（2017）鲁0902民初2423号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-28
案件名称
尹俊峰与宋绍君房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泰安市泰山区人民法院
所属地区
泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
尹俊峰,宋绍君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条
全文
山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0902民初2423号原告：尹俊峰，男，1969年出生，汉族，泰安市泰山区居民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张敏，泰安泰山中和法律服务所法律工作者。被告：宋绍君，男，1972年出生，汉族，个体工商户，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：徐恒沛，泰安岱岳信达法律服务所法律工作者。原告尹俊峰与被告宋绍君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹俊峰及其委托诉讼代理人张敏，被告宋绍君及其委托诉讼代理人徐恒沛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹俊峰向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告购房款366516元；2、被告支付违约金20000元，并支付补偿金（自2017年4月15日至还清之日按照555000元每日万分之五计算）；3、本案诉讼费和保全费由被告承担。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订房屋买卖合同一份，原告将其所有的位于泰安市东岳大街56号农机公司宿舍5#-2-5层西户住房出售给被告，被告已支付购房款188484元。现购房手续已办理完成，被告拒不支付剩余购房款。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。被告宋绍君辩称，原告起诉无事实和法律依据，被告已经按照约定支付全部购房款，原告应当承担违约责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告尹俊峰（卖方/甲方）、被告宋绍君（买方/乙方）以及泰安市经典房地产营销策划有限公司（第三方/丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方同意出售给乙方坐落于泰安市农机小区西院5号楼2单元252室之房产，建筑面积71平方米，该房产现有证件房产证、土地证，房产证号泰房权证泰字第××号，所有权人尹俊峰，共有权人无，设计用途为住宅，居住情况为自住；甲方保证此房产无任何权属或经济纠纷，房产共有人及所有人同意出售此房产；乙方对甲方出售的房产状况已充分了解，并对此房产的房屋所有权证及国有土地使用证已详细阅审且充分了解，双方商定此房产成交价￥555000元（大写伍拾伍万伍仟元整），甲方同意将该房屋已交纳的专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给乙方；此合同签订当日乙方向甲方支付￥20000元作为购房定金，余款支付方式为：余款由乙方出资协助甲方偿还农行商业贷款，将房产证解押，解押后甲方在房管部门办理他项权到乙方名下，乙方一次性支付完毕剩余房款（银行解押费用充抵购房款）；乙方将购房定金交与甲方后，双方必须履行合同责任和义务；甲方须将房款中的1000元作为房产物业交割保证金预留丙方保管，物业交割完成后，甲方结清此房产所有拖欠费用（水、电、气及物业费），丙方将此保证金全部归还甲方；甲方应于收到乙方全额房款之日起45天内将此房产全部交付给乙方使用，每逾期一日，甲方将自愿向乙方支付100元违约金作为补偿，并应在交房当日甲方将水费、电费、燃气费、物业费以及此房所拖欠的其他费用结清，若因甲方原因致此房屋影响乙方正常使用的，甲方应承担全部责任；本房产在办理产权过户手续时，乙方自愿承担过户费用，如遇《国有土地使用证》办理产权转移登记时，乙方自愿向国家缴纳相关税；合同签订后，任何一方不得反悔或毁约，否则其属于违约，若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，若乙方违约，所交给甲方的购房定金不退，作为违约赔偿金；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方提供合理、真实有效的证明，在合情合理的原则下，待受理证明方同意后，甲方应在3日内向乙方退还所收全部款项，对于被动终止合同方的补偿，以甲乙双方协商处理优先的原则，若协商不成的，不能履行合同方按每日向对方支付购房所支付款额的万分之五作为补偿，本合同解除，中介服务费不予退还；家具及配套房杂物由甲方清理，清理完毕并结清所有和本房屋相关的水、电、气、暖、物业费等费用后交付乙方，并无条件配合乙方办理各项过户手续。合同签订后，2017年4月8日，被告宋绍君按照合同约定代原告偿还涉案房屋的银行贷款188484元用以支付购房款，该款项包含合同中约定的20000元购房定金，原告向被告出具收到上述款项的收到条。2017年4月21日，原告又向被告出具收到条一份，载明：“今收到宋绍君购房款￥100000元整，另外￥7500元整。于吕某某办公室”。原告称应被告要求其先向被告出具收到条，然后被告再转账支付，但其后并未实际收到被告支付的上述款项。被告则称上述款项的支付系应原告要求，支付与原告的债权人吕某某。原告对被告的陈述不予认可，并称其并未同意被告将购房款支付其债权人吕某某，亦未委托吕某某代其收取购房款。后原告又向被告出具收到条一份，载明：今收到宋绍君房款￥234000元整。