合同。据合同无效的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的合伙建房协议应为无效，现房屋已经建成，因所建房屋以被告钟雪兰、陈友祥名义进行了宅基地建设审批，建房行为符合法律规定，该房屋被告方可以享有合法的权利，而原告非宅基地所在集体经济组织成员，无法享有房屋权利，因此，原告对房屋建设进行的出资，被告方应当予以返还。现原、被告认可原告出资建设了五层房屋的基础及主体工程，但对原告实际出资未达一致，经司法鉴定，该工程造价经鉴定为743458.44元，结合原告在诉状中认可被告方出资64800元，以及原、被告确认以房屋折抵的未付钢筋款122782元，本院认定原告建房出资为555876.44元，被告方应当将该款返还原告。关于原告主张的出资利息、施工管理工资，被告方反诉主张的借款利息及店面租金损失，因原、被告在签订《合伙建房协议书》时对利用农村集体土地合作建房导致合同无效在主观上均有过错，应当各自承担相应的责任，故对原告的此项诉求以及被告方的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王远明与被告钟雪兰于2011年12月20日签订的《合伙建房协议书》无效；二、被告陈兼华、钟雪兰、陈友祥于本判决生效之日起十日内返还原告王远明建房出资555876元；三、驳回原告王远明的其他诉讼请求；四、驳回被告陈兼华、钟雪兰、陈友祥的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费16600元，反诉费6874元，由原告王远明负担16600元，由被告陈兼华、钟雪兰、陈友祥负担6874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 卢毅敏人民陪审员 王福娇人民陪审员 曾 群二〇一七年七月十七日代理书记员 赵来宝 关注公众号“”