（2017）粤1971民初2420号

裁判日期: 2017-07-17

公开日期: 2018-07-26

案件名称

童琳与余琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

童琳,余琳,东莞市家家顺房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书(2017)粤1971民初2420号原告童琳（反诉被告，以下简称原告），女，1990年4月26日出生，汉族，身份证住址为福建省武平县，委托代理人舒欢喜，广东科岸律师事务所律师。委托代理人张桂禄，男，1988年6月28日出生，汉族，身份证住址为福建省武平县，系原告的配偶。被告余琳（反诉原告，以下简称被告），女，1983年12月5日出生，汉族，身份证住址为湖北省房县，委托代理人张勇，广东名成律师事务所律师。委托代理人周沫，广东名成律师事务所律师。第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司，住所地：东莞市东城区星城社区学星路76号新世纪星城18幢商铺095号。法定代表人郭凤敏。委托代理人傅煜，男，1992年11月13日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市南山区，系第三人员工。委托代理人侯迪，女，1994年3月2日出生，汉族，身份证住址为广东省深圳市福田区，系第三人员工。原告童琳诉被告余琳、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司，以及被告余琳反诉原告童琳、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷案，本院受理后，依法组成合议庭,并公开开庭进行了审理。原告童琳的委托代理人张桂禄、舒欢喜，被告余琳及其委托代理人张勇、周沫到庭参加诉讼，第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童琳诉称，2016年9月11日，原、被告及第三人就被告出售其位于东莞市寮步镇香市路星城国际花园2幢1单元1504号房（房地产证：粤房地权证莞字第××号）达成《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，合同约定房产转让总价值1280000元，交易定金30000元，居间费38400元，合同第十二条就违约责任进行了约定。2016年9月18日，原、被告及第三人就案涉房屋买卖合同达成一致《二手房买卖合同补充协议》，该补充协议第2条明确约定买方（原告）贷款审批通过出同贷书后，买方三日内支付银行评估价的三成首付其中一成转账担保公司监管，另外二成支付给卖方（被告）。2016年9月18日，原告向银行提交抵押贷款申请的相关资料，该行经审批，于2016年11月2日出具同贷书。被告以银行评估价过高为由，要求原告支付其首期购房款必须达到350000元（不含已收取的定金），否则其将不履行合同。后经第三人多次居间协调，被告不断提出不同要求，毫无履约诚意，第三人也多次发函给被告要求其履行合同义务，但被告置之不理。被告的行为已构成根本违约，故原告特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告双方于2016年9月11日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及2016年9月18日签��的《二手房买卖合同补充协》；二、被告向原告返还定金30000元并赔偿违约金256000元；三、被告赔偿原告已向第三人支付的佣金38400元；四、被告承担本案诉讼费、保全费等。被告余琳辩称，被告未违反双方之间的约定，原告未能按照补充协议第二条的约定在同贷书出具后三日内支付二成首期款给被告，也没有按照约定支付一成的首期款给担保公司作监管及没有支付担保费用，且原告没有按照约定送银行抵押贷款申请。故原告为违约方，原告诉请没有依据。被告余琳反诉称，2016年9月11日，原、被告及第三人签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，2016年9月18日签订《二手房买卖合同补充协议》，由原告向被告购买位于东莞市寮步镇星城国际花园2栋1单元1504号房产。协议签订后，被告依据协议要求履行了义务，将房产证原件、发票、交易证明原件、商品房买卖合同原件等房产交易所需材料交给了第三人托管，且将交易过户所需手续办理了委托公证。根据协议约定，原告应当在房产买卖协议签订十五日内向银行提交贷款申请，并在银行同贷书出来三日内向被告支付首期楼款384000元。但至今原告除支付定金外没有支付任何楼款，原告行为已构成违约。