（2017）鲁01民终3975号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-30
案件名称
山东恒隆地产有限公司与济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
山东恒隆地产有限公司,济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3975号上诉人（原审原告）：山东恒隆地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：姚永聪，董事长。委托诉讼代理人：于芳，山东舜翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：史新宋，山东舜翔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：王卫东，执行董事。委托诉讼代理人：孙正奇，男，1963年6月5日出生，汉族，公司经理，住济南市。上诉人山东恒隆地产有限公司(以下简称恒隆地产公司)因与被上诉人济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司(以下简称济南湘鄂情怀公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4152号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。恒隆地产公司上诉请求:1、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4152号民事判决第六项，依法改判为支持恒隆地产公司逾期占用费699740.32元的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由济南湘鄂情怀公司承担。事实与理由：一审法院关于逾期占用费的认定错误。1、一审法院认为“此后被告只是将使用的厨具陆续搬出，原告以全部租赁面积按照3倍租金主张占用费，理由不当”，该认定是完全错误的。根据《商铺物品进出申请单》显示，济南湘鄂情怀公司填写的“进出原因”显示为“撤店”，由此可知，济南湘鄂情怀公司撤店完毕时间为2016年1月5日之后，即济南湘鄂情怀公司占用商铺实际至2016年1月5日。虽然济南湘鄂情怀公司厨具占用的面积并非全部租赁面积，但因其有厨具尚未搬离，济南湘鄂情怀公司并没有将商铺交还给恒隆地产公司，因而济南湘鄂情怀公司占用的面积是全部租赁面积。一审法院的错误在于，将单个物品的占地面积与租赁面积相混淆，只要承租人未交还涉案房屋，该房屋就仍由承租人实际占有，因此涉案房屋的面积就是承租人实际占用面积，即全部租赁面积，与其房屋中物品占地多少及有无均无关。因此，恒隆地产公司根据租赁合同第二十五条第1、（e）项“涉及交回该房屋义务的，每延迟一日，向乙方收取相当于届时每日基本租金三倍的占用费”之约定，以全部租赁面积按照3倍租金主张逾期占用费，既有事实依据，又有合同约定，理由正当、充分。2、一审法院认为“被告已经向原告支付了相当于3个月租金及3个月管理费的违约金以弥补原告的实际损失，故原告再要求被告支付从合同解除至2016年1月5日占用费，请求不当，本院不予支持”，属于认定错误。逾期占用费是济南湘鄂情怀公司在合同解除后仍占有、使用房屋的费用，该费用是承租人使用房屋而理应支出的合理费用，也是济南湘鄂情怀公司未交还房屋给恒隆地产公司造成的实际损失；而解约违约金是为了弥补因济南湘鄂情怀公司的违约导致恒隆地产公司重新招租的闲置期损失及租金差价损失等，二者系不同的法律概念，不能混为一谈。并且，自2015年10月27日解除合同后，虽经恒隆地产公司多方招商，但涉案商铺至今仍处于闲置状态已达十六个月之久，仍未找到承租人。因此，合同约定的三个月的解约违约金根本就无法弥补恒隆地产公司提前解约的实际损失，截至目前恒隆地产公司已有十六个月的闲置租金损失，且损失仍在继续，更谈不上去冲抵逾期占用费损失。因此，解约违约金损失与逾期占用费损失均是恒隆地产公司的实际损失，双方签署的租赁合同第二十五条中对此两项损失均进行了明确约定，因此，该两项损失可同时主张。