（2017）鄂民申1255号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-09-08
案件名称
湖北广宏置业有限公司、罗亚军商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
湖北省高级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
湖北广宏置业有限公司,罗亚军,付松林
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2017）鄂民申1255号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湖北广宏置业有限公司，住所地湖北省武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。法定代表人：万学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：方琴，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，湖北中和信律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：罗亚军，男，1973年10月9日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：付松林，女，1972年5月4日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区。再审申请人湖北广宏置业有限公司（以下简称广宏公司）因与被申请人罗亚军、付松林商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终7958号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。广宏公司申请再审称，1.原终审判决认定广宏公司取得《工程竣工验收备案证明书》，案涉房屋才具备交房条件，进而认为广宏公司应承担自2014年8月1日至2014年12月4日的逾期交房违约金属于认定事实和适用法律错误。首先，《工程竣工验收备案证明书》不是法定和约定的交房条件。实际上，案涉商品房于2014年5月经质监机构五方验收合格即为符合约定和法定的交付使用条件，广宏公司不存在逾期交房；其次，2014年9月10日，在明确认可房屋交付情况的基础上，罗亚军、付松林办理收房手续并领取钥匙，此行为应为广宏公司与罗亚军、付松林协商一致变更了《武汉市商品房买卖合同》约定的收房条件，广宏公司不应承担收房后的违约责任。2.原终审判决认为广宏公司应支付逾期办理房地产初始登记违约金属于认定事实错误。根据双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条的约定，因配合政府行为及非广宏公司可控制原因导致逾期办理房地产权属登记的，广宏公司不承担违约责任。本案中，广宏公司因配合政府行为及因湖北省农科院、部分购房者提供虚假购房资格文件导致逾期办理房地产权属登记，对该类非广宏公司能控制的原因导致逾期办理权属登记的责任不应由广宏公司承担。3.原终审判决判令广宏公司向罗亚军、付松林出具办理房地产权属证书的相关手续属于认定事实错误，且超出当事人诉讼请求。《武汉市商品房买卖合同》未约定广宏公司有出具办理房地产权属证书相关手续的义务，且依据《商品房销售管理办法》的规定，广宏公司的协助义务中也不包含向罗亚军、付松林出具办理房地产权属证书的相关手续。综上，广宏公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定申请再审。本院审查查明，2013年8月12日，罗亚军、付松林与广宏公司签订了《武汉市商品房买卖合同》一份，合同约定：广宏公司将湖北省武汉市洪山区南湖大道芷岸龙庭x幢x单元x号商品房出售给罗亚军、付松林，房屋总价款544594元，2014年7月31日前广宏公司将符合合同约定的商品房交付罗亚军、付松林，逾期交房，按已付款的日万分之三向罗亚军、付松林支付违约金；逾期办理房地产初始登记，按已付款的百分之零点五向罗亚军、付松林支付违约金。合同签订后，罗亚军、付松林向广宏公司支付了全额购房款。2014年7月，罗亚军、付松林收到广宏公司发出的交付通知书，并按约定到指定的地点办理交付手续。因广宏公司未出示或公示任何证明文件，也未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，故罗亚军、付松林拒绝收房。直至2014年9月10日罗亚军、付松林方才接收房屋。2016年，罗亚军、付松林以广宏公司逾期交房、办证为由将之诉至法院，请求判令：1.广宏公司向罗亚军、付松林支付截止于2015年3月4日期间的逾期交房的违约金35126.31元；2.广宏公司向罗亚军、付松林支付逾期办理房产证和土地证的违约金2722.97元；3.广宏公司协助罗亚军、付松林办理房产证和土地证；4.广宏公司承担本案诉讼费用。另查明,涉案工程于2014年7月17日取得公安消防部门建设工程消防验收意见书，消防竣工验收合格；于2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书；于2015年3月4日取得武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证；于2015年4月15日办理房屋初始登记。2016年7月13日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2016）鄂0111民初1941号民事判决：一、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向罗亚军、付松林支付逾期交房违约金6698.51元；二、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向罗亚军、付松林支付逾期办理房地产初始登记违约金2722.97元；三、湖北广宏置业有限公司于一审判决书生效之日起十日内向罗亚军、付松林出具办理房地产权属证书的相关手续；四、驳回罗亚军、付松林的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费373元，由罗亚军、付松林负担280元，湖北广宏置业有限公司负担93元。罗亚军、付松林不服，提起上诉。2016年12月30日，湖北省武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民终7958号民事判决：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1941号民事判决第二项、第三项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1941号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初1941号民事判决第一项为：湖北广宏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向罗亚军、付松林支付逾期交房违约金11327.54元；四、驳回罗亚军、付松林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费373元，由罗亚军、付松林负担223.8元，由湖北广宏置业有限公司负担149.2元。二审案件受理费559.5元，由罗亚军、付松林负担373元，湖北广宏置业有限公司负担186.5元。本院经审查认为，关于广宏公司提出《工程竣工验收备案证明书》不是案涉商品房法定和约定的交付使用条件的问题。1.《工程竣工验收备案证明书》是合同约定的交房条件之一。本案中，双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条对交房条件作出了约定，“出卖人应当在2014年7月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用:……4.