（2017）粤01民终11909号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-27
案件名称
任自勤与广州市宏峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市宏峰房地产开发有限公司,任自勤
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终11909号上诉人（原审被告）：广州市宏峰房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华街学府路2号之一商铺。法定代表人：王瑞松，该公司总经理。委托代理人：钟健、钟敏瑶，广东合慧益律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审原告）：任自勤，女，1970年12月27日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司（以下简称宏峰公司）因与被上诉人任自勤商品房预售合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初10691号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。宏峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判逾期办证违约金为19527.74元（违约天数从2015年9月22日至2015年10月20日共计28天，每日按总房价款1394839元的万分之五计算）；2、案件诉讼费由双方当事人分别承担。具体理由如下：一、（2015）穗花法民三初字第1225号民事判决书已就2015年9月21日前迟办证违约责任进行处理，本案核心在于此后逾期办证责任的认定，而任自勤逾期提交办证资料，我司不应承担迟办证违约责任。1、在2015年10月15日前案庭审之时，涉案房屋已经具备办证条件，我司当时也将此事实明确告知任自勤，且附带告知其办证是一个双方均有义务的过程。至此，我司已履行完毕告知义务。2、如果任自勤在收楼时房屋已经具备办证条件，我司就无需就办证事宜另行通知，因为：①此前处理的数百个同类案件的法院判决均认为，由于业主收楼时房屋尚未具备办证条件，因此业主自然无法在收楼后5天内提交办证所需资料，故我司在房屋具备办证条件的情况下应当履行通知义务，但应仅限于通知房屋可以办证的内容，而业主应在我司通知后的5天内交齐办证资料和费用，否则业主应承担逾期办证的责任。所有生效判决都没有要求我司告知业主提交具体的办证资料。②根据合同约定，我司在签订合同时已经明确告知业主办证需要提交的资料以及费用（包括契税发票、预告登记证明等），业主不得以此为由迟延提交资料；业主应在收楼之日起5天内提交办证资料。正是由于业主收楼时房屋不具备办证条件，业主不可能在收楼之日起5天内提交所有办证的资料，法院才要求我司在房屋具备办证条件的情况下履行通知手续。此时我司的通知并不是告知业主应当提交什么办证资料，而是通知房屋可以办证的事实。3、本案中，我司于2015年10月15日已经告知任自勤涉案房屋已经具备办证条件的事实，任自勤于2015年10月18日到我司处提交了身份证复印件和照片，并领取了分户图以及加盖红章的面积差异报告，这才发生其后任自勤提交了空白的面积差异报告一事。4、任自勤辩称其持有的空白面积差异报告仅是复印件与实际情况不符，缴交契税是任自勤需亲自办理的事项，我司将加盖红章空白的面积差异报告提供给任自勤用于缴交契税，在任自勤已经领取缴税所需资料的情况下，不存在任自勤再次到我司处领取面积差异报告的可能，故任自勤的辩解不能成立。此前其他同类案件均认定了业主在收到我司可以办证的告知后需在5天内提交齐全的办证资料，也印证了不存在我司仅提交复印件给业主的可能。故从2015年10月15日开始，任自勤负有在5天内（即2015年10月20日前）提交包括契税发票和预告登记证给我司的义务，逾期提交的责任在于任自勤。按照生效判决，在此情况下，2015年9月22日至2015年10月20日的逾期办证责任归我司，我司不应承担此后至2016年6月1日期间的逾期办证责任。由于任自勤超过5天提交资料，根据5天内提交办证资料的合同约定，任自勤不得向我司主张逾期办证的违约责任，故我司也不应承担2016年6月2日至取得受理回执的2016年10月21日期间的逾期办证责任。5、我司对任自勤迟迟不提交预告登记证的行为多次催告，并委托律师在2016年5月24日寄出律师函，但任自勤却拒绝签收。在前案二审阶段，当我司发现任自勤自行领取预告登记证后，我司就明确声明不提交此材料是无法办证的，任自勤也在47天后才予以提交，故任自勤是恶意迟延提交办证资料，明显滥用合同权利。二、即使我司要承担违约责任，由于任自勤之前曾就逾期办证的事实提起过诉讼，违约金总额不应超过房款总价的5%的上限。被上诉人任自勤答辩称：宏峰公司的上诉请求没有法律依据，上诉理由不成立。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持。