故为维护自身合法权益，被告特向法院起诉，请求判令：一、解除原告与被告、第三人2016年9月11日签订的《东莞市二手房买卖及居间服务合同》及2016年9月18日签订的《二手房买卖合同补充协议》；二、原告支付被告违约金256000元；三、确认由原告承担佣金38400元；四、由原告承担本案诉讼费用。原告童琳辩称，根据补充协议约定，原告应于银行同贷书出具日三日内支付首期款，但被告多次要求增加首付款数额至350000元且不包括定金，或接受二成首付��但需付全款之后交房，被告的要求已经明显违反了补充协议的约定，经过多次沟通，被告明确表示原告不接受其要求就不卖房。银行同贷书出具之后，原告已经发函给被告要求履行合同，被告明确拒绝履行合同，因此被告是违约方，应承担违约责任。第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但其于庭前提交了书面情况说明。第三人陈述称，案涉《东莞市二手房买卖及居间服务合同》真实、合法、有效。2016年9月18日，原、被告在第三人协助下签署了按揭服务合同、提交了贷款申请资料、签署担保赎楼服务合同及办理赎楼公证委托。同日，三方签订了补充协议，约定首付款的支付及房屋交接等内容。2016年11月2日，第三人从担保公司处得知按揭贷款已经审批通过，通知原告准备交付首期款��被告准备办理赎楼手续，但被告此时告知第三人不同意继续办理赎楼手续，期间第三人多次组织双方沟通协商，被告均表示不卖。原告为防止损失扩大暂缓支付首期款，并于2016年11月11日、12月14日两次寄送催告函催告被告履行合同约定义务，被告仍拒不履行。综上，第三人在案涉交易中已充分履行查明与告知义务，在双方出现争议时亦积极协调，履行了居间义务。经审理查明，2016年9月11日，原、被告及第三人家家顺公司共同签订《东莞市二手房买卖及居间服务合同》，约定的主要内容为：1、原告购买被告位于东莞市寮步镇富竹山村香市路星城国际花园2栋1单元1504号房，双方委托家家顺公司提供居间服务；2、房屋转让总价为1280000元，其中定金30000元于签订本合同时支付，剩余房款通过按揭贷款方式支付；3、原告须于签订合同之日起15个工作日内向银行或公积金管理中心提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，申请贷款金额为890000元（具体金额以银行承诺发放贷款金额为准），被告须无条件配合原告提交按揭所需资料及法律文书；原告须于按揭银行出具贷款承诺函之日起7个工作日内将首期款（不含定金）360000元支付至担保公司或银行或居间方的监管账户；4、案涉房屋处于抵押状态，原告愿意为被告委托担保公司担保融资赎楼的，被告须于签订合同之日起七个工作日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续；5、原告在合同签订当日向居间方支付佣金38400元；6、如买卖双方任何一方未按合同约定期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让价为基数支付每日万分之五的违约金并履行合同，如任何一方逾期履行义务超过15个工作日的，另一方要求解除合同并要求违约方支付转让成��价百分之二十的违约金或承担定金罚则；若因买方或卖方原因导致交易无法完成，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付，如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用；7、买卖双方同意各自应收款项存入其指定账号均视为本人收到。2016年9月18日，原、被告及第三人家家顺公司签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：原告贷款审批通过出同贷书后，三日内支付银行评估价的三成首付，其中一成转账给担保公司监管，另外二成支付给被告；被告在收到原告二成首付款后，七天内搬出交付案涉房屋给原告使用；被告承担10月份房子月供款，其不承担搬出去后此房未赎楼所产生的月供款；监管资金和银行贷款金额以担保公司和银行审批为准。同日，原、被告签订家私家电清单，确认须交接的案涉房屋内物��。《东莞市二手房买卖及居间服务合同》签订后，原告支付了定金30000元，并向第三人家家顺公司支付了佣金38400元。《二手房买卖合同补充协议》签订当日，原、被告到中国建设银行东莞阳光支行办理了贷款申请，签署了贷款相关资料。同时，双方委托东莞盈晖按揭服务有限公司指派人员代办案涉房产的贷款、赎楼、交易等相关手续，被告于2016年9月18日办理了委托赎楼等公证手续。2016年11月2日，银行审批通过原告的贷款申请。2017年2月8日，担保公司向银行提出退件处理。原告主张，根据双方签订的《二手房买卖合同补充协议》第二条约定，被告收取的首期款应为银行评估价的两成，而案涉房屋银行评估价格为1287626元，因此原告只需支付被告首期款260000元左右，但被告要求增加首期款数额，不含定金收取350000元，原告不同意，被告不断提出新��交易条件，最后还表示拒绝继续履行合同，因此被告的行为构成违约，应承担违约责任。