一审法院认为主张了解约违约金就不能主张逾期占用费，不符合合同约定，于法无据。3、一审法院认为“原告提前解除租赁合同后，应当给予被告合理的腾房时间”。本案的过错方为济南湘鄂情怀公司，恒隆地产公司已于2015年10月23日通知了济南湘鄂情怀公司，到合同解除日2015年10月27日，已给济南湘鄂情怀公司留出了合理的腾房时间。退一步讲，即使一审法院认为预留腾房时间过短，但也不至于预留二个半月（自2015年10月23日至2016年1月5日）的腾房时间吧？并且，即使是合理的腾房时间，就算不支持逾期占用费，根据相关法律规定，至于也应支持租金损失。一审法院以此理由驳回恒隆地产公司的诉讼请求，显然于法无据，认定错误。综上所述，一审法院认定事实不清，认定证据不充分，为了维护恒隆地产公司的合法权益，请二审法院撤销一审判决中的第六项判决，依法改判为支持恒隆地产公司逾期占用费的诉讼请求。济南湘鄂情怀公司辩称，同意济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4152号民事判决结果。恒隆地产公司向一审法院起诉请求：1、济南湘鄂情怀公司赔偿恒隆地产公司基本租金172747.78元、管理费28878.45元、收银机租用费419.35元；2、济南湘鄂情怀公司赔偿恒隆地产公司滞纳金（暂计算至2016年6月15日为87058.51元）、逾期占用费699740.32元、物业复原费67257.46元；3、济南湘鄂情怀公司赔偿恒隆地产公司律师费63375元；4、赔偿恒隆地产公司解约违约金413181元；5、诉讼费用由济南湘鄂情怀公司承担。一审法院认定事实：2011年3月30日，双方当事人签订《济南恒隆广场预租/租赁合同》，约定恒隆地产公司将历下区泉城路188号济南恒隆广场[608]铺位出租给济南湘鄂情怀公司经营餐饮。租赁面积916平方米，租赁期限5年；租金分为基本租金与营业租金两种，以两者之中较高者为当月适用租金，同时约定济南湘鄂情怀公司应缴纳保证金392850元。《济南恒隆广场预租/租赁合同》签订后，济南湘鄂情怀公司共计缴纳了保证金392850元（含前期缴纳部分），双方办理交接铺位验收手续，济南湘鄂情怀公司于2011年4月20日签字确认。至2015年6月前，济南湘鄂情怀公司尚能如约交付租金。2015年7月以后，济南湘鄂情怀公司因经营困难，经与恒隆地产公司协商，双方于2015年7月15日重新签订《济南恒隆广场房屋租赁合同》，约定济南湘鄂情怀公司将原租赁面积由916平方米减小至566平方米，租赁期限变更自2015年7月15日至2018年7月14日。关于租金，约定基本租金变更为房屋交付之日起算的第一年内每月103295元，第二年内每月110181元，第三年起至合同期满日每月118789元；管理费每月34432元，收银机租用费每台每月500元。关于保证金，双方约定，若济南湘鄂情怀公司违反合同或者恒隆地产公司根据合同约定有权向济南湘鄂情怀公司追偿任何费用或款项，恒隆地产公司有权从保证金中抵扣或没收全部保证金，并要求济南湘鄂情怀公司于恒隆地产公司书面通知后14日内补足或重新交付保证金；在不影响本合同项下恒隆地产公司其他权利的前提下，恒隆地产公司须在合同期满或提前解除合同且济南湘鄂情怀公司完全履行合同第十一条项下各项义务，并缴清应付的所有款项后的30日内，把保证金无息退还给济南湘鄂情怀公司。具体的保证金数额，双方约定自交付日起算的第一年为413181元，第二年为433839元，第三年至合同期限届满之日为459663元。另外双方还对商品质量保证金、公用事业费用押金、推广宣传费、营业额指标最低要求等作了明确约定。至此，双方原签订的《济南恒隆广场预租/租赁合同》终止。《济南恒隆广场房屋租赁合同》签订后，恒隆地产公司依约交付了铺位，济南湘鄂情怀公司接收，双方于2015年7月15日对缩铺部分损坏、丢失、复原等需19343.28元进行了确认，但济南湘鄂情怀公司应补交的保证金差额部分没有缴纳。后因济南湘鄂情怀公司经营困难，不能正常交付租金，恒隆地产公司于2015年10月23日给济南湘鄂情怀公司下达《关于限期支付欠款及维修房屋的告知函》，告知济南湘鄂情怀公司于2015年10月26日前缴清拖欠费用、修复房屋漏水部位，否则于2015年10月27日提前解除合同，并要求济南湘鄂情怀公司承担全部违约责任，赔偿全部损失。