（2017）冀0821民初1569号
裁判日期: 2017-07-17
公开日期: 2017-07-19
案件名称
原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、河北中居房地产开发有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
承德县人民法院
所属地区
承德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯殿清,河北中居房地产开发有限公司承德县分公司,河北中居房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百三十条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条
全文
河北省承德县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0821民初1569号原告冯殿清。委托诉讼代理人王连明，河北泉盛律师事务所律师。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司。法定代表人苏宝慧，经理。委托诉讼代理人赵静，北京绍嘉律师事务所律师。被告河北中居房地产开发有限公司。法定代表人王文兴，执行董事。委托诉讼代理人赵静，北京绍嘉律师事务所律师。原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、河北中居房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司法定代表人苏宝慧及河北中居房地产开发有限公司法定代表人王文兴未到庭参加诉讼，原告冯殿清及其委托诉讼代理人王连明及二被告委托诉讼代理人赵静到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯殿清向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决解除我和被告中居承德县分公司签订的《中居博雅园认购书》，并由二被告立即退还我的购房款92980.00元及利息（利息自2013年5月3日起至款项付清之日止，按年利率6%计算）；2、要求依法判决二被告赔偿我经济损失92980.00元；3、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年5月3日，我和被告中居承德县分公司签订了《中居博雅园认购书》，购买了位于承德县中居博雅园住宅5号楼1单元702室楼房一套，约定总房款286500.00元。合同签订后，我累计向被告中居承德县分公司缴纳房款92980.00元，其余款项准备办理银行按揭贷款或公积金贷款。但被告中居承德县分公司一直未与我签订《商品房买卖合同》，也未向我交付楼房。现我得知被告中居承德县分公司已将上述楼房出售给他人，无法再向我交付楼房。被告中居承德县分公司的违约行为已表明其不再与我履行《中居博雅园认购书》，同时给我造成了巨大的经济损失。被告中居承德县分公司系被告河北中居房地产开发有限公司的分公司，根据法律规定，二被告应对上述损失共同承担责任。为了维护我的合法权益，故提起诉讼，请求法院依法判决，支持我的全部诉讼请求。二被告辩称，第一，我方对于原告请求退还购房款92980.00元没有异议，同意退还。第二、原告要求我方支付购房款的利息并赔偿经济损失92980.00元没有任何事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告该项诉讼请求。事实和理由：承德县第一中学工会组织在校职工从被告处以优惠价团购商品房，原告作为在校职工参加了团购，2013年5月3日与被告分公司签订了《中居博雅园认购书》，认购了被告开发的中居博雅园小区5号楼1单元702室。被告分公司于2014年9月通知承德县第一中学工会让其通知参加团购的校教职工到中居博雅园售楼处签订《商品房买卖合同》，但原告经多次通知，均未按通知要求与被告签订《商品房买卖合同》，根据双方签订的《中居博雅园认购书》第五条第二款约定，视为原告放弃购买，认购书自动解除，被告有权将原告认购的房屋另行出售，而无需通知原告。因原告放弃购买，双方签订的认购书自动解除，我方多次通知原告来处理有关事项并领取购房款，但我方均无法联系到原告。根据双方签订的《中居博雅园认购书》第六条规定，原告在本认购书上登记的姓名、电话、联系人姓名、通讯地址等如有更改，应及时书面通知被告，以便被告及时更正备案，如被告按本认购书列明的联系方式无法与原告取得联系，视为原告自愿放弃购买，由原告承担相应的法律后果及责任。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请人民法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，本院对双方当事人提交的证据作如下确认：对于原告出示的第1-4号证据，即《中居博雅园认购书》一份，房款收据三份，《房屋买卖合同》一份及河北中居房地产开发有限公司承德县分公司工商登记档案材料，二被告对其真实性均无异议，本院予以确认，作为本案认定事实的依据；对于二被告出示的第1号、第2号、第4号证据，即《中居博雅园认购书》一份，《商品房预售许可证》一份，《房屋买卖合同》一份，原告对其真实性均无异议，本院予以确认，作为本案认定事实的依据；对于二被告出示的第3号证据，即承德县第一中学工会委员会于2017年5月17日为二被告出具的情况说明，原告以该证据无经办人签字，证据形式不合法，内容不真实为由提出异议，经本院审查，该份证据虽然加盖有承德县第一中学工会委员会印章，但无单位负责人及经办人员签字或盖章，证据形式不合法。同时，结合原告出示的房款收据，能够证实原告曾于2014年9月到被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司补交房屋面积差额房款6480.00元。二被告出示的该份证据并不能证实由承德县第一中学工会哪位工作人员于2014年9月已通知原告到被告处签订《商品房买卖合同》这一事实。相反，二被告出示的该份证据则近一步印证了原告关于2014年9月县一中工会通知其补交房款并未通知其与被告签订《商品房买卖合同》这一质证理由成立。原告既然都已经补交了房款，如果接到签订《商品房屋买卖合同》通知后，没有理由不签订《商品房买卖合同》，被告对于该份证据的证明目的与日常生活经验法则相悖，对于该份证据本院不予认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：河北中居房地产开发有限公司承德县分公司系河北中居房地产开发有限公司于2012年11月8日在承德县工商行政管理局依法注册登记设立的分公司，分公司设立时，根据总公司通知要求，对承德县项目独立核算、依法经营、照章纳税。2013年5月3日，原告冯殿清（乙方）与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司（甲方）签订了《中居博雅园认购书》一份，原告认购了被告公司开发的位于承德县中居博雅园住宅5号楼1单元702室楼房一套。