被告则主张其已经按照约定履行协助配合义务，其在录音中表示不卖只是气话，原因是原告要求变更交易条件，且原告逾期支付首期款，因此被告并没有违约。被告还主张原告系违约方，因原告逾期提交贷款申请，且在2016年11月2日银行出具同贷书后没有在约定时间内支付首付款，应由原告承担违约责任。根据2016年9月27日原、被告的通话录音显示，被告表示不管银行评估多少钱，其要收到首付350000元，原告则表示要考虑再回复。根据2016年10月28日原、被告及家家顺公司三方的通话录音显示，三方仍就首付款数额进行沟通，被告认为案涉房屋的银行评估价格高，导致其可收取的首期款数额减少，因此提出两个方案，一是其要收取不含定金的首期款为350000元，并在收款三��内搬走，二是正常过完户，被告收齐全部房款后再搬走；原告及中介公司则表示由于需要经过担保公司监管，因此要询问担保公司能否同意并减少监管数额。根据2016年11月10日原、被告及家家顺公司三方的通话录音显示，三方再次确认首付款的数额，并协商在过完户后被告再搬走，后被告提出要求带走部分双方交接清单中家具，但原告不同意，被告最后表示不卖案涉房屋。根据原告提供的微信聊天记录显示，被告于2016年9月29日表示首付达到其要求就谈，达不到要求就不谈，一切手续暂停，还表示第二天就去取消公证；被告于2016年10月30日提出要求收到全部房款再交楼。根据被告提供的微信聊天记录显示，原告于2016年9月28日回复称不同意被告提出增加首期款数额的要求；原告于2016年10月30日表示针对被告提出的方案担保公司以赎楼承担很大风险为由要过完户才给首期款被告，被告则回复称按正常程序走，加快办理监管及首付支付手续，并提出要收到全部款再交房。被告主张关于首期款问题双方已经在2016年10月30日确定按照补充协议履行，但原告至今没有支付首期款已违约；原告则主张被告在2016年10月30日同意按补充协议约定的首期款数额收取是附加条件的，因其同时提出要求收齐全部房款后再交付房屋，其要求亦已违背了双方补充协议约定的交付房屋时间。根据本院向中国建设银行股份有限公司调查核实，该行提供了案涉贷款申请资料，并复函称原、被告于2016年9月18日到银行办理贷款申请，并签署贷款相关资料，该笔贷款于2016年11月2日通过审批流程，2017年2月8日担保公司提出退件处理。被告主张虽然原告于2016年9月18日到银行办理贷款申请，但根据贷款申请材料显示面谈时间及原告签署的时间为2016年10月4日，已超过案涉房屋买卖合同约定的向银行提交抵押贷款申请资料的时间。原告则主张根据案涉房屋买卖合同约定，在签订合同之日起15个工作日内申请贷款，因遇上中秋及国庆假期，因此合同签订之日起15个工作日应为2016年10月8日，原告已在约定时间内向银行申请贷款。根据本院向东莞盈晖按揭服务有限公司调查核实，该公司出具了复函，称其于2016年10月21日通知被告提供其房屋按揭银行的银行卡号及开通网银，2016年11月2日，建设银行通过原告贷款申请后，该担保公司再次通知被告提供上述材料办理房屋的赎楼手续，但被告一直未提供导致担保公司无法办理后续出保函及向银行申请发放贷款的手续，截至2017年1月5日，银行同贷已超过2个月，且买卖双方就交易事宜出现分歧，无法确认是否继续交易，因此该担保公司作退单处理。对此，被告认为其可以在��行发放贷款后才提供赎楼所需的银行账户及U盾等材料给担保公司亦不迟，在此之前原告必须支付首期款，而案涉房屋买卖合同已注明被告的银行账户，但原告一直没有支付首期款。诉讼过程中，原告向本院提出财产保全的申请，要求查封被告余琳价值324400元的相应财产。本院经审查后依法作出(2017)粤1971民初2420号民事裁定书，查封了被告余琳位于东莞市寮步镇富竹山村香市路星城国际花园2幢1单元1504号房产。以上事实，有原告提交的房产证复印件、房产登记信息查询结果、《二手房买卖及居间服务合同》、《二手房买卖合同补充协议》、家私家电清单、佣金收据、录音光盘、微信聊天记录截图、催告函复印件、快递单、银行交易明细、个人信用报告、声明、诚信保证书、承诺书、房地产查询结果答复书复印件、担保公司出具的说明，被告提交��委托公证书、微信聊天记录截图、短信截图、通话记录、房产证收据、个人购房担保借款合同复印件、确认函复印件、二手房买卖标准流程照片，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原、被告及第三人家家顺公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》是当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应切实履行合同应负的义务。