（2017）京0105民初24724号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-28
案件名称
洪秋良与鲁能英大集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洪秋良,鲁能英大集团有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初24724号原告：洪秋良，男，1966年3月28日出生。委托诉讼代理人：杨如涛，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱荣，甘肃英之剑律师事务所律师。被告：鲁能英大集团有限公司，住所北京市西城区椿树园15-18号底商二层A230号。法定代表人：陈维波，总经理。委托诉讼代理人：张永军，北京市博金律师事务所律师。原告洪秋良（以下简称原告）与被告鲁能英大集团有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨如涛、王爱荣，被告委托诉讼代理人张永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2009年7月23日签订的房屋买卖合同，并将位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋过户至原告名下；2、判令被告支付违约金48470元，标准为总价款的1%。事实和理由：2009年7月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将朝阳区望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋出售给原告，总价款为4847040元。合同签订后，原告依据合同约定支付了全部购房款，被告交付了房屋，合同约定被告应在合同签订后500天内将办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案，因被告原因未取得权属证书的，原告不退房，被告按总价款的1%支付违约金。后原告多次找到被告办理房屋所有权证，被告以种种理由推脱，至今未能办理权属证书，给原告造成巨大经济损失，包括由于没有办理产权证导致购买成本较大，无法办理按揭贷款，也无法将涉诉房屋出租，原告多次往返北京、兰州，造成了巨额的差旅费，涉诉房屋涨价时无法将房屋出售的损失等。被告辩称，1、被告签订合同后按照合同约定办理产权证，但是，原告购买的房屋是通过诉讼解除合同收回的房屋，法院执行过程中，找不到原买受人配合办理各种手续，被告单方办理手续有困难。原产权人北京英大置业有限公司已经注销，被告是北京英大置业有限公司的权利义务承受人，房管局、法院都不知道现在办理权属登记所需的相关手续，所以一直没有办理房产证，被告现在仍在联系法院出具房管局需要的文书，积极的办理房产证，被告没有违约行为；2、关于办理产权证，合同约定被告应提交的资料，被告能提供的房屋大产权证、北京英大置业有限公司注销并由被告承继权利义务等文件已经提交给房管局，办理产权证并不只是被告的责任，原告也需要配合。房屋产权证没有办理下来，并没有给原告造成损失，原告主张违约金与事实不符，违约金超过了实际损失，请求法院酌减；3、同意继续履行2009年7月23日签订的房屋买卖合同，同意协助原告将位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋过户至原告名下。本院经审理认定事实如下：原告提交北京市建设委员会于2004年8月18日办理的京房权证市朝其字第某某号房屋所有权证复印件，载明：坐落在朝阳区望京中环南路甲2号的25层（-02）所有权人为案外人北京英大置业有限公司。2007年4月12日，本院分别作出（2007）朝民初字第某某号、（2007）朝民初字第某某号、（2007）朝民初字第某某号、（2007）朝民初字第某某号民事判决书，查明2004年8月18日北京英大置业有限公司取得整体建筑物房屋所有权证，并分别判决解除北京英大置业有限公司与案外人刘某某、李某就北京市朝阳区望京中环南路甲2号“佳境天城国际商务公寓”A座某1号房屋、A座某2号房屋、A座某3号房屋、A座某4号房屋所签《商品房买卖合同》等。另，前述四份判决书于2007年4月29日发生法律效力。2008年12月25日，北京英大置业有限公司与被告签订《资产及债权债务转让协议》，约定北京英大置业有限公司将包括位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号金业大厦（佳境天城国际商务公寓）的房屋所有权及土地使用权在内的全部资产移交给被告，由被告行使相关权利并履行相关义务。2009年1月11日，北京英大置业有限公司申请企业注销登记，股东会决议注销之后产生的债权债务等由被告承担。2009年1月16日，北京市工商行政管理局出具《注销核准通知书》，写明：北京英大置业有限公司因股东会决议解散申请注销登记，经我局核定，准予注销。2009年7月23日，出卖人被告与买受人原告签订《商品房买卖合同》，约定：被告以出让方式取得朝阳区西八间房地块的使用权，土地使用权出让合同号为京朝涉外国用（2000出）字第某某号，该地块土地面积9757.7平方米，规划用途为公寓，土地使用年限1995年5月26日至2065年5月25日。经批准在上述地块建设商品房，现定名金业大厦。建设工程规划许可证号为2003规建字某某号，施工许可证号为京建开字2000第某某号。原告购买的商品房为现房，商品房产权证件号：京房权证市朝其字第某某号。原告购买商品房为前述项目中的望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号，该商品房的用途为非住宅，登记建筑面积为489.6平方米，套内建筑面积379.94平方米，公共部位及公用房屋建筑面积109.66平方米。商品房单价为每建筑面积9900元，总金额4847040元。付款方式为分期付款，买受人签约当日支付120万元，其余购房款待房屋具备产权过户条件时经出卖人书面通知后十日内一次性付清。被告应当在原告签约后500日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人损失等。同日，双方签订《补充协议》，约定：在双方办理房屋交易过户之前，买受人必须付清全部房屋总价款，否则，出卖人有权拒绝办理房屋交易过户手续及房屋交付工作等。2009年7月23日，原告向被告分别转账250万元、522026元，被告向原告开具合计金额为3022026元的房款收据。2009年9月16日，原告向被告转账1082549元。2010年8月16日，原告向被告转账300万元。2011年8月24日，原告向被告转账647040元。原告称，以上转账款项中包括购买望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋的房款4847040元，其余转账款项系购买其他房屋的购房款。对此，被告予以认可。经询，双方均同意本案继续适用简易程序审理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，通过双方举证及生效判决书可知，北京英大置业有限公司已经于2004年8月18日取得包括朝阳区望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋在内的整体建筑物房屋所有权，2009年北京英大置业有限公司注销登记并将北京市朝阳区望京中环南路甲2号的房屋所有权及土地使用权移交给被告，由被告行使相关权利并履行相关义务。被告在受让北京市朝阳区望京中环南路甲2号的房屋所有权及土地使用权后将其中的A某1、A某2、A某3、A某4号房屋出售给原告，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，均应依约履行。现被告并未履行协助原告取得A某1、A某2、A某3、A某4号房屋权属登记证书的合同义务，原告主张被告继续履行该项义务且被告同意继续履行，双方亦未举证证明前述房屋存在法律上或事实上不能继续履行的事由，故本院对此项诉讼请求不持异议。双方合同明确约定了办证期限及因被告原因不能在规定期限内取得权属证书的违约责任，现被告未协助原告办理房屋权属登记，被告所抗辩的逾期协助办证理由并非法律规定或合同约定的正当事由，本院不予采信，故被告行为构成违约。对于违约金，考虑到原告系全款购房、被告逾期办证的时间较长、双方过错程度、原告主张的实际损失等因素，双方约定的违约金标准并不为高，故本院对原告主张的违约金予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告鲁能英大集团有限公司于本判决生效后七日内继续履行2009年7月23日与原告洪秋良签订的《商品房买卖合同》，协助将位于北京市朝阳区望京中环南路甲2号A某1、A某2、A某3、A某4号房屋过户登记至原告洪秋良名下；二、被告鲁能英大集团有限公司于本判决生效后七日内支付原告洪秋良违约金48470元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22788元，由被告鲁能英大集团有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 魏慧彪二〇一七年七月十七日书 记 员 卢伟明 微信公众号“”