（2017）甘0104民初1059号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-08-29
案件名称
原告李芳兰与被告孔令武、孔祥杰土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市西固区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李芳兰,孔令武,孔祥杰
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第四十二条，第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四十三条第一款，第六十三条
全文
甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0104民初1059号原告:李芳兰，女，1966年3月26日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人：岳明全，甘肃律格律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴多斌，甘肃律格律师事务所律师。被告：孔令武，男，1987年11月12日出生，汉族，无业，住兰州市西固区。被告：孔祥杰，男，1965年1月17日出生，汉族，西固区杏胡台村村民，住兰州市西固区。以上二被告委托诉讼代理人：李卓霖，甘肃金城律师事务所律师。以上二被告委托诉讼代理人：许凯年，甘肃金城律师事务所律师。原告李芳兰与被告孔令武、孔祥杰土地租赁合同纠纷一案,本院于2017年5月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李芳兰及其委托诉讼代理人吴多斌、被告孔令武、孔祥杰的委托诉讼代理人李卓霖、许凯年到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿因违约造成的经济损失65万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月，原告找被告协商租赁土地，长期用于驾校训练场使用。2012年9月15日，原告与被告签订了《土地租赁协议》，被告将位于石头坪一号院内十亩土地租给原告作为经营驾校使用，租赁期自2012年10月15日至2015年10月15日共3年，每亩地年租金为6000元，租金每年共计60000元。合同第二条第1项明确被告对出租土地享有所有权。双方还口头约定每三年签订一次合同，调整一次租金，长期租赁。合同签订后，原告按约向被告缴纳了租金。后原告开始建设练车场，共投入资金80余万元，建设完工并经兰州市运管处验收合格后，原告即开始了经营。2014年5月7日，原告收到兰州市国土资源局西固分局的《行政处罚听证告知书》，才知道被告出租给原告的土地属于未利用地，被告根本不享有所有权。后兰州市国土资源局西固分局作出《行政处罚决定书》，原告的训练场在2015年5月21日被强制拆除。因被告将自己不享有所有权的土地出租给原告使用，并同意修建建筑物，后被行政机关强制拆除，给原告造成了80余万元的经济损失，这都是被告的违约行为导致的。根据《合同法》第107条的规定，被告应向原告承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失共计65万元。现诉至法院，请求判如所请。被告孔令武、孔祥杰辩称，1、原告的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回。原告知道其利益遭受损失的时间是2014年5月12日，但原告起诉的时间却在2017年5月17日，明显超过法律规定的时效，理应予以驳回。2、原、被告签订的《土地租赁协议》并未对土地用途做出具体约定，原告使用土地的行为应当遵守法律法规的规定。原告未按法律法规的规定合法使用土地，导致政府部门的对其做出行政处罚的责任与被告无关。3、被告对涉案土地享有合法的使用权和出租权，其出租行为合法有效。根据孔祥杰与杏胡台村委会《土地承包协议》约定，被告孔祥杰对涉案土地享有合法的使用权和出租权。双方签订的土地出租行为系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，出租行为合法有效，理应受到法律的保护。4、从兰州市国土资源局西固分局做出的《行政处罚决定书》可知，其处罚的事由系原告违法使用土地进行建设，而非被告出租土地的行为，该处罚行为与被告无关。5、兰州军霄驾驶员培训服务有限公司既非涉案土地的当事人，亦非本案《土地租赁协议》的当事人，原告诉请让被告承担兰州军霄驾驶员培训服务有限公司所有损失于法无据。综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审中本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据1李芳兰身份证复印件，被告对真实性无异议，予以确认。对原告提交的证据2《土地租赁协议》，原告对真实性无异议，予以确认。对于原告提交的证据3《场地硬化协议》、《预拌混凝土销售合同》及收据、《工程合同》、驾校建设图片，被告对场地硬化协议真实性有异议，认为：1、场地硬化协议中乙方没有签署名字，马达吾代的名字是签在公章之上的，属于后面补签。2、本案涉案场地是军霄驾校的，并不是原告李芳兰。3、上述费用的收据缴款单位均是军霄驾校，且没有相关正规发票来佐证上述收据的真实性。对混凝土销售协议，被告认为：需方人员是军霄驾校，并不是李芳兰，在供应完之后，收据上仍然是军霄驾校，并且不是正规发票。混凝土提供方若是正规公司的话必然会提供正规发票，否则违反财务制度。对于工程合同，被告认为甲方是军霄驾校，并不是原告；建筑物是彩钢房，与原告强调的永久性房屋不一致；上述收据也显示交款单位是军霄驾校，与原告李芳兰无关。对于场地照片，没有说明形成时间，形成地点，建设规模以及建设产生的实际费用。对于原告提交的证据3，因无相关正规的发票佐证，且照片也无法显示形成时间以及驾校名称，故不予采信。对于原告提交的证据4《行政处罚听证告知书》及《行政处罚决定书》，被告对真实性无异议，故予以采信。对于原告提交的证据5兰州军霄驾驶员培训服务有限公司工商基本信息和变更信息复印件，虽被告认为2014年9月26日之后李芳兰与军霄驾校之间没有任何关系，但上述证据能够反应李芳兰与军霄驾校之间的关系变化，故予以采信。对被告提交的证据1《土地租赁协议》、证据2中的《授权委托书》、证据3《兰州军霄驾驶员培训服务有限公司工商登记资料复印件》，原告无异议，予以采信。