一、宏峰公司对于其提供面积差异报告的时间的陈述在多次庭审中前后矛盾，均为虚假且没有证据证明。1、宏峰公司在（2015）穗花法民三初字第1125号案庭审中述称其司在2015年9月我方前来要求办证时将分户图提交给我方，但分户图的落款时间是2015年10月9日，故宏峰公司不可能在2015年9月把面积差异报告、分户图提供给我方。2、宏峰公司在（2016）粤01民终3492号案中确认其司在2015年12月11日提供填写完整内容的报告给我方，我方当天缴税，且把缴税凭证交给宏峰公司。3、宏峰公司在上诉状中又认为其在2015年10月18日把空白的面积差异报告提供给我方，与宏峰公司此前的庭审陈述相互矛盾。宏峰公司是在2015年12月11日才提交完整的报告给我方。二、对于办理产权证是否需要预告登记证明的问题。宏峰公司在前案一审两次庭审中，均未提及办理产权证需要该预告登记证明。宏峰公司在该案二审庭审当天即2016年4月15号首次提出该抗辩理由，却没有提供证据证明。宏峰公司在2016年5月30日通过中国邮政通知我方在6月3号提交该登记证明，我方立即于6月1号把该登记证明提交给宏峰公司。宏峰公司在本案一审庭审当天（2016年12月15日）才提交了一手房转移登记办理指引，证明办理产权证需要预告登记证明，即宏峰公司在没有举证证明办证需要该证明的情况下，我在收到其发出的邮政快递后立即提交该证明，并没有拒绝提交办证资料。三、关于违约金的计算时间与标准，生效判决中已经做出明确判决。任自勤于2016年11月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、宏峰公司向其支付迟延办理房产证的违约金275480.7元（违约金按房屋成交价1394839元的日万分之五计算自2015年9月22日起至2016年10月21日取得收件回执止）；2、诉讼费由宏峰公司承担。一审审理查明：宏峰公司是涉案位于广州市花都区新华街镜湖大道2号云峰花园的开发商，在与任自勤签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2013年9月20日，任自勤（买方、乙方）与宏峰公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七，合同约定：乙方向甲方购买云峰花园4区1栋-20栋第4区商铺幢1层XXX房，房屋地址为花都区镜湖路2号云峰花园（4区商铺）XXX房，用途为商业，建筑面积87.64平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米16607.2元，总房价款为1394839元。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2014年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还已支付的房款及利息。第二十一条产权登记：乙方委托甲方办理。甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任：2.如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七：本合同补充协议约定：第三条逾期付款、合同解除：6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付：1.甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：（1）遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。（2）政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。第九条关于产权登记的约定的补充约定：1.甲、乙双方根据广州市国土资源和房屋管理局花都区分局关于房地产权证实际办理程序及要求，将商品房买卖合同第二十一条变更为：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执需要乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。2.商品房买卖合同第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”中甲方的违约情形是指：甲方未能协助乙方将齐全的房地产权登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。3.乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用。4.如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。此外，合同及附件还对双方其他权利义务关系进行了约定。合同签订后，任自勤向宏峰公司支付了涉案房屋的全部购房款1394839元。宏峰公司于2015年9月10日向任自勤开具了1394839元的购房发票。宏峰公司于2014年3月28日将涉案房屋交付给任自勤使用。