完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”首先，根据合同条款的文义解释原则，双方当事人约定的交房条件之一系“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”，“相关手续”应包含该商品房项目竣工交付的全部手续。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”即我国实行工程竣工验收备案制，建设单位对工程验收进行的备案手续是整个工程项目竣工交付的必备手续，故双方当事人约定的“完成商品房项目竣工交付使用手续”理应包含完成商品房项目验收备案手续而获得《工程竣工验收备案证明书》。其次，商品房买卖合同的买受人购买商品房的目的即为获得该商品房的所有权，将相关房屋的所有权转移登记在该买受人名下是应有之义。《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第（四）款明确规定“住宅工程经竣工验收备案后，方可办理产权证”，即《工程竣工验收备案证明书》是办理房屋产权手续的必备文件，没有办理竣工验收备案的房屋无法办理房屋权属登记。因此，结合买受人购房目的和现行房屋产权登记制度下备案手续对办理产权登记的影响，按照合同条款的目的性解释原则，“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”应解释为包含竣工验收备案手续，否则将可能导致因买受人购买的房屋无法办理产权登记而与买受人签订买卖合同购买商品房的目的相左。2.工程验收合格是法定的交房条件，《工程竣工验收备案证明书》是竣工验收合格的证明。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定，“……房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”即工程验收合格是法定的工程交付使用要件，而《工程竣工验收备案证明书》正是建设工程经验收合格的有效证明。因此，广宏公司取得《工程竣工验收备案证明书》既是案涉商品房法定的交付使用条件，也是约定的交付使用条件，其认为《工程竣工验收备案证明书》不是房屋交付使用条件的再审事由不成立。关于广宏公司提出案涉商品房于2014年5月经质监机构五方验收合格即符合交房条件的问题。首先，案涉《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”包含了工程竣工交付的所有手续，仅仅完成质监机构五方验收并不代表完成了工程竣工验收的全部手续；其次，广宏公司认为案涉工程验收合格的证据是其在再审审查期间提交的2014年5月30日《竣工验收会议纪要》。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条规定，“工程符合下列要求方可进行竣工验收：（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕……”即对建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕是工程验收合格的条件之一。根据上述《竣工验收会议纪要》的显示，湖北省武汉市洪山区建筑工程监督站于2014年5月30日参加工程竣工验收会议时仍对案涉工程提出了整改意见，即2014年5月30日案涉工程尚不符合工程验收条件，故该公司认为案涉商品房已于2014年5月验收合格并符合交房条件没有事实和法律依据，其此项再审事由不成立。关于广宏公司提出罗亚军、付松林办理收房手续并领取钥匙即表明该公司与罗亚军、付松林协商一致变更了《武汉市商品房买卖合同》约定的交房条件的问题。原审程序中，广宏公司提交了由罗亚军、付松林签名的《物品领用登记表》《〈芷岸龙庭临时管理规约〉承诺书》，以证明罗亚军、付松林于2014年9月10日收房，并主张罗亚军、付松林的收房行为表明双方当事人变更了房屋买卖合同的交房条件。首先，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”即合同的变更需要当事人达成变更合同条款的合意。从上述《物品领用登记表》、《〈芷岸龙庭临时管理规约〉承诺书》中并不能显而易见地看出罗亚军、付松林有变更交房条件的意思表示且双方当事人对此已经达成合意。其次，因买受人的收房行为有防止损失扩大的实际效果，故亦不能从罗亚军、付松林的收房行为必然推定其存在变更收房条件的意思表示。最后，《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均规定工程验收合格是法定的建设工程交付使用要件，该两条规定均为法律的强制性规定。本案中，双方当事人约定应于2014年7月31日前交付符合约定条件的房屋，而广宏公司于2014年12月4日取得《工程竣工验收备案证明书》时，案涉商品房方才具备法定的交付条件，此时逾期交房的事实已经客观存在。罗亚军、付松林于2014年9月10日收房的行为并不能排除法律对建设工程交付使用条件的强制性规定，其收房与否不影响广宏公司逾期交房的事实认定，故广宏公司提出办理收房手续即为变更交房条件的再审事由不成立。关于广宏公司提出依据双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十六条的约定，因配合政府行为及非广宏公司可控制原因导致逾期办理房地产权属登记的，其不应承担支付逾期办理房地产初始登记的违约责任的问题。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退让要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.为配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因而导致逾期办理房地产权属登记的，出卖人不承担违约责任。”首先，房地产初始登记与买受人因买卖商品房而办理房地产权属登记不同。房地产初始登记是对房地产的原始登记，本案中特指对新建房地产的第一次登记；买受人因购买商品房而将该房地产的权属登记至自己名下的行为属于转移（变更）登记。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对初始登记和转移（变更）登记均规定了不同的条件。根据上述合同第十六条的文义，该条约定的“买受人不能办理房地产权属证书”及“逾期办理房地产权属登记”显然是针对买受人逾期办理房地产权属转移（变更）登记的情形，与初始登记无关，即“配合政府部门的行为及非出卖人能够控制的原因”是在买受人逾期办理房地产权属转移（变更）登记时出卖人的免责条款，而不是逾期办理房地产初始登记的免责条款。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定初始登记应在商品房交付使用之日起90日内办理完毕，不存在任何抗辩事由。其次，广宏公司未提交证据证明逾期办理房地产初始登记并非该公司原因造成，故其认为逾期办理房地产初始登记的原因不应归因于该公司进而不承担逾期办理房地产初始登记违约责任的再审事由不成立。关于广宏公司提出其没有出具办理房地产权属证书相关手续的义务的问题。房屋买卖合同是双务合同。依据合同，罗亚军、付松林享有要求广宏公司交付房屋并将该房屋所有权转移登记至自己名下的请求权；相应地，广宏公司具有交付房屋并协助办理房屋权属登记的义务。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款亦规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。依据通常理解，广宏公司作为案涉商品房开发企业和案涉房屋买卖合同的出卖人，其出具办理房地产权属证书的相关手续属于上述协助义务的范畴，故原判决判令广宏公司为罗亚军、付松林出具办理房地产权属证书的相关手续并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回湖北广宏置业有限公司的再审申请。审判长 邢 勇审判员 邬文俊审判员 龚 璟二〇一七年七月十七日书记员 唐 斐 关注微信公众号“”