并附说明：总房款555000.00元；已收到188484元；已收到107500元，该款转给吕某某；减去10000元，作为押金，交房时退还尹俊峰；减去15000元，用于支付房产过户费用；计算如下555000-188484-107500-10000-15000=234016元。该收条未载明出具时间，原、被告均称该份收条系在2017年4月21日之后出具。原告尹俊峰对该收到条的真实性予以认可，该收到条说明部分的内容亦系其本人书写，但其陈述出具该收条时系为了尽快拿到房款，应被告要求在未收到款项时就先给被告出具了上述收条，其亦未实际收到该款项；被告认可原告向其出具该收条时款项尚未支付，在原告出具该收条的两三天后经原告同意，其将该笔款项交付与原告的债权人吕某某用于偿还原告欠吕某某的借款。原告对被告的上述陈述亦不予认可，并称其并未同意被告将购房款支付其债权人吕某某，亦未委托吕某某代其收取购房款。对于该收条说明部分“减去15000元，用于支付房产过户费用”的记载，原告称合同中约定过户费用由被告承担，但当时为了尽快办理房产过户，其同意代被告支付15000元的过户费用，从总房款中扣除该部分费用；被告亦称系原告为了尽快办理房产过户手续，同意从总房款中扣除15000元作为过户费用。庭审中，被告为证实其房款支付情况，申请证人吕某某出庭作证，吕某某陈述：我与原、被告均系朋友关系，由我介绍被告购买原告的房屋，因原告欠我约26万元，我与原告、被告三方通过电话口头商定被告将购房款支付给我，我将原告欠我的款项扣除后剩余部分再给原告，由原告向被告出具收到条，被告先给了我107500元，后来又支付给我234000元，均是现金支付，扣除原告欠我的钱后还剩43150元给了原告，我给原告写了收到条，当时我让原告把他向我出具的借条原件收回，原告至今未向我索要，借条原件仍在我处。证人吕某某为证实其以上陈述，提交原告向其借款的借条四份以及记载吕某某收到原告还款的收到条复印件一份。原告尹俊峰对证人吕某某借条真实性予以认可，亦认可其与吕某某存在债权债务关系，但其称并未收到吕某某的收到条，亦未同意并委托吕某某收取被告支付的购房款。另外，被告申请本院调取2017年4月25日农业银行的监控录像，该监控录像显示2017年4月25日一女性从银行柜台取出部分现金交给原告，后该女性拿出一张纸在双方之间推搡传递，该纸张上具体内容无法辨别。被告称该监控录像记录了吕某某之妻孙继燕扣除房款后将剩余的43150元给原告，并将收到条给原告的情况。原告对该监控录像的真实性无异议，但其称系其与吕某某之间存在其他业务关系，与本案所涉的购房款无关。另查明，涉案房产原登记所有权人为原告尹俊峰，该房产已经完成了房产过户的税费缴纳，房产已过户至被告名下，正在等待房屋产权部门发放产权证书。该房产现仍由原告尹俊峰居住使用。以上事实有《房屋买卖合同》一份、完税证明一份、收条三份、借条四份、收到条复印件一份、监控录像以及庭审笔录等证据在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。对于被告已支付购房款188484元的事实双方均予以认可，本院对此予以确认。根据本院查明的事实，被告后来又分两次将购房款107500元、234000元支付给吕某某。本案争议的焦点在于被告上述两笔支付房款的方式是否经过原告方同意。对于2017年4月21日收条中记载的107500元，原告称其并未同意被告将该款项支付其债权人吕某某，但根据原告后来向被告出具的收条所附说明的内容来看，其写明“已收到107500元，该款转给吕某某”，据此，可以认定被告将其中的购房款107500元支付给吕某某，原告已经同意并接受，应当认定被告已向原告支付了该部分购房款。对于另外一份收条中记载的234000元，原告称当时出具该收条时系为了尽快拿到房款，在未收到款项时就先给被告出具了该收条，其并未实际收到该款项；被告亦认可原告向其出具该收条时款项尚未支付，在原告出具该收条的两三天后其将该笔款项交付与原告的债权人吕某某，被告虽称其将该款项支付吕某某已经原告口头同意，但原告对此不予认可；证人吕某某虽出庭作证称原告同意被告将该部分购房款支付与其用于偿还原告欠其借款，但因对该事实的认定以及案件的处理结果与证人存在一定的利害关系，故本院对证人吕某某对于该部分的证言不予采信；对于证人提交的记载收到原告还款的收条复印件，原告不予认可，根据被告申请调取的银行监控录像亦无法直接证实原告对被告将购房款直接支付吕某某这一行为的认可，原告事后亦未予以追认。综上分析，应认定被告将该234000元购房款支付与吕某某并未经原告同意或追认。因此，应认定被告已向原告支付购房款295984元（188484元+107500元），剩余购房款未支付。原告在金额为234000元的收条所附说明中写明：减去10000元作为押金，交房时退还尹俊峰，减去15000元用于支付房产过户费用，并最终计算出被告尚欠房款数额为234016元，该内容应系原、被告双方关于押金以及过户费用承担的重新约定，本院予以确认，综上，本院依法确认被告应向原告支付购房款234016元，押金部分10000元根据双方约定待原告交房时，被告再行向原告支付。对于原告主张的违约金以及补偿金，被告将部分购房款支付与他人的行为不属于原、被告在合同中约定的“反悔或毁约”的违约情形，亦不属于合同中约定的“因不可抗力导致合同不能履行”的情形，故原告要求按照上述合同约定支付违约金及补偿金的诉讼请求，本院不予支持。对于被告已向吕某某支付的款项，被告可以不当得利为由另案向吕某某主张权利，对于吕某某与原告之间的债权债务纠纷，不属于本案的审理范围，双方可另案处理。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告宋绍君于本判决生效之日起十日内，支付原告尹俊峰购房款234016元；二、驳回原告尹俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3550元、保全费2320元，共计5870元，由原告负担2000元，被告负担3870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 文 蕊二〇一七年七月十七日法官助理 马甜甜书 记 员 孙 芹 更多数据：