2015年9月30日，涉案房屋办理了初始登记。2015年10月9日，涉案房屋取得房地产分户图，载明涉案房屋的实测面积与合同约定面积有差异。任自勤提交的个人契税办理步骤显示预测面积与实测面积有差异时需要营销售后提供情况说明、屋分户图一张，宏峰公司认为其已在2015年10月18日将盖有红章的空白面积差异报告交给任自勤，但宏峰公司提交的2015年10月18日办证资料交收表未显示包括面积差异报告，而任自勤认为宏峰公司是在2015年12月11日才将填写完整内容的面积差异报告交给任自勤，任自勤于2015年12月11日当日向税务部门缴纳了涉案房屋的契税并于当日将完税发票交给宏峰公司。宏峰公司认为在办证过程中发现任自勤对涉案房屋的按揭贷款办理了提前还贷并领回了包括预告登记证明等他项权的相关资料，而该预告登记证明属于办证必备资料，当时任自勤未提交该预告登记证明，因此宏峰公司无法完成办证手续。为此，宏峰公司提交任自勤于2015年10月15日从按揭银行取回涉案房屋的相关抵押权预告登记材料予以佐证，任自勤对此予以确认，但认为宏峰公司在2016年5月30日前未向其明确告知需要提交预告登记证明作为办证资料。一审法院另查，2015年9月21日，任自勤向一审法院提出对宏峰公司的诉讼【案号:(2015)穗花法民三初字第1225号】，要求宏峰公司：1、支付逾期交楼违约金149247.80元；2、支付逾期办证违约金，从2015年5月25日起按1394839元为本金的日万分之五计至办妥房产证之日止；3、承担诉讼费。一审法院经审理于2015年11月20日作出判决，判决：一、宏峰公司于本判决发生法律效力之日起十日内向任自勤支付迟延办证违约金，违约金的计算方法为：以已付购房款1394839元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年6月13日起，计至宏峰公司将办证资料提交到房地产登记机构并取得收件回执之日止。本判决生效前的违约金在本判决生效之日起十日内支付，以后部分在每月10日前逐月支付，违约金总额以不超过总房款1394839元为限；二、驳回任自勤的其他诉讼请求。其中，在该案证据中的面积差异报告为空白的报告；在2015年11月12日的询问笔录中宏峰公司告知任自勤有关办证资料，该笔录宏峰公司告知的办证资料中未包含预告登记证明。该案判决后，宏峰公司不服判决，向广州市中级人民法院提起上诉【案号:(2016)粤01民终3492号】，在2016年4月15日的庭审中宏峰公司表示涉案房屋原约定为按揭付款，现在已经变更为提前一次性付款，但任自勤至今未提交当时房屋的抵押权预告登记材料，在此情况下宏峰公司无法履行办证义务。广州市中级人民法院经审理认为涉案房屋于2015年9月30日方办理初始登记，截至2015年9月21日任自勤提起该案诉讼时，涉案房屋因宏峰公司未办妥初始登记而导致尚不具备办证条件，故宏峰公司对此前的延迟办证行为承担违约责任。因在该案审理中涉案房屋尚未取得产权登记的收件回执，因此广州市中级人民法院将迟延办证违约金计算到任自勤提起该案一审诉讼之日为宜，故于2016年6月14日作出判决，判决：一、维持广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1225号民事判决第二项；二、变更广州市花都区人民法院（2015）穗花法民三初字第1225号民事判决第一项为：宏峰公司于本判决送达之日起十日内向任自勤支付迟延办证违约金，违约金的计算方法为：以已付购房款1394839元为本金，按每日万分之五的标准，从2015年6月13日起，计至2015年9月21日止，违约金总额以不超过总房款1394839元为限。该案于2016年6月16日发生法律效力。2016年6月1日，任自勤将涉案房屋的预告登记证明材料交给宏峰公司。宏峰公司于2016年6月3日将涉案房屋的办证资料递交给房管部门办理产权登记，后房管部门于2016年10月21日出具了涉案房屋办理房地产权证的受理回执。一审诉讼中，一审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函调查预告登记证明是否属于办证资料，该局于2017年1月20日复函表示：按照一手（增量）房转移登记办理指引要求，若所购房产已办理预购商品房预告登记手续的，申请人向我局申请办理一手（增量）房转移登记业务时，需提供《广东省房地产预告登记证明》。一审法院认为：任自勤与宏峰公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。关于涉案房屋的迟延办证违约责任已在（2015）穗花法民三初字第1225号案的一、二审生效判决中作出认定，该案判决认定因涉案房屋在2015年9月21日前由于宏峰公司未办理初始登记而由宏峰公司承担迟延办证的违约责任。本案的争议焦点为涉案房屋在2015年9月30日办理初始登记后逾期办证的责任在何方。对此，一审法院作如下分析，宏峰公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知任自勤缴纳契税并提交办证资料的义务。