对被告提交的证据2《土地承包协议》，原告对证明目的有异议，认为该协议并没有约定被告可以对承包的土地转租，经审查该证据与本案具有关联性，可以作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孔祥杰与孔令武系父子关系。2006年7月6日，孔祥杰与西固区四季青街道杏胡台村村民委员会签订《土地承包协议》，双方约定：“一、甲方（西固区四季青街道杏胡台村村民委员会）将垃圾场西侧沙沟，长270米、宽150米、深130米约60万方的山坡承包给乙方（孔祥杰）回填、开发、绿化、建设使用，承包期限为50年，即2006年8月1日至2056年7月31日止。二、回填、开发、建设、绿化资金均由乙方承担，在开发期间如遇政府、村民等干涉，甲方应积极协调处理，使回填开发正常进行。三、此地回填、平整开发后，由乙方无偿长期使用，土地权属归杏胡台村委会。…”上述协议签订后，孔祥杰对山坡进行了平整。2012年9月9日，孔祥杰因工作原因不能到现场办理与时为兰州军宵驾驶员培训服务有限公司股东、法定代表人李芳兰的土地租赁事宜，故委托其子孔令武代为办理，并承诺由此造成的一切责任由其本人承担。2012年9月15日，孔令武代表其父孔祥杰与李芳兰签订了《土地租赁协议》，双方约定，孔令武将位于石头坪一号院内十亩土地即孔祥杰平整的土地租赁给李芳兰使用。租赁期限为2012年10月15日至2015年10月15日共三年，每亩地年租金为6000元，年租金共计60000元。李芳兰在土地租赁期间只能从事本合同规定的经营项目，如有变更须经出租方同意。合同签订后，孔令武将土地交付李芳兰使用，李芳兰在该处土地上建成练车场，由兰州军宵驾驶员培训服务有限公司经营汽车驾驶考训业务。李芳兰先后向孔令武支付租金180000元。2014年5月7日，兰州市国土资源局西固分局向李芳兰送达《行政处罚听证告知书》，拟对其占用四季青街道未利用地进行练车场建设的行为进行行政处罚。2014年5月12日，兰州市国土资源局西固分局做出兰国土资西执罚字[2014]049号行政处罚决定书，认为李芳兰未向国土部门申报，未经有批准权的人民政府批准，擅自于2012年11月占用四季青街道未利用地5.6亩，进行练车场建设的行为，违反了土地管理法的相关规定，决定对李芳兰作出如下处罚决定：“一、责令你收到《行政处罚决定书》之日起十五日内，自行拆除非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，退还非法占用的土地。2、对非法占用的土地处以每平方米4元的罚款，共计14933元。…”2014年9月26日，李芳兰将兰州军宵驾驶员培训服务有限公司转让，该公司股东及法定代表人变更为李勃。2015年5月21日，涉案土地上的练车场被强制拆除。经原、被告双方协商，孔令武向李芳兰退还了2015年5月22日至租赁期限届满前的租金。现李芳兰认为练车场被强制拆除对其造成巨大的经济损失，故被告应向其承担违约责任，并赔偿由此给原告造成的损失650000元，引发本案诉争。本院认为，当事人从事民事活动必须遵守法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告李芳兰租用被告孔祥杰承包的属于西固区四季青街道杏胡台村村集体的未利用地，并在未经合法审批的情况下自行建设练车场用于经营汽车驾驶考训业务，显然违反了前述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律强制性规定的合同无效，故原、被告签订的租赁合同应属无效合同。被告辩称双方在2012年9月15日签订《土地租赁协议》时并未对原告李芳兰如何使用所租赁土地的用途做出明确约定，被告对案涉土地享有合法的使用权和出租权，其出租行为合法有效，但经审查，双方签订的土地租赁协议约定，李芳兰在土地租赁期间只能从事本合同规定的经营项目，因此可以推定被告在签订协议时对原告李芳兰要租用土地建设练车场是知情的，故对被告的上述答辩意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案租赁合同属于继续合同，在租赁期限内，承租人使用租赁物而支付租金属于连续性给付，租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，并不能简单地“各自返还”和“恢复原状”，况且原告李芳兰因该合同的履行获得了相应的经营收益。土地租赁协议无效后，在本案中对应的结果就是原告李芳兰不能继续经营，被告孔令武、孔祥杰不能继续收取租金，各自承担自己的损失，但由于原告李芳兰已经实际使用租赁标的物，本着公平原则，原告李芳兰在练车场被拆除前已经向被告合理支付的使用费不再返回，即合同无效的后果之一就是不存在一方获利的情况。同时，合同无效后，合同中的违约条款亦属无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，此时过错方承担责任的范围应限于因违背其根据诚实信用原则所应负的义务而致另一方信赖利益的损失，即缔约过失责任，主要包括缔约费用、丧失与第三人另立合同所丧失的利益等。原告李芳兰未向本院主张被告孔令武、孔祥杰的缔约过失责任及因此而遭受的财产利益的损失，其所主张的练车场因无合法审批手续而被强制拆除所导致的损失并非源于被告孔令武、孔祥杰的原因所致，李芳兰建设练车场的投入并非缔约过失责任所涵盖的财产损失范围。原告李芳兰不经相关部门合法审批即对所租赁土地进行建设，其应对因自身原因造成的损失自行承担责任，故原告李芳兰要求被告孔令武、孔祥杰承担赔偿责任的诉请不应得到支持。综上所述，原、被告签订的《土地租赁协议》应属无效，对原告要求被告赔偿因违约造成的经济损失65万元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条第一款第（二）项、第（三）项、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第六十三条之规定，判决如下：驳回原告李芳兰的诉讼请求。减半收取的案件受理费5150元，由原告李芳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 张小敏二〇一七年七月十七日书记员 侯沛含附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十二条第一款第（二）项、第（三）项当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十二条第一款第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 来源：