（2017）京0112民初8575号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-11-28
案件名称
北京珠江投资开发有限公司与徐虹商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京珠江投资开发有限公司,徐虹
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初8575号原告（反诉被告）：北京珠江投资开发有限公司，住所地北京市通州区通州工业开发区广通街。法定代表人：房崇安，董事长。委托诉讼代理人：郭春雨，男，1989年3月15日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：崔霄，男，1986年9月2日出生，汉族，该公司职员，住该公司宿舍。被告（反诉原告）：徐虹，女，1969年6月17日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐凯（徐虹之弟），1984年2月6日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京珠江投资开发有限公司（以下简称原告）与被告徐虹商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告委托代理人崔霄、郭春雨，被告徐虹及其委托代理人徐凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《北京市商品房预售合同》于2016年11月12日解除，并判令被告配合原告办理合同备案的解除手续；2、被告支付违约金280619.6元；3、被告承担诉讼费。事实与理由：2013年10月27日，原被告签订《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买原告通州区马驹桥镇物流产业园xx号房屋，房屋总价1403098元，应付首付款703098元，剩余70万元为银行贷款。根据合同附件五第2条商业贷款第1款：买受人于2013年10月27日前与出卖人签订合同并向出卖人缴付除商品房担保贷款额以外的所有房款作为首期房款，即703098元（含定金20000元整）······按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人有权解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。商品房合同附件五第2条第3款第1项：合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款数额万分之一的违约金，逾期超过十日视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意与出卖人发出通知之日起30日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。原被告双方于2013年10月27日签订预售合同后，被告支付了购房款703098元后再未支付任何价款，我司多次催告被告缴纳房款，但被告至今未缴纳。2016年11月9日，我司向被告发出《解除合同通知函》，并告知被告配合我司办理合同备案解除手续，但被告不予配合。故起诉。被告徐虹答辩并反诉称，原告违反《中国人民共和国商品房销售管理办法》第24条，原告违规在房屋内加设加层，北京市2010年《关于加强部门联动完善商业办公类项目管理通知的文件》要求商业办公项目不能设立住宅和卫生间，导致无法办理房产证，原告违规在先，造成房屋加设加层违反国家相关规定，双方一致协商但是没有解决，对于原告更改规划已经被处罚，执法部门已经做了认定。要求原告退还房款703098元、装修款253791元、产权代办费1000元、合同印花税702元。原告对被告徐虹的反诉辩称，我司严格按照规划文件进行了建设，楼宇建筑取得了竣工验收备案手续，购房者可以办理房产证，不存在反诉人所述事实。对于反诉人要求我司退还房款、产权代办费的反诉请求，我司需扣除反诉人交纳房款及产权办理费5%的营业税及0.5%的附件税及相关违约金后予以返还。合同印花税兼具凭证税及行为税的性质，在本案中因反诉人的违约行为，致使合同解除，导致合同印花税损失的发生及无法弥补，我司对买卖合同的印花税不予退还。关于装修款退还问题，装修款是反诉人向珠海市珠江永益装饰有限公司支付的，我司未收取反诉人的装修款，装修款的返还与本案分属不同的法律纠纷，不应在本案中解决，反诉人要求我司返还装修款无合同及法律依据。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年10月27日原被告签订《北京市商品房预售合同》，合同编号xx，约定被告徐虹购买原告位于通州区马驹桥镇物流产业园xx号房屋。合同附件五第2条商业贷款第（3）款第①项约定：合同签订之日起四十五日内，买受人申请的商品房担保贷款仍然未能到达出卖人账户的，视为买受人逾期支付贷款部分款项，买受人应自逾期之日起至贷款实际到达出卖人账户之日止，按日向出卖人支付贷款数额万分之一的违约金，逾期超过十日，视为买受人不能取得商品房担保贷款，买受人同意于出卖人发出通知之日起30日内一次性将未付房款付清；买受人逾期履行付款义务的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付合同约定总房款的20%作为违约金。合同附件八第二十三条约定，买受人通讯地址以买卖合同中填写的为准，如有变更应在变更后5日内书面通知出卖人。邮寄邮件方式通知的，对方通讯地址在境内的，邮件发出后第三日视为送达。被告徐虹已于2013年12月27日支付首付款703098元，贷款70万元至今未到达原告账户。原告曾两次向被告徐虹在合同中所留地址邮寄催办函、两次邮寄变更付款方式通知函，并于2016年11月10日邮寄《解除合同通知函》。被告徐虹除支付首付款外，另支付原告产权代办费1000元、合同印花税702元，支付珠海市珠江永益装饰有限公司装修款253791元。被告徐虹在庭审中要求对上述费用一并处理。本院认为，依法成立之合同，具有约束力，各方均应恪守。原告与被告徐虹签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。现被告徐虹未按合同约定使贷款到达出卖人账户，违反了合同约定，原告依约主张解除合同符合法律规定，故对于原告要求解除合同、被告徐虹协助办理涉案房屋网签撤销手续的诉讼请求，本院予以支持，但合同解除的具体时间，应以合同附件八第二十条约定的邮件发出后第三日即2016年11月13日为准。关于违约金数额，双方约定总房款20%的违约金明显过高，结合被告徐虹的意见，且原告未提供证据证明其因此所受损失的具体数额，故违约金具体数额本院酌情减少至总房款的10%。关于被告徐虹已支付原告的购房款、产权代办费、合同印花税，原告应予返还。关于被告徐虹支付的装修款，因合同解除导致原告必然取得相应的装修利益，故原告亦应支付该装修款。关于被告徐虹称原告变更规划一节，因房屋并未实际交付，现并无证据显示原告随后交付的房屋必不符合合同约定，此并不能成为被告徐虹拒付房款的事由。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司与被告（反诉原告）徐虹于2013年10月27日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号xx）于2016年11月13日解除；二、被告（反诉原告）徐虹协助原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司办理涉案房屋（通州区马驹桥镇物流产业园xx地块其他类多功能用地项目xx号房屋）的网签备案撤销手续，于本判决生效之日起10日内执行清；三、被告（反诉原告）徐虹支付原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司违约金140309.8元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司支付被告（反诉原告）徐虹购房款703098元、产权代办费1000元、合同印花税702元、装修款253791元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9977元，由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担1553元（已交纳），由被告（反诉原告）徐虹负担8424元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6693元，由原告（反诉被告）北京珠江投资开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 薛德胜二〇一七年七月十七日书记员 何 娇 百度搜索“”