根据（2015）穗花法民三初字第1225号案2015年11月12日的询问笔录可知，宏峰公司已告知任自勤提交完税发票等办证资料，但因涉案房屋存在面积差异，故宏峰公司需向任自勤出具面积差异报告，任自勤才能缴纳契税。根据现有的证据，填写完整内容的差异报告落款日期为2015年12月11日，宏峰公司抗辩认为其已在2015年10月18日将盖有红章的空白报告交给任自勤由其自行填写并用于缴纳契税，但宏峰公司对此未能举证证明，而任自勤亦不予确认，因此宏峰公司应承担举证不能的后果，故一审法院采信任自勤陈述的宏峰公司至2015年12月11日才将完整内容的面积差异报告交给任自勤。在任自勤于2015年12月11日缴纳契税并将完税发票交给宏峰公司后，根据广州市花都区国土资源和规划局复函可知预告登记证明属于办证资料，虽然任自勤办理提前还贷手续后取回了预告登记证明，但宏峰公司未能举证证明其在(2016)粤01民终3492号案2016年4月15日庭审之前已通知任自勤将该预告登记证明交给宏峰公司用于办证，因此任自勤最早只能在2016年4月15日知悉应将预告登记证明交给宏峰公司用于办理涉案房屋的产权登记，但任自勤直至2016年6月1日才将预告登记证明交给宏峰公司，应认定为逾期提交资料，因此，2016年4月16日至2016年6月1日共47天应从迟延办证天数中予以扣除。经核算，2015年9月22日至取得收件回执之日（即2016年10月21日）共396天，扣减逾期提交资料天数47日，宏峰公司应向任自勤支付违约金为243399.41元（1394839元×0.05%×349天）。因此，任自勤要求宏峰公司支付逾期办证违约金243399.41元，合理有据，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2017年3月20日作出如下判决：一、宏峰公司于本判决生效之日起十日内向任自勤支付迟延办证违约金243399.41元；二、驳回任自勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5432元，由任自勤负担481元，宏峰公司负担4951元。本院经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，双方当事人均没有提交证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对宏峰公司提出的上诉进行审查。首先，宏峰公司上诉主张其在涉案房屋具备办证条件后，仅负有通知任自勤可以办证事实的义务，而无需告知任自勤需要提交哪些办证资料。对此，根据涉案合同第二十一条约定，“乙方（任自勤）应当在收到甲方（宏峰公司）书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”，即宏峰公司负有告知任自勤提交哪些办证资料的义务，在因宏峰公司未告知或告知内容不完整而导致任自勤未能及时提交办证资料的情况下，相关责任应由宏峰公司承担。虽然涉案合同附件七“本合同补充协议”第九条将上述合同条款约定的提交办证资料的时间变更为“乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”，并订明“甲方在签订本合同时已如实、完备、准确的告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执需要乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料”，但上述补充协议条款并未列明具体的办证所需资料名称，属于约定不明，且从客观上说，签约时，双方当事人亦未充分预知办证时所需全部资料，而根据一审查明事实，宏峰公司最早有证据证明的告知任自勤需提交办证所需的预告登记证明的时间是在2016年4月15日，任自勤在2016年6月1日才提交办证所需的预告登记证明，故一审据此认定任自勤在2016年4月16日至2016年6月1日期间存在逾期提交办证资料的行为，并判令宏峰公司承担扣除该期间之后的迟办证责任，合理有据；宏峰公司认为其无需通知任自勤具体办证资料内容的上诉主张并无充分依据，本院不予采纳。至于宏峰公司提供面积差异报告时间及任自勤办税事实，虽然双方当事人对此存在争议，但因上述事实均发生在宏峰公司最早告知任自勤需提交预告登记证明用于办证的2016年4月15日之前，故对该事实的认定并不影响宏峰公司承担迟办证违约责任的计算期间。其次，有关“违约金总额应以房款的5%为上限”的约定，是在涉案补充协议第三条关于迟延付款、合同解除的条款内，并非是对本案所涉迟延办证违约责任的约定，宏峰公司对此的上诉意见不符合合同约定，本院不予采纳。最后，宏峰公司在二审中没有提交新的证据以证明其上诉主张或推翻一审认定，其上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，宏峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4658元，由上诉人广州市宏峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一七年七月十七日书记员 梁少欣李倩妤 更多数据：