（2017）苏08民终1200号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-28
案件名称
孔祥霞与陈跃华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省淮安市中级人民法院
所属地区
江苏省淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈跃华,孔祥霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民终1200号上诉人（原审被告）：陈跃华。委托诉讼代理人：陈正，淮安市清江浦区义正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：孔祥霞。委托诉讼代理人：周美华，江苏维益法律服务所法律工作者。上诉人陈跃华因与被上诉人孔祥霞房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈跃华及其委托诉讼代理人陈正，被上诉人孔祥霞及其委托诉讼代理人周美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈跃华上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人与中介公司恶意串通。双方于1月14日签订房屋买卖合同，合同签订后三日被上诉人提起诉讼。在这期间，上诉人没有明确表示不卖房屋，中介公司属于故意录音。上诉人的明确意思表示必须针对被上诉人做出，而中介公司并不是孔祥霞本人，根据被篡改的电话录音不能证明上诉人存在法律规定的“明确表示”的事实；2、中介公司存在擅自篡改合同的事实。合同签订被上诉人捺了手印以后，中介公司擅自将交税的甲乙双方进行了改变，我方明确表示要净得32.6万元的房款，当时中介公司表示修改合同不影响我方获得32.6万元房款，但是到合同签订第二天，中介公司就打电话告诉我方要交1万多元的税，当时我方提出多交1万多元的税不符合原合同约定，我方不同意出售房屋，中介就此录了音；3、本案是被上诉人违约在先。根据合同约定，1月25日前被上诉人要交清房款，在一审判决未确认合同解除的情况下，应该认定合同有效，被上诉人应该按照合同约定履行给付房款的义务，但是被上诉人一直未付房款，应该承担违约责任；4、本案程序严重违法。中介公司与本案有相当的利害关系，其电话录音不能作为合法证据使用且没有证据效力，被上诉人一审提供的证人与其有利害关系，证言也不能作为定案的合法证据。孔祥霞辩称，上诉人上诉理由没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。孔祥霞向一审法院起诉请求：判令被告陈跃华双倍返还定金40000元并承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：经清浦区精诚大房产中介服务中心介绍，2017年1月14日，原、被告签订《房屋不动产买卖合同》一份，约定被告陈跃华出卖其位于淮安市清江浦区化工新村2区1幢305室房屋给原告孔祥霞，建筑面积63.59平方米，房屋售价326000元。该合同另约定乙方（孔祥霞）应支付甲方（陈跃华）定金2万元；甲方违约由甲方赔偿乙方两倍购房定金；乙方违约，购房定金不退；双方于2017年1月25日之前过户结清房款。合同签订当日，原告孔祥霞支付购房定金2万元给被告陈跃华。2017年1月15日，清浦区精诚大房产中介服务中心工作人员吴云菊在电话联系被告协商原、被告房屋买卖事宜时，被告陈跃华在电话中明确表示“房子不卖了”。一审法院认为，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，涉案合同签订后，在履行期限内被告陈跃华在电话中明确表示“房子不卖了”，即其已明确表示拒绝履行合同义务，其行为已经构成违约。原告孔祥霞在合同履行期限届满之前要求其承担违约责任，符合法律规定。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。涉案合同签订后，被告陈跃华明确拒绝履行合同义务，构成违约，现原告孔祥霞要求被告陈跃华双倍返还定金，符合法律规定，予以支持。一审判决：被告陈跃华于本判决生效后五日内双倍返还原告孔祥霞购房定金40000元。二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决认定事实相同。二审庭审中，上诉人陈跃华陈述：“本来谈我是净得房款33万元，后来对方还价4000元，我净得房款32.6万元，在他付定金我数钱的时候，中介把合同第四条改了，当时我看到了，中介跟我说没关系，然后晚上我把合同给别人看，别人说我要多承担一万多的税收，我就不同意了。”本院认为，一、关于上诉人是否应向被上诉人承担违约责任问题。对此，本院认为，上诉人应对其违约行为承担责任，理由如下：第一，根据陈跃华陈述，签订合同后，其不同意出售房屋的原因是因合同被中介擅自修改，其不能按照原合同的约定净得房款32.6万元。但是根据合同第四条的约定，在合同没有修改之前，上诉人作为甲方也需要承担办理产权转移手续费、工本费、房产契税、个人所得税等费用，其不可能获得净房款32.6万元，上诉人以合同变更后，其不能获得32.6万元房款为由，主张中介公司擅自变更合同，违背合同本意，缺乏事实依据。第二，对于合同的修改变更情况，陈跃华自认在签订合同当场发现中介公司修改合同，其不予认可合同的修改内容，但其并未当场表示异议，仍收取了被上诉人给付的2万元购房定金，该事实可以推定上诉人在合同修改后对合同修改内容予以认可，故不能认定中介公司修改合同的行为属于违背上诉人意思表示的行为。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。上诉人在签订合同并收取定金后，明确表示不同意出售房屋，其行为违约，被上诉人有权要求上诉人承担违约责任。上诉人主张其意思表示非向被上诉人直接做出，其行为不符合法律规定的“明确表示”的原意，对此，本院认为，本案所涉的《房屋不动产买卖合同》系中介方参与的、带有居间性质的房屋买卖合同，房产中介方亦作为居间人在合同上盖章，其属于合同中居间法律关系的一方当事人。作为居间人，以促成合同成立并履行为其主要义务，在上诉人向居间人明确表示不履行房屋买卖合同后，居间人有义务向被上诉人进行通知。该通知到达被上诉人后，应认定上诉人向被上诉人明确表示不履行合同主要义务，故对上诉人该主张不予支持。二、关于合同应否继续履行及被上诉人是否违约的问题。上诉人主张因一审未判决解除合同，故合同仍然继续有效，应继续履行。被上诉人未能按照合同约定在2017年1月25日之前交付房款，应承担违约责任。对此，本院二审中明确询问被上诉人是否愿意继续履行合同，其明确表示已经另购房屋，涉案房屋买卖合同的合同目的已无法实现，故对上诉人要求继续履行合同的上诉请求，本院不予支持。同时，因上诉人违约在先，明确表示不予出售房屋，被上诉人在认定履行合同无望的情形下另购房屋不存在任何违约情形，故对上诉人要求被上诉人承担未付房款违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，陈跃华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由陈跃华负担。本判决为终审判决。审 判 长 许玉虎审 判 员 孙 洁代理审判员 丁 然二〇一七年七月十七日书 记 员 张 琦 来自：