（2017）湘0103民初2505号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2017-09-20

案件名称

张舟与长沙鑫诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市天心区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张舟,长沙鑫诚物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十一条，第一百一十三条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条

全文

湖南省长沙市天心区人民法院民事判决书(2017)湘0103民初2505号原告：张舟，男，1986年7月22日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙鑫诚物业管理有限公司，住所地：长沙市雨花区劳动东路178号鑫天佳园内。法定代表人：陈清明，董事长。委托诉讼代理人：夏勇军，男，1976年7月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系公司职员。委托诉讼代理人：刘湘华，湖南环楚律师事务所律师。原告张舟与被告长沙鑫诚物业管理有限公司（以下简称鑫诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张舟、被告鑫诚物业公司的委托诉讼代理人夏勇军和刘湘华均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张舟请求法院判令：一、鑫诚物业公司赔偿因未及时履行合同义务而给张舟造成的经济损失2000元，并支付张舟的维修费用2799元；二、在小区监控系统、门禁系统未能正常运行期间，每月的物业服务费用象征性减免1元；三、鑫诚物业公司向长沙市物业维修资金管理委员申报紧急维修；四、张舟有权查验鑫诚物业公司维护管理的公共电梯年检标志、小区消防设施等相关证件的年检；五、鑫诚物业公司承担本案诉讼费用。鑫诚物业公司辩称，一、鑫诚物业公司已采取积极措施对漏水屋面进行维修，已经履行了相关义务；二、张舟的损失及维修费用没有充分、有效的证据支持；三、每月减免1元的物业费没有事实及法律依据；四、小区的消防及电梯设施每年均进行了年检，且年检合格；五、鑫诚物业同意配合申报启动专项维修资金。经审理查明，张舟居位房屋位于天心区××办事处山城明珠××单元××室，系房屋最高层，该小区由鑫诚物业公司负责物业管理服务。2011年2月5日，鑫诚物业公司与张舟签订一份《前期物业协议》，约定：鑫诚物业公司对张舟所购房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。鑫诚物业公司确保共用部位完好，共用设施设备运行正常，消防设备设施运行良好。若鑫诚物业公司的服务质量未达到约定目标，张舟有权要求鑫诚物业公司限期改正。2016年11月28日，张舟发现居住房屋的次卧、书房、客厅的天花板漏水，导致墙漆受损、地板起拱。张舟当即向鑫诚物业公司报修。2016年12月1日，鑫诚物业公司派人查勘但未及时组织进行处理，2016年12月期间，张舟自行从网上购买防水涂料对房屋漏水部位进行修缮，共花费1780元。2017年2月，鑫诚物业公司对涉诉房屋进行修缮并对屋顶作开槽处理。另查明，张舟所购房屋系2010年交房，至张舟起诉时，已过5年的质量保修期限。涉诉房屋所在单元的电梯完成年检，检验单位系湖南省特种设备检验检测研究院，维保单位系湖南省昌源机电设备有限公司。鑫诚物业公司亦定时对小区消防设施进行检测，消防设施设备均能正常工作。上述事实，有《前期物业服务协议》、业主来电来访记录本、短信记录、电梯使用标志、消防设施设备检测记录、网上购物记录、照片、当事人庭审陈述予以证实，足以认定。本院认为，物业服务系由物业公司向业主提供的一种公共服务产品，物业服务合同仍然属于合同的范畴。张舟与鑫诚物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实、自愿的意思表示，双方须秉持诚实信用原则履行自身的合同义务。根据合同约定，张舟所购房屋在超过五年的质量保修期后，由鑫诚物业公司根据《前期物业服务协议》约定的内容进行修缮。因鑫诚物业公司未及时组织对张舟房屋漏水部位进行修缮，影响张舟房屋的美观和正常使用，导致张舟自行购买防水涂料对漏水部位进行了修缮的简单处理，防止了财产更大损失，所支出的费用1780元，金额较小且价格合理，本院予以认可，应由鑫诚物业公司承担。因房屋漏水导致张舟的财产受损，因张舟未提交相应证据证实具体的受损数额，本院酌情确定财产损失金额为1000元，由鑫诚物业公司负担。关于物业费象征性减免1元的问题，张舟未提交相应证据证明小区监控系统、门禁系统未能正常运行，故对张舟的该项诉讼请求，本院不予支持。关于张舟是否有权查验公共电梯年检标志，消防设施年检证件的问题。鑫诚物业公司系受物业所有人的委托对包括消防设施、电梯在内的公共设备进行维护、修缮和管理。张舟作为业主之一，自然对电梯和消防设施的年检情况具有知情权，故对张舟的该项诉讼请求，本院予以支持。鑫诚物业公司现已对张舟漏水房屋的屋顶进行了开槽处理和修缮，现暂未发现漏水现象，故对张舟提出的，要求鑫诚物业公司申报物业维修资金进行紧急维修的请求，暂不予支持。如张舟下次发现所购房屋又出现漏水问题后，可以在经业主委员会同意后，由鑫诚物业公司向相关部门进行申报，启动物业维修资金进行彻底修缮。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条、《物业管理条例》第十一条之规定，判决如下：限被告长沙鑫诚物业管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张舟的财产损失1000元；限被告长沙鑫诚物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告张舟修缮费用1780元；原告张舟有权查验被告长沙鑫诚物业管理有限公司负责的山城明珠小区公共电梯、消防设施的年检情况；驳回原告张舟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费210元，减半收取105元，由被告长沙鑫诚物业管理有限公司承担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　唐文东二〇一七年七月十七日书记员　　陈　检附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。关注公众号“”