因济南湘鄂情怀公司未能按恒隆地产公司限定的时间缴清欠款，恒隆地产公司于2015年11月9日给济南湘鄂情怀公司下达《解除合同通知书》，明示济南湘鄂情怀公司：1、租赁合同自2015年10月27日起提前解除，2、要求济南湘鄂情怀公司按照合同约定将房屋恢复原状并交还恒隆地产公司，3、合同解除后未按照约定将房屋交还恒隆地产公司的，恒隆地产公司要求收取济南湘鄂情怀公司相当于基本租金3倍的占用费，并赔偿恒隆地产公司因此遭受的一切损失（其余内容略）。该《解除合同通知书》于11月10日送达给济南湘鄂情怀公司。11月12日，济南湘鄂情怀公司授权ＸＸ进行撤店物品收尾工作。12月1日，恒隆地产公司给济南湘鄂情怀公司下达限期复原通知书，写明：合同解除后，济南湘鄂情怀公司对房屋内物品进行了搬离，并于11月30日搬离完毕，现要求济南湘鄂情怀公司于2015年12月20日前将房屋复原交还恒隆地产公司，否则产生的费用及损失由济南湘鄂情怀公司全部承担。至2016年1月5日，济南湘鄂情怀公司将商铺内的剩余厨具全部搬离。后双方就欠租及赔偿等问题协商未果，恒隆地产公司诉至法院要求处理。另，双方于2015年10月15日签署接铺位验收表，就缩铺部分再次共同确认济南湘鄂情怀公司损坏、丢失物品等及撤铺还原工程决算清单费用（含税）共计19343.28元；但双方解除合同济南湘鄂情怀公司搬离后，双方并未办理交接验收。诉讼期间，济南湘鄂情怀公司对欠恒隆地产公司基本租金172747.78元、管理费28878.45元、收银机租用费419.35元的事实没有异议；对于恒隆地产公司主张的物业复原费67257.46元，济南湘鄂情怀公司认可双方在2015年7月15日办理缩铺部分接铺位验收时，双方确认的费用（含税）共计19343.28元，对于济南湘鄂情怀公司搬离后的复原费用47914.18元，济南湘鄂情怀公司以没有到场确认为由不予认可。对于恒隆地产公司主张的滞纳金，恒隆地产公司要求按照租赁合同第二十五条1、（e）项约定的每日千分之一的标准，自2015年10月28日（合同解除后第一日）起暂计算至2016年6月15日为87058.51元；对于恒隆地产公司主张的逾期占用费，恒隆地产公司要求按照合同第二十五条1、（h）项约定的每日基本租金3倍标准，自2015年10月28日（合同解除后第一日）起至2016年1月5日（济南湘鄂情怀公司最后搬离物品日），共计699740.32元；对于恒隆地产公司主张的律师费63375元，恒隆地产公司要求按照合同第二十五1、（n）项约定，由济南湘鄂情怀公司赔偿该损失；对于恒隆地产公司主张的解约违约金，恒隆地产公司要求按照合同第二十五1、（n）项约定的3个月基本租金及3个月管理费标准计算，共计413181元。济南湘鄂情怀公司对恒隆地产公司的上述请求均有异议，且不认可。一审法院认为，双方当事人协商一致签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，均应按照约定履行相关义务。本案中，济南湘鄂情怀公司对尚欠恒隆地产公司基本租金、管理费、收银机租用费，以及双方确认缩铺部分丢失、复原费用均没有异议，一审法院予以确认。租赁合同解除后，济南湘鄂情怀公司理应按照合同约定与恒隆地产公司进行铺位交接验收，未能办理，且未及时对租赁铺位进行复原，在恒隆地产公司催告后，仍未复原，鉴于济南湘鄂情怀公司的行为，恒隆地产公司只能另觅他人进行房屋复原，由此产生的相关费用，应由济南湘鄂情怀公司承担。故现在恒隆地产公司要求济南湘鄂情怀公司支付所欠基本租金、管理费、收银机租用费，以及双方确认缩铺部分丢失、复原费用和后期租赁铺位的复原、损失费用，一审法院予以支持。对于恒隆地产公司主张按照每日千分之一计算滞纳金的请求，因计算标准超出法律规定，应按照年利率24%的标准计算。对于恒隆地产公司主张的解约违约金，一审法院认为，由于济南湘鄂情怀公司的原因，以致恒隆地产公司要求提前解除合同，济南湘鄂情怀公司应当按照合同约定，支付相当于3个月租金及3个月管理费作为违约金，以弥补恒隆地产公司的损失，并无不当，一审法院予以支持。对于恒隆地产公司主张的逾期占用费，一审法院认为，恒隆地产公司提前解除租赁合同后，应当给予济南湘鄂情怀公司合理的腾房时间。