（2017）苏04民终1936号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-28
案件名称
孔国平与邵嘉清租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵嘉清,孔国平
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏04民终1936号上诉人(原审被告、反诉原告)：邵嘉清，男，1948年7月19日出生，汉族，住常州市钟楼区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：孔国平，男，1960年2月5日出生，汉族，住常州市武进区。上诉人邵嘉清因与被上诉人孔国平租赁合同纠纷一案，不服常州市���楼区人民法院（2016）苏0404民初4975号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵嘉清上诉请求：撤销一审判决，依法改判孔国平向邵嘉清支付违约金2万元、退还两个月租金3000元、支付营业损失3000元，合计26000元。一、二审诉讼费由孔国平负担。事实和理由：一、承租房院内的房屋是孔国平未征得邵嘉清的同意擅自搭建的，为此，邵嘉清多次向孔国平协商，要求降低租金或解除合同，双方多次发生争执，当地村委也出面进行调停。二、孔国平所搭建的房屋和搁置的物品，已经严重影响到了邵嘉清的正常经营。孔国平辩称，一审法院查明事实清楚，判决公正。孔国平向一审法院起诉请求：1.解除孔国平、邵嘉清的《租房协议》；2.邵嘉清立即支付孔国平违约金2万元；3.本案诉讼费用由邵嘉清承担。邵嘉清向一审法院反诉请求：1.解除孔国平、邵嘉清之间的《租房协议》；2.孔国平向邵嘉清承担违约金2万元；3.孔国平向邵嘉清退还两个月租金3000元、营业损失3000元（两个月锁门租金）、返还邵嘉清在承租房内的所有物品；4.本案诉讼费用由孔国平承担。一审法院认定事实：2009年11月1日，孔国平、邵嘉清签订《租房协议》一份，内容为：经双方协商，孔国平将住房以西的地方（注在围墙内）承租给邵嘉清经营氧气、乙炔、二氧化碳等工业气体，具体订立如下协议：1.孔国平将坐落在赵巷57号（常金路以南）的私房二间（小屋）及天井出租给邵嘉清，并提供二相照明用电及自来水另立表计算（由邵嘉清自负）；2.在租赁期内邵嘉清如需建造房屋，均由邵嘉清自理，孔国平不承担任何费用和责任（包括国家征地拆迁），期满后邵嘉清所建造的房屋归孔国平所有；3.租用期限为十年，前五年租金16800元每年，后五年18000元每年，自协议签订之日起，首先付清当年租金，以后每年度均需提前二个月支付下一年租金；……5.违约责任：如遇单方违约，违约方需支付对方违约金2万元，或通过法律途径处理。协议签订后，孔国平将租赁物交付给邵嘉清使用，邵嘉清亦按约支付了前面七年的租金。2013年8月8日至2016年8月7日期间，邵嘉清曾将部分租赁物转租给他人使用。2016年9月起，由于邵嘉清未能按约支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金，与孔国平产生纠纷，并两次报警，其中在2016年10月31日公安机关制作的《接处警工作登记表》记载：报警人陈晓燕称自己公司与房东存在租房上的纠纷现已到法院起诉，今天房租到期，自己想搬东西房东不肯，叫派出所证明下情况的。一审审理中，法院组���双方当事人对租赁现场进行了勘验，经勘验：租赁物位于赵巷57号房屋西侧院内，沿院墙堆放有两根槽钢，院内还放置有钢瓶等物品，院北面有一小屋，双方对建造时间各执一词。一审法院认为，孔国平、邵嘉清签订的《租房协议》是双方真实意思的表示，依法成立并生效。协议约定邵嘉清须提前二个月支付下一年度租金，还约定违约方需支付对方违约金2万元。邵嘉清在约定的租金支付时间，以孔国平在承租范围内搭建房屋、搁置杂物为由拒绝支付租金，邵嘉清应在影响其正常使用租赁物，并履行向孔国平通知义务后方可行使，但邵嘉清未能证明已通知孔国平，且根据法院的勘验情况，放置的槽钢及建造的小屋均时间较久，且占用空间较小，不会对邵嘉清使用租赁物造成严重影响，故法院对孔国平要求解除《租房协议》、邵嘉清支付违约金2万元的诉讼��求予以支持。邵嘉清要求返还在租赁场地内的物品，法院予以支持，要求孔国平支付违约金的诉讼请求，由于其自身违约在先，法院不予支持。判决：一、解除孔国平、邵嘉清于2009年11月1日签订的《租房协议》；二、邵嘉清于判决生效之日起十日内向孔国平支付违约金20000元；三、孔国平于判决生效之日起十日内将租赁场地内邵嘉清所有的电瓶三轮车、钢瓶等物品返还邵嘉清；四、驳回孔国平其他诉讼请求；五、驳回邵嘉清其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取150元（由孔国平预交），反诉案件受理费减半收取225元（由邵嘉清预交），由孔国平负担50元，邵嘉清负担325元。二审中，双方当事人均未提交新证据��双方当事人对一审法院查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，孔国平与邵嘉清签订的《租房协议》不违反法律规定，应属有效。孔国平按照约定向邵嘉清提供了房屋及天井供邵嘉清使用，邵嘉清应当按约支付租金。邵嘉清认为孔国平建造房屋及堆放杂物的行为造成其营业损失，但对于营业损失的形成，邵嘉清未能提供证据证明，而根据一审法院现场勘验情况分析，孔国平所建造的房屋及堆放的杂物在天井中所占面积并不足以影响邵嘉清的经营。因邵嘉清未能按约履行《租房协议》，故邵嘉清应当承担违约责任。综上，邵嘉清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由邵嘉清负担。本判决为终审判决。审判长 卢文忠审判员 尤建林审判员 是飞烨二〇一七年七月十七日书记员 夏 煜 来源：百度“”