原、被告均起诉解除《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》，本院依法予以确认。关于原告主张的被告违约问题。在合同履行过程中，被告于2016年9月27日就提出变更合同条款，要求增加其收取的首期款数额，又于2016年10月30日提出变更交付房屋条件，要求收到全部楼款后再交付房屋，其后于2016年11月10日提出变更家具交付内容，要求减少双方确定的家私家电清单上的部分物品，最后还表示不卖案涉房屋。被告不断要求变更合同条款，缺乏履约诚意，且于2016年11月10日明确表示不出售案涉房屋，并以实际行动拒绝履约，因双方约定委托担保公司进行资金监管及担保融资赎楼，那双方均应按照担保公司要求履行配合协助义务，而被告一直没有按照担保公司要求履行配合义务，因此被告的行为已构成违约。至于被告抗辩称因原告未支付首期款违约，被告才没有按照担保公司要求提供相应材料，但双方截至2016年11月10日还就首期款数额进行协商确定，合同亦没有约定首期款支付是被告配合担保公司履行义务的必要前提条件，而双方已委托担保公司进行贷款申请、资金监管、担保赎楼，双方交易的基础是担保公司担保，双方均应协助配合担保公司办理相关手续，因此对于被告抗辩，本院不予采纳。关于被告以原告未按约定提交贷款申请资料及支付首期款为由主张原告违约问题。首先，根据案涉房屋买卖合同约定，买方须于签订合同之日起15个工作日内向银行提交抵押贷款申请资料，而合同签订日为2016年9月11日，因此原告应于2016年10月8日前申请办理贷款手续。根据本院调查取证的材料及原、被告的陈述可知，原、被告已于2016年9月18日到银行办理贷款申请，并签署了贷款相关材料，即使贷款时间为2016年10月4日，亦没有超过上述约定的贷款申请时间，故被告主张原告逾期申请办理贷款手续，缺乏依据，本院不予采纳。其次，根据案涉《二手房买卖合同补充协议》约定，买家贷款审批通过出同贷书后，买家三日内支付银行评估价的三成首付，其中一成转账给担保公司监管，另外二成支付给卖家。银行于2016年11月2日审批通过原告的贷款申请，原告��应在11月5日支付首期款，但被告于2016年9月27日的谈话录音中提出要增加其收取的首期款数额，于2016年9月29日微信聊天中提出如达不到被告提出的首期款要求则一切手续暂停并取消公证，后被告于2016年10月30日表示按正常流程走，但同时提出要求收到全部楼款再交付房屋，直至2016年11月10日双方仍旧对首期款进行确定，并同意在过户完成再交接房屋，且被告至此都没有提出原告逾期支付首期款问题或催促原告按补充协议约定履行。由此可知，自被告提出增加首期款及暂停交易手续起，截至约定的首期款支付时间超过后，双方仍就首期款数额进行协商确定，故被告主张原告逾期支付首期款，缺乏依据，本院不予采纳。综上，原告认为被告违约的主张成立，被告应承担相应的违约责任；至于被告主张原告违约，要求原告承担违约责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。根据案涉《二手房买卖及居间服务合同》第十二条约定，违约方应支付转让成交价20%的违约金，并承担居间费用，因此，结合案涉居间费收据等证据，原告要求被告返还定金30000元、赔偿违约金256000元及支付佣金38400元的诉请，合法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告童琳与被告余琳、第三人东莞市家家顺房产经纪有限公司签订的《二手房买卖及居间服务合同》及《二手房买卖合同补充协议》中关于房屋买卖的合同条款已解除；二、被告余琳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告童琳返还定金30000元；三、被告余琳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告童琳支付违约金256000元；四、被告余琳应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告童琳支付佣金38400元；五、驳回原告童琳的其他诉讼请求；六、驳回被告余琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6166元、保全费2142元，共计8308元（已由原告预交），由被告余琳承担；本案反诉受理费2858元（已由被告预交），由被告余琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长　　孟　　审判长　　孟　翯审判员　　雍　维审��员赖艳君二〇一七年七月十七日法官助理　　许任宁书记员　　关观银附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。��二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”