虽然济南湘鄂情怀公司最终于2016年1月5日才将所有厨具等物品搬完，但恒隆地产公司在给济南湘鄂情怀公司下达限期复原通知书时，已经明确济南湘鄂情怀公司于2015年11月30日搬离完毕，而此后济南湘鄂情怀公司只是将使用的厨具陆续搬出，恒隆地产公司以全部租赁面积按照3倍租金主张占用费，理由不当；加之济南湘鄂情怀公司已经向恒隆地产公司支付了相当于3个月租金及3个月管理费的解约违约金以弥补恒隆地产公司的实际损失，故恒隆地产公司再要求济南湘鄂情怀公司支付从合同解除至2016年1月5日的占用费，请求不当，一审法院不予支持。对于济南湘鄂情怀公司缴纳的392850元保证金，根据合同约定，同时为了减少当事人诉累，以从济南湘鄂情怀公司应付恒隆地产公司的款项扣除为宜。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定判决：一、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司向山东恒隆地产有限公司支付所欠基本租金172747.78元、管理费28878.45元、收银机租用费419.35元，于判决生效之日起十日内一次付清；二、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司向山东恒隆地产有限公司支付逾期付款违约金（以欠款202045.28元，自2015年10月28日暂计算至2016年6月15日，按照年利率24%的标准计算），于判决生效之日起十日内一次付清；三、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司向山东恒隆地产有限公司支付物业复原费共计67257.46元，于判决生效之日起十日内一次付清；四、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司赔偿山东恒隆地产有限公司律师代理费损失63375元，于判决生效之日起十日内一次付清；五、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司向山东恒隆地产有限公司支付解约违约金413181元。扣除保证金392850元，余款20331元，于判决生效之日起十日内一次付清；六、驳回山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币22457元，由山东恒隆地产有限公司负担10253元，济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司负担12204元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，济南湘鄂情怀公司与恒隆地产公司的租赁合同于2017年10月27日解除后，济南湘鄂情怀公司仍占有涉案房屋至2016年1月5日，导致恒隆地产公司无法就涉案房屋取得收益，其主张涉案房屋的占有使用费于法有据，本院予以支持。因恒隆地产公司的损失为占有损失，其按3倍租金标准主张占有使用费，理由不当，本院不予采信。济南湘鄂情怀公司应参照合同约定的租金数额交纳70天占有使用费共计233246.77元。综上所述，恒隆地产公司的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4152号民事判决第一项，第二项，第三项，第四项，第五项；二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初4152号民事判决第六项；三、济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向山东恒隆地产有限公司支付房屋占有使用费233246.77元；四、驳回山东恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费22457元，由济南湘鄂情怀餐饮管理有限责任公司负担7486元，山东恒隆地产有限公司负担14971元。本判决为终审判决。审判长 王周江审判员 郭维敬审判员 陈 勇二〇一七年七月十七日书记员 吴颖颖 来自：