该认购书约定：房屋建筑面积95、5㎡，单价3000.00元/㎡,总房款人民币286500.00元。认购金额86500.00元，双方签订《商品房买卖合同》时，即付首付款86500.00元，余款办理银行按揭贷款或公积金贷款人民币200000.00元。在取得商品房预售许可证前，乙方自愿向甲方支付人民币86500.00元，支付时间为2013年5月3日，以享受优惠。商品房屋建筑面积以房产局最终测量为准，所购商品房总金额随之多退少补。甲方在领取商品房预售许可证后通知乙方，乙方须在甲方发出通知书10天内携带本认购书及相关资料到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，如乙方未能在约定时间与甲方签约，视为乙方自愿放弃购买，甲方有权将乙方认购房屋另行出售，而无需通知乙方。乙方放弃购买的，本认购书自动解除，甲方在认购书解除之日起30个工作日内将已收取的认购金无息退还乙方。签订《商品房买卖合同》后，乙方已付认购金直接转为购房价款。签订本认购书采用实名制，乙方认购房屋后不得退房，换房或更名。甲、乙双方签订《商品房买卖合同》后，本认购书自动失效，由甲方收回。乙方在本认购书上登记的姓名、电话、联系人姓名、通讯地址等如有更改，应及时书面通知甲方，以便甲方及时更正与备案，如甲方按本认购书列明的联系方式无法与乙方取得联系，视为乙方自愿放弃购买，由乙方承担相应的后果及责任。原告冯殿清于2013年5月3日按认购书约定向被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司交纳购房款86500.00元。2014年6月9日，河北中居房地产开发有限公司承德县分公司取得商品房预售许可证。因房屋实际建筑面积与认购书中约定面积不符，2014年9月29日，原告冯殿清到被告处补交房屋面积差额房款6480.00元，原告共计向被告交纳房屋预付款92980.00元，被告在取得商品房预售许可证后，未按认购书约定向原告发出签订《商品房买卖合同》书面通知书。2015年11月4日，案外人庞海洋与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司签订《商品房买卖合同》，被告将原、被告双方诉争房屋以每平方米3300.00元的价格出售给案外人庞海洋并已交付使用。该房屋再次出售后，被告至今未将原告已交纳房款退还给原告，原告诉至本院，请求法院依法支持其诉讼请求。本院认为：原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司签订的《中居博雅园认购书》是双方当事人的真实意思表示，该认购书不违法法律及行政法规强制性规定，该认购书合法有效，合同双方应严格依约全面履行各自义务。该认购书在形式上虽然属于认购房屋性质，但在内容上明确了商品房基本情况、房屋单价、总价款、销售方式、付款方式、付款时间及面积差异处理方式等相关事项，原告冯殿清也按认购书约定如期向被告交纳了房屋预付款，该认购书已经具备了《商品房销售管理办法》中关于签订商品房买卖合同时应当具备的主要条款，根据法律规定，该认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，在性质上应属于商品房买卖合同。依法成立的合同受法律保护，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司在合同履行过程中没有按约定向原告发出签订《商品房买卖合同》书面通知书，在诉讼过程中主要依据向法庭出示的没有单位负责人和经办人签字的承德县第一中学工会情况说明来证明其已通过承德县第一中学工会通知原告签订《商品房买卖合同》相关事宜，因该份证据的形式不合法，双方所签订的认购书中并无委托第三方代为通知条款，被告亦未向法庭出示无法通知原告签订《商品房买卖合同》及原告自愿放弃购买的相关证据材料，对于二被告的该项抗辩理由本院不予支持。被告在取得商品房预售许可证后，在未按认购书约定书面通知原告签订《商品房买卖合同》并征得原告同意情况下便将原告所认购房屋出售给案外人庞海洋并交付使用，被告的行为已构成一房二卖。鉴于该房屋已另行出售并交付按外人使用，原、被告双方所签订合同的目的不能实现，对于原告请求解除合同的请求本院予以支持。被告在合同履行过程中一房二卖的行为已构成违约，对于原告请求返还购房款，支付利息并赔偿已付房款一倍经济损失的请求符合法律规定，本院予以支持。被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司系被告河北中居房地产开发有限公司依法设立的分公司，根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。但依据该分公司设立时总公司关于河北中居房地产开发有限公司承德县分公司对承德县项目独立核算的通知内容规定，原告要求二被告共同承担责任的请求并无不当，本院予以支持。为了维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、解除原告冯殿清与被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司于2013年5月3日签订的《中居博雅园认购书》。二、被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、被告河北中居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯殿清已付购房款92980.00元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，其中购房款86500.00元的利息自2013年5月3日起至全部付清之日止；购房款6480.00元的利息自2014年9月29日起至全部付清之日止）。三、被告河北中居房地产开发有限公司承德县分公司、被告河北中居房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告冯殿清经济损失92980.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4019.00元,减半收取计2009.00元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员 彭良军二〇一七年七月十七日书记员 高杨微附页：相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。二、告知事项当事人对本判决不服，应在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状7份，并交纳上诉费人民币4019.00元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。判决生效后，当事人应按判决确定的时间、数额全面履行义务，否则，权利人可自判决生效之日起二年内申请强制执行。 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