（2017）苏0311民初2880号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-12-06
案件名称
2880徐畅与祝娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐畅,祝娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第八条第一款，第九十二条，第九十三条第一款，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初2880号原告：徐畅，男，1991年8月20日生，汉族，个体户，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：金锡铜，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：祝娜，女，1987年9月19生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。原告徐畅与被告祝娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月12日公开开庭进行了审理。原告徐畅及其委托诉讼代理人金锡铜、被告祝娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐畅向本院提出诉讼请求：1、判令被告归还多收取的押（租）金20000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2016年10月11日在房屋中介居间介绍下签订了房屋租赁合同，约定原告租赁被告位于徐州市泉山区西苑中路华辰丽景门面房用于经营餐饮，租赁期限自2016年10月17日至2022年4月1日，月租金8200元。原告于2016年10月16日、17日向被告汇款共计65100元，但原告于2017年4月1日因故无法继续履行合同。经协商，原告于2017年4月10日将房屋归还到房屋中介手中。2016年10月17日至2017年4月1日租期五个半月，租金为45100元，被告多收取原告押金20000元。原告特诉至法院。被告祝娜辩称，双方合同第四条约定：若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方除承担约定租金外，还应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过15日，甲方有权解除合同收回房屋并收取逾期租金和逾期违约金，且不退还租赁押金。合同履行期限到了，原告没有向被告交付租金，被告有权扣留押金，而且被告现在没有向原告要求逾期违约金，不同意返还该20000元押金。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：2016年10月11日，被告祝娜（出租方、甲方）与原告徐畅（承租方、乙方）、案外人张健（居间方、丙方）之间签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方租赁徐州市西苑中路华辰丽景门面房（建筑面积260平方米，以下称涉案房屋）经营海鲜使用，租期自2016年10月17日起至2022年4月1日止，月租金8200元，租金按每12个月支付一次，每次付款提前30天支付。乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的1%向甲方支付滞纳金；逾期十天，则甲方有权终止本合同，自行收回房屋，甲方将根据乙方实际居住天数计算租金。甲方于签约时收取乙方押金20000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金。租赁到期，乙方将该房屋及其附属物品在正常使用的状态下交还甲方，并结清应付费用，当日甲方将租赁押金全额无息退还；逾期交还的，则每逾期1日，乙方须按日租金的贰倍支付逾期占用费。若乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方除承担约定租金外，还应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过15日，甲方有权解除合同收回房屋并收取逾期租金和逾期违约金，且不退还租赁押金。该《房屋租赁合同》的补充条款另约定：在租赁期限内，即日起至2017年4月1日半年付，从2017年4月1日往后按年缴纳房租，租金为98400元/年。乙方在租赁期限内有权转让此房。押金从2017年4月1日付一年租金后退还10000元。2016年10月16日、2016年10月17日，原告徐畅经他人账户分别向被告祝娜转款50000元、15100元。上述转款共计65100元，其中包含《房屋租赁合同》中约定的2016年10月17日至2017年4月1日期间的租金45100元及约定的押金20000元。2016年10月17日，原告徐畅开始使用涉案房屋用于经营“蒸鲜食代”餐饮。至2017年4月1日，原告徐畅因要求按季度支付房租未果，遂不再继续使用涉案房屋经营，也没有继续向被告祝娜支付2017年4月1日以后的年租金。2017年4月10日，原告徐畅自行将涉案房屋交与居间方。此后，被告祝娜已另行将涉案房屋对外出租。2017年5月，原告徐畅即以诉称理由起诉来院。被告祝娜则以辩称理由予以反驳。经调解无效。在本案审理中，原告徐畅称其不再继续使用涉案房屋的原因是：涉案房屋是被告祝娜租赁后又转租给原告徐畅的。原告徐畅租房时约定一年一付租金，年租金达到98400元，原告徐畅找被告祝娜协商变更为一季度一付租金，被告祝娜当时让原告徐畅找房主协商。原告徐畅与房主协商成功后向被告祝娜支付房租时，被告祝娜说不再想过问涉案房屋租赁的事情，让原告直接与房主交涉。因为在2017年4月1日之前已经协商，当被告祝娜不愿意过问此事后，房主要求原告徐畅重新签订房屋租赁合同，重新支付20000元押金，或者退房，原告徐畅选择退房后，房主要求原告徐畅在2017年4月10日之前将东西搬完。当被告祝娜告诉原告徐畅不再想过问涉案房屋租赁的事情后，《房屋租赁合同》就已经在事实上解除了，原告徐畅无需支付逾期违约金，被告祝娜应当退还租赁押金。被告祝娜则反驳称：原告徐畅与房主协商租金按季度缴纳应当是成功的，但不知什么原因，原告徐畅又不承租了。被告祝娜没有告诉过原告徐畅不再想过问涉案房屋租赁的事情，没有同意原告徐畅提前解除租赁关系，被告祝娜也不知道房主让原告徐畅选择退房的事实。本院认为，依法成立的租赁合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，被告祝娜将其承租的涉案房屋转租给原告徐畅使用，双方为此签订有《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对原被告均具有法律约束力。根据该合同的约定，租期自2016年10月17日起至2022年4月1日止，月租金8200元，租金按每12个月支付一次，每次付款提前30天支付。原告徐畅已交清2016年10月17日起至2017年4月1日期间的租金，双方均无异议，本院予以确认。原告徐畅主张2017年4月1日之前双方已经协商，被告祝娜已明确表示不再过问涉案房屋租赁的事情，且房主同意其选择退房，被告祝娜均当庭予以否认，原告徐畅未就其主张的上述事实举证证实，故本院不予采信。鉴于原告徐畅已于2017年4月10日将涉案房屋交与居间方，系以自己的行为明确表示不再继续履行该合同，而此后被告祝娜也已将涉案房屋另行对外出租，故应认定该合同已于2017年4月10日提前解除。根据《房屋租赁合同》约定，原告徐畅每次需提前30日向被告祝娜支付租金。据此，对于2017年4月1日之后的年租金，原告徐畅最迟应于2017年3月2日支付给被告祝娜，但直至2017年4月10日解除该合同之日，原告徐畅并未向被告祝娜支付2017年4月1日之后的年租金，应承担相应的违约责任。根据该合同关于“甲方于签约时收取乙方押金20000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保。租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金”、“乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方除承担约定租金外，还应按日租金的壹倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过15日，甲方有权解除合同收回房屋并收取逾期租金和逾期违约金，且不退还租赁押金”之约定，应认定因原告徐畅的违约行为导致被告祝娜不退还租赁押金的条件已经成就，原告徐畅现诉请被告祝娜返还押金20000元，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告徐畅的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告徐畅负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 魏道升二〇一七年七月